専業の管理会社の多くが未熟である

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管理専門会社（PM）は多くが未熟である

管理専門会社（PM）が、オーナーの利益最大化を目指すプロである点で大きなメリットがあるのですが、いくつかの問題点も抱えています。

 

管理専門会社（PM）のスキル不足
管理専門会社（PM）の中には、明らかにスキルが不足していると思われる会社が多いのも事実です。

 

①効果的な募集図面や家賃設定ができない
　収益不動産の売買専門会社で管理も引き受けるような会社の場合は要注意です。売買については強いものの、管理についての知識が乏しく、効果的な募集図面や家賃設定を提案することができません。当たり前ですが、売買には得意でも賃貸に強いわけではありません。

 

　効果的な募集図面を作るには、現在入居者がどういった設備や条件を好んでいるのかをマーケット調査を継続していることが重要ですが、そこが不足しているからです。

 

　また、募集賃料と成約する賃料には、差があるので、募集する際に値引きを想定して高めの家賃設定で募集するのか、決めにいく家賃で募集していくのかは自ずと異なります。ある程度数か月で決まる物件であれば、少し高めの家賃から交渉可にしておけばいいですが、ニーズの少ないところで高い家賃で出していたらまったく決まりせん。ニーズに近い金額で訴求していく必要があるからです。

 

②空室対策の提案ができない
　管理専門会社（PM）を長年業務している会社でも空室対策ができない社員が多いこともあります。これは、管理を建物管理と入居者対応業務（クレーム等）を主体として、そちらに社員の労力が割かれている管理専門会社（PM）に多い印象です。空室対策を立案する部署などが全くなく、ビルメンテナンス業に近い感覚で業務を行います。

 

　このような会社に頼みますときっちり貯水槽点検をしたり、入居者クレームに対応したり、リフォームは完璧に行うのですが、空室対策に弱いという弱点があります。

 

　半年空いていたとしたら、効果的な募集条件にしたり、リフォーム提案を行う必要がありますが、家賃をいじるしかできません。　募集条件を礼金・敷金をゼロにするとか、保証会社の費用を負担するとか、入居者の初期費用に効果的な案を講じればすぐに決まるところを、敷金1か月で募集していてまったく決まらないなども起きます。

 

　管理専門会社（PM）として大手で古い会社だから安心というわけではなく、空室対策についてアイデアを豊富に持っていることを確認した方がいいでしょう

 

③オーナーの利益の最大化などまったく理解がない
　ビルメンテナンス業に近い管理専門会社（PM）ですと、日々の建物管理・入居者対応業務を行い、決められた費用の中で業務を遂行するのみと考えています。つまり、オーナーの利益の最大化に向けた物件の入替の提案などはまったく考えたこともないのが実態です。

 

　ビルメンテナンス業に近い管理専門会社（PM）は、業務としてはしっかりやってくれますが、オーナーの利益最大化に向けた物件の入替、節税方法などの提案は皆無と考えてください。

 

管理料の設定に問題がある
管理専門会社（PM）の管理料の取り方にプロとしての料金の設定になっていないことがあります。

 

①管理料率を設定している
客づけ一体管理会社で行われている、入居中の家賃総収入の3％～8％と同じように管理料を設定しているケースです。この問題点は、客づけ一体管理会社と同じように、入居がなければ管理料が発生しないので、無理にでも入居させるインセンティブが働くことになります。

 

業務を行う対価が、成果報酬になっているということになりますので、成果報酬を欲しい管理専門会社（PM）はオーナーの利益と相反しても募集店に客づけをお願いする可能性があります。

 

管理のプロである管理専門会社（PM）は、入居中の稼働率に関係なく、一定の管理費を請求して業務を行うことの方が利益相反を生まない望ましい方法と言えるでしょう。

 

②一定の管理費を設定しているが安すぎる
一定の管理費を設定している管理専門会社（PM）も増えてきていますが、管理を取得するためか格安に設定しているところがあります。ファミリータイプでもシングルタイプでも1部屋1500円等のような格安の設定です。管理料率を設定している会社と比べると格安です。

 

　例えば、ファミリタイプ　1部屋10万の部屋が15部屋ある1棟マンションとします
　　（消費税考慮しません）
　・管理料率（5％）：10万*15部屋*5％=7.5万/月
　・1部屋1500円：1500円*15部屋=2.25万/月

 

一般的な管理料率（5％）と比べると5万以上安くなります。 

 

果たして、管理専門会社（PM）として利益が上がるものでしょうか。よく言われるのが、物件の入替の提案時の売買手数料等もあるので、トータルでみれば儲かっていると聞きますが、いつ発生するかわからない手数料に頼っていて儲かるとは思いません。

 

したがって、他で補うしかありません。建物管理費と管理料以外となると、リフォーム費用で補う形が多くなります。

 

つまり、格安の管理料で管理委託を契約し、リフォームで儲ける姿になるでしょう。こうなると、管理専門会社（PM）なのかリフォーム会社か分からない会社に依頼していることになります。

 

 

まとめ
管理専門会社（PM）自体も少なく利用しているオーナーも少ないのが実態です。良質な管理専門会社（PM）を選ぶのが難しいのが実態です。スキル不足であったり、管理料の設定に無理があったりするので、管理専門会社（PM）と聞いて最先端と思わず、じっくり検証してから選ぶ姿勢が必要となります。

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