私への相談では、不動産屋に騙された、不動産コンサルタントに良いと紹介された物件がダメだった等いろいろな話が舞い込んできます。初めての不動産投資に興味がある人もこのような話や噂があることは知っているかと思います。だから、不動産投資は怖い、止めた方がいいかと思われる方多くいます。そして、良い不動産コンサ...
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物件を紹介するコンサルタントという方がとても多くなってきているので、初心者は、どのようにお付き合いすべきかをよく勉強してから利用するようにしましょう。物件紹介付きコンサルタントこれは、主に2種類あります。不動産会社内の自社コンサルタントと、独立系のコンサルタントです。①不動産会社内の自社コンサルタン...
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不動産投資とは、マンションやアパート、オフィスビルの１棟丸ごともしくは区分された１室などに直接投資して、それを他の人に貸すことで賃料収入を得ることを目的とする現物の不動産投資があります。また、直接現物を買うほかに証券化不動産投資(REIT）などもあります。私が扱う不動産投資は、現物の不動産投資を指し...
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現物の不動産投資には、多くのメリットがあります。但し、賃貸経営がうまくいったときだけに受け取れると言える内容でしょう。賃貸経営で大規模に運営に成功している方は、このメリットを十二分に活かしています。このメリットは、デメリットを克服してこそ活かせるものと認識して読んでください。①収入が安定している不動...
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不動産投資・賃貸経営では、下記デメリットをどうコントロールしていくかの戦いです。最初のうちは、怖いと思いますが、正しく恐れることが必要です。正しく恐れるとは、知識をきちんともち、デメリットへの対応法を理解することです。たまに、不動産コンサルタントのアドバイス通りしているから大丈夫と、自分で考えること...
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このホームページを見ている人は、サラリーマンか自営業者が大半です。地主大家さんとなるとこのホームページにたどり着けない高齢な方も多くいます。一番のボリュームゾーンのサラリーマンや自営業者は、毎日働かないと給料がでません。給料の高い、低いの違いはあっても同じ労働者です。日本には欧米のような資本家という...
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賃貸経営は、賃貸物件を借りたことがある人であれば、非常に想像しやすい仕組みとなっています。基本の業務の流れは「建物・部屋の取得」、「入居者募集、賃貸借契約」、「物件・入居者の管理」、「入居者の退去・原状回復」、「入居者の再募集」になっています。その他には、月次での収支確認、確定申告・決算作業がありま...
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賃貸経営は、目的によって大きく進め方が変わってきます。インカムゲイン（家賃収入狙い）とキャピタルゲイン（値上がり益狙い）については触れてきましたが、それ以外の目的もあります。まずは、インカムゲイン（家賃収入狙い）とキャピタルゲイン（値上がり益狙い）について整理しながら、企業や個人の利益圧縮目的の節税...
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不動産投資を行う際には、リスクがありすぎて怖いと言われます。しかし、リスクという言葉が、危険＝損をするという意味に勘違いされています。記事「不動産投資のデメリット」でデメリットをいくつか上げていますが、そのデメリット＝損をする方向ばかりに目が行ってしまうことがあります。リスクとは、収益の振れ幅の大き...
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不動産投資・賃貸経営には、リスクはつきものです。それは他のビジネスも同じです。リスクを抑えて、リターンを最大化しようと考えることが、ビジネスの基本です。不動産投資・賃貸経営を本格的に経営していくことは、ビジネスなのです。経営をしていくのであれば、賃貸経営のリスクに対してどのような対応とるのかを事前に...
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レバレッジという言葉は、最近よく耳にするようになりました。不動産よりもFX（外国為替保証金取引）で有名です。保証金額の数倍、十数倍もの取引が可能になりますが、このことをレバレッジと呼びます。少ない力で（お金）、大きな力（お金）を動かすことができるということです。不動産投資の世界では、銀行等からの借入...
