不動産投資の管理の委託方法について

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管理の委託方法

賃貸管理会社へ委託する方法としてはいくつか種類がありますが、入居者募集、建物管理、入居者対応業務を任せる場合には、管理専任媒介を締結することになります。

 

自主管理は、募集店と一般媒介契約を結ぶことになります。

 

契約形態 内容

一般媒介
(客付けのみを依頼する方法。通常複数の会社に依頼)

オーナーが管理の一切を自分で行い入居者募集だけを不動産会社に依頼する方法です。よく言われる自主管理です。

 

1つの不動産会社とお付き合いをするのではなく、複数の会社に依頼します。空室情報、リフォーム手配などをオーナーがコントロールするので、専業大家向きです。

 

管理専門会社(PM)が行う業務をオーナーがすべて行うスキルが必要です。

専任媒介
(1つの不動産会社へ募集に関する一切を依頼する)

家賃の管理等は自分で行い入居者の募集を信用する不動産会社に依頼する方法です。家賃管理及び入居者対応業務はオーナー自ら行うようになりますが、1つの不動産会社に任せる事で信用関係を築き、募集業務を有利に行う方法です。

 

自主管理に関わらず、募集業務の窓口が狭いため、大空室時代には適さない契約方式です。お勧めできません。

管理専任媒介
(入居者募集、建物管理、入居者対応業務を含む)

入居者募集業務(家賃滞納チェック管理)、建物管理、入居者対応業務の管理を依頼するタイプです。管理委託と言われる時の通常の契約形態です。
 
家賃の滞納保証など付加価値のサービスを取り入れている会社も少なくありません。

家賃保証タイプ
(一括借り上げ・サブリース契約)

不動産会社がある期間家賃を保証するという方法です。新築時に一括借り上げを行う会社が大半です。管理はすべてお任せとなる場合が大半です。

 

不動産会社が借主となり全室を借り上げるタイプと入居者の有無に関わらず毎月々の保証賃料をオーナーさんに支払うタイプなどがあります。

 

新築当時は、保証金額は家賃の90%前後ですが、更新(2年、3年、5年等)の度に家賃の査定が下がり、全期間にわたり、家賃が補償されているわけではありません。

 

広告費やリフォーム費用をオーナーが負担するケースが多く、ほとんどのケースで10年程度経過すると、利益があまり出ななるケースが多く、トラブルが多い契約です。

 

「保証されたから安心」と安易に考えるのは危険です。大きな不動産会社に(安心・保証)というフレーズで安易に契約をして何年か後に様々な問題を抱えているオーナーが少なくありません。

 

お勧めできるのは、戸単位でサブリースができる契約方式のみです。

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