保証会社の家賃保証について

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保証会社の理解：家賃保証について

賃貸管理会社では、入居者の家賃を回収するためのリスク回避として、保証会社を必須にすることが法人契約を除いて一般的となりつあります。入居者によっては様々な事情で、他人に連帯保証人を頼めない、または頼みづらいという人も多くいますが、現在の利用方法としては、家賃の回収手段の一つとなっています。

 

大家としては、基本的には、賃貸募集店が扱っている保証会社に入ってもらうのであまり気にされていない方が多いですが、保証会社の基本は抑えておきましょう。家賃保証会社の仕組みや特徴について解説したいと思います。

 

家賃回収をお願いするには
一番重要な入居者が家賃を振り込まない場合に、保証会社に家賃を保証してもらうには、主に以下の２つのパターンのいずれかとなっています。

 

①ファックスによる代位弁済型
家賃については、通常の賃貸契約と同様に賃借人から賃貸人（大家）の指定する口座に毎月振込みます。そして、万が一家賃滞納が発生した場合は、大家から保証会社に対して「代位弁済請求書」のファックスをすることで、当月の月末くらいまでに保証会社から代位弁済（滞納家賃の立て替え払い）を受けることができます。

 

個人オーナーでも対応できるため、利用しやすいというメリットがありますが、代位弁済には一週間程度の免責期間があり、万が一その期間を過ぎてしまうと、代位弁済を受けられなくなるというデメリットもあります。

 

管理会社を入れていれば、管理会社が自動的に対応してもらえますが、自主管理の場合、ファックスによる代位弁済型を利用していると、大家は必ず毎月家賃支払い日に合わせて通帳記帳をして入金を確認する必要があります。

 

②自動振替型
家賃については賃借人の指定する銀行口座から毎月２７日頃に保証会社が自動引落としします。そして引き落とした家賃を月末から月初を目処に、保証会社から賃貸人に送金します。

 

このシステムが単なる集金代行と違う点は、仮に賃借人の銀行口座が残高不足で引き落とせなかったとしても、自動的に保証会社が立て替えて送金してくれるところです。そのため、大家は通帳記帳をする必要もなく、毎月常に一定の家賃が自動で保証されることになります。

 

代表的な保証会社とその特徴について
最近では保証会社の数がとても増えていますが、中でも代表的な保証会社をいくつか紹介します。

 

①全保連株式会社
家賃保証にとどまらず、現状回復費用や違約金の請求ができるなど、非常に大家にメリットがある保証会社ですが、審査基準は他の保証会社は厳し目で保証人が必須なことが多いです。私が優先して使ってもらうのは、この保証会社になります。

 

②日本セーフティー株式会社　
保証会社の中では比較的審査が通りやすい傾向にあります。また、退去時の原状回復費用の保証をしてくれるプランもあります。

 

③株式会社Casa
取り扱っている不動産会社が多い保証会社です。保証料が家賃の５０％と比較的低価格なため、利用がしやすくまたその保証内容もしっかりしています。

 

④株式会社リクルートフォレントインシュア
原状回復費用や更新料など幅広い範囲を保証してくれます。ただ、その保証内容が良い分、保証料が家賃の１ヶ月分と割高となります。

 

このように、保証料については、概ね家賃の５０％?１００％の範囲となっており、場合によっては契約者の属性や内容によって変動することもあります。保証会社は、まだまだ無数にあります。信販系のジャックスなどもありますし、詳細をすべて把握するのは困難であることは間違いありません。

 

保証会社の審査基準とは
家賃保証会社の審査基準は、住宅ローンの審査など金融機関がする審査とは全くことなり、そこまで細かくは見られません。基本的には、その保証会社ごとの申込用紙を記入しファックスすることで審査されます。

 

この際には、以下のような書類の添付を要求されます。

 

【審査時の必要書類】

 

・身分証明書
・在職証明書、従業員者証
・学生証
・源泉徴収票
・確定申告書
・給与明細
・通帳のコピー

 

これらの中から、保証会社が必要と感じたものの提出を要求されます。必要書類をすべて提出すれば、２４時間以内には概ね審査結果が出ます。審査のポイントとなるのは、「収入」と「年齢」＋「連絡先＋保証人」です。

 

まず収入については、その家賃が支払っていけると考えられる最低限の収入があることが条件となります。例えば、月収１５万円なのに１０万円の家賃の物件では審査が通りません。この場合は家賃を５万円程度まで抑える必要があります。

 

また、保証会社は６５歳以上の高齢者や生活保護者の保証を嫌う傾向にあるため、あまり高齢ですと審査が通りません。

 

そして、連絡先というのは、携帯でもいいのですが、携帯番号で連絡が取れない人は難しくなります。また、保証人も入れるケースもあるため、保証会社を入れるのに保証人が必要なケースはよくあります。

 

なお、銀行やカード会社などがローン審査の際などに閲覧する「個人信用情報」（いわゆるブラックリスト）については、家賃保証会社は閲覧することがほとんどありません。

 

そのため過去にクレジットカードの延滞があったり、ローンの支払いが遅れたりしていても直接的な影響はあまりないのが実態です。

 

そのため、ブラックな人でも審査に通ってしまう問題があります。同じ会社で滞納している場合は、わかるのですが、別の保証会社で滞納がある場合にはわからないので、全保連が通らなくてもCASAでなら保証が通るなどのケースが往々にしてあります。

 

ここは、賃貸経営者として悩みところですが、保証会社が通ればOKとするのか、他の保証会社で通らなかった人はすべて外すのかは判断が分かれるところです。

 

保証会社の審査基準は比較的低い
親や兄弟に連帯保証人を依頼できるようなケースでは、あえて保証会社に保証料を支払って利用しないこともありますが、最近の賃貸契約の現場では、法人契約を除いて多くのケースで保証会社必須にしています。そのため保証会社を利用するケースというのは、「ワケあり」というわけではありません。

 

保証会社もそれをある程度前提としているため、審査基準としては本当に最低限のものとなります。あまり審査基準が高すぎると、保証会社も売り上げが立たないため、よほど収入と家賃とのバランスが悪くなければ、ほとんどのケースで審査は通ると見て間違いないでしょう。

 

まとめ
・最近の賃貸契約書では保証会社利用が一般的になっている
・自主管理オーナーは、FAX通知の場合は、自分で保証会社に入金がない連絡が必須になる
・保証会社は無数にあるため、ブラックな人でも審査に通りやすいのがデメリット

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