不動産投資、賃貸経営では管理会社の仲介件数・稼働率を確認する

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選定方法：賃貸仲介件数・稼働率の確認

大手の候補をピックアップした後は、客づけ一体管理会社の賃貸仲介件数と稼働率の確認を行うことをお勧めしています。

 

 

客づけ一体管理会社の賃貸仲介件数と稼働率の確認
客づけ一体管理会社の年間の賃貸仲介件数と稼働率を把握しましょう。空室は収支を生まないので稼働率を高めることができる会社かを判断する材料となります。

 

①賃貸営業力が強く稼働率が100％近い会社を選ぶことができる
自社での客づけ力が圧倒的に強く、自社管理物件の稼働率が100％に近いことがあります。
自社の管理物件を中心に客づけを行い、自社管理物件の稼働率を上げている会社というのは、意外にも全国的にあります。

 

私自身も客づけ一体管理会社に任せている物件が7割となっており、まだまだそのエリアで強い会社はあります。客づけ一体管理会社に任せていて稼働率が100％近く維持できると賃貸経営は非常に楽です。

 

空き予定がでれば、大手チェーンは近隣の店舗も含め一気に決めてくれようとしますので、あまりこちらが動かなくても空室が埋まっていくことがあります。

 

②市場を独占している会社を選定できる
都心部では少ないですが、地方では、特定の客づけ一体管理会社が賃貸仲介件数を独占しているケースがあります。このようなケースになりとこの客づけ一体管理会社に依頼していないことが、逆に大きなデメリットになります。

 

当然ながら客づけ一体管理会社は、自社物件を優先するため、管理専門業者（PM）であったり、他業者の競合物件はほとんど客づけしません。自社でも相当数の数を管理しているため、自社物件以外を客づけしている余裕がないとも言えます。

 

そうなると、特定の客づけ一体管理会社の中で、自分の物件の紹介の頻度を上げてもらうように努力する必要があります。

 

賃貸契約件数では、4割～5割程度占めるものと思いますが、街中でこの会社しか見かけないといわれる会社です。

 

客づけ一体管理会社の検討を優先するかどうか

 

①首都圏・大阪以外：客づけ一体管理会社の検討優先
東京のように賃貸専業会社も少なく、依然として客づけ一体管理会社が中心となっています。客づけ一体管理会社で稼働率を高く維持できるのであれば、今も有効な選択肢となります。

 

地方の管理専門会社（PM）は少ない上に、実力も地方にいけばいくほど未知数であり、使ってみないとわからないといった不確実性が高まります。

 

自力で空室対策を検討したり、実力のある大家で、管理専門会社（PM）の未熟さ部分を補ってあげることができるのであれば、募集窓口が広いこともあり、稼働率を上げることができるでしょう。

 

ただ、初心者やまだ賃貸経営に慣れていない場合には、まずは客づけ一体管理会社で優秀な会社を探していき、突出した会社がない場合に管理専門会社（PM）を検討していくことになります。

 

②首都圏（東京に近いエリア）・大阪中心部：どちらでも可
東京を中心とした首都圏では、賃貸専業会社も多く誕生し、賃貸専業会社として収益が成り立つビジネスモデルです。都心部では、平日にも部屋探しが頻繁にあります。それ以外の地域では、平日は閑散としていて土日に稼ぐことが通常です。

 

首都圏では、優秀な管理専門会社（PM）がいくつかありますし、空室対策の施策も十分に打てる会社があります。

 

そのため、初めから管理専門会社（PM）に任せていいですし、客づけ一体管理会社に任せてもどちらでもいいと思います。

 

まとめ
賃貸管理会社の候補から選定していく上では、首都圏、大阪中心部以外は客づけ一体管理会社を優先して検討していくことになります。地方では、管理専門会社（PM）の実力が未知数であり、リスクがまだ大きいことが一因です。
地方で賃貸契約を独占しているような客づけ一体管理会社は無視できない存在であり、基本的には、管理を任せていくのが得策かと思います。

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