管理専門会社（PM）は募集窓口が広い

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客づけ一体管理会社が、管理面と賃貸付けの募集店をもつ形式ですが、管理専門会社は、賃貸付けの募集店を自社保有せず、管理を専門に行う会社です。どうして、管理専門会社が今後有利になっていくか説明していきます。

管理専門会社は広く募集できる
客づけ一体管理会社の行動原理にあるように、どうしても自社付けにこだわります。それが客づけ一体管理会社の利益の最大化につながるからです。

それに対して、管理専門会社では、自社の店舗をもっていないため、広く募集店に依頼を行うことができます。1社で募集活動をメインで行うのではなく、数十社が募集活動を行ってくれます。

管理専門会社（PM）⇔他業者の賃貸募集店（数十社）⇔入居者
客づけ一体管理会社⇔入居者

客づけ一体管理会社から見ても、管理専門会社は募集店がないので競合ではなくなるので、積極的に客づけをしてくれます。

逆に客づけ一体管理会社の社員から見ると、入居者の属性によっては、管理部門に文句を言われないように客づけしないといけませんが、管理専門会社からくる募集依頼は、どんどん客づけして、審査を通れば管理専門会社が行ってくれるので、楽だという方もいます。

管理専門会社を使うメリットは、広く募集できるところに最大のメリットがあります。

管理専門会社（PM）は利益相反が起きない
客づけ一体管理会社の本質的な問題として起こる、オーナーと入居者の利益相反を回避できるところに大きなポイントがあります。

管理専門会社は、オーナーと契約を結びますが、賃貸募集店をもっていないため、別の会社に賃貸募集をお願いする方式となります。

管理専門会社（PM）：オーナー⇔管理会社⇔他社の賃貸募集店⇔入居者
客づけ一体管理会社：オーナー ⇔管理会社兼賃貸募集⇔入居者

つまり、管理専門会社（PM）の方が、よりオーナーサイドにたった契約形態となります。
不動産売買でいうと、買い手側の業者と売り手側の業者がきちんと分かれている形式となります。この方法になると、利益相反は起きず、管理専門会社は、オーナーの利益が最大化するように行動するようになります。

現在起きている現象は、需給のアンバランスです。それも供給が圧倒的に多く、需要が少ない状態で借り手である入居者が圧倒的に有利な時代です。

このような時代に、客づけ一体管理会社に依頼しているとどのようなことが起こるでしょうか。
客づけ一体管理会社は、募集店を持っている限り、賃貸付けした仲介手数料、広告手数料が必要になります。そして管理料も欲しいので、どんどん部屋づけをしないと売上が上がらず社員を食わしていくことができなくなります。

そうすると、家賃を下げても借り手である入居者の要望に従おうとする圧力に負けていき、オーナーの利益の源泉である家賃の切り下げが状態化する傾向にあります。

一部の客づけ一体管理会社では、行き過ぎたパック商品の開発なども行われ、明らかにオーナーに不利な管理委託契約がまかり通っています。既存のオーナーにもこのバック商品でないと、賃貸募集できないなどの高圧的な手法で困っているという相談が多いのも実態です。

管理専門会社（PM）でも当然ながら家賃を切り下げて募集しましょうということはありますが、ひとつの募集店で募集するのではなく、多くの募集店に募集をしてもらい、その結果を分析してフィードバックすることで、偏った情報に基づく安易な家賃切り下げ等が行われない体制が取れます。

まとめ
管理専門会社（PM）では、広く募集できることと、利益相反が起きないので、オーナーの利益最大化に向けて業務を行うことはメリットなります。今は、まだ認知度が低いですが、今後伸びていくでしょう。

不動産投資では、専業管理会社の募集窓口の広さを理解する