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不動産投資を進める上で、現金投資でない限りローンを利用することになります。不動産投資でローンを利用するということは、銀行から融資をしてもらうわけですが、そのためには金融資産をある程度もっていないと、銀行からは融資が引けません。そのため、金融資産の額から、どれくらいの物件が購入できるかは、決まってきま...
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不動産投資では、金融資産がとても大事であることは、「購入できる収益不動産の額は金融資産次第」で解説しました。金融資産を大事にすることが、次につながることを解説します。①1棟目に頭金10%、諸費用7%使うと金融資産の原資は、サラリーマンであれば給料となります。自営業の方であれば、事業からの収入もしくは...
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不動産投資で、キャッシュフローという言葉がよく使われているが、キャッシュフローとは何かを説明しておきます。キャッシュフローとは通常のビジネスでいうキャッシュフローとは、ビジネスによって実際に得られた収入（現金相当）に対して、外部への現金支出を差し引いて手元に残る資金の流れのことをいいます。多くの企業...
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最近は、アメリカの投資分析手法も日本に入りつつあり、不動産投資の初心者には、用語が難しく感じることがあるかと思います。私自身は、GPIやNOI、Opexのような3文字語、4文字語はあまり好きではないのですが、不動産会社の中には、積極的に勉強して使っている会社が増えています。不動産投資の初心者にはかな...
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返済比率という言葉は、不動産投資家、賃貸経営者の集まりでよく出てくる用語です。返済比率とは、家賃収入に対して、銀行にどれだけお金を返しているかの比率です。この返済比率は、賃貸経営の安全度を表しているので、とても重要な指標となっています。難しい概念ではないので、しっかり頭に入れましょう。返済比率とは返...
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不動産投資でリタイアしたいというのは、多くの不動産投資家が考える夢です。しかし、リタイアを実現する、できるのは、ほんの一握りしかいません。それだけ達成することが、難しいものなのです。リタイアの目標としては、きりの良い月100万円！というのが、定説になっています。月100万円の定義は人それぞれで、家賃...
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不動産投資と一言で言っても、その種類はさまざまです。これから不動産投資家としての一歩を踏み出そうとしている方は、まず不動産投資の種類とその特徴を理解することから始めると、より自分に合った不動産投資を見つける事ができるでしょう。そこで今回は、さまざまな不動産投資のメリットとデメリットについて分かりやす...
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不動産投資の世界に長くいますと、RC造、S造のような用語を当たり前に使ってしまっています。これは、建物の構造を表していますので、違いについて基本的な理解をしておいてください。収益物件の建物の構造としては、主は下記の4種類です。鉄筋コンクリート造RC造Reinforced Concrete鉄骨鉄筋コン...
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不動産投資をする上で、利回りの定義については確実に覚えてください。これが理解できないと不動産投資を始める資格はありません。不動産投資では、常識的な用語ですが、正確に理解できていない方が多いので、確実に頭に入れてください。まず、利回りとは、投資額に対してリターン(収益)がどれくらいあるかを測る尺度のこ...
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記事「表面利回り・実質利回りの違いを理解せよ！」で解説しましたが、実質利回りを正確に出すことは難しいのです。予測しないといけない空室損や修繕費用、登記簿謄本の面積から登記費用や司法書士事務所手数料を割り出すことは簡単にできることではありません。収益物件を探している段階で、この実質利回りを算出して判断...
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現物不動産投資の場合だと、不動産という現物を所有することになるので、「減価償却」を行うことができます。減価償却という言葉がとても難しい言葉に思えますが、不動産投資の世界だと常識的な用語ですので、その意味をしっかりと理解しておく必要があります。建物の減価償却とは建物が減価償却できる、つまり経費化できる...
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不動産投資の醍醐味といえば、融資を活用した「レバレッジ効果」です。金融機関から融資を受けて不動産投資をすることで、より効率的に利益を上げる事が可能になります。そのため、不動産投資において「融資」は非常に重要なポイントとなりますが、特に注意しなければならないのが「融資期間」です。不動産投資において「融...
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不動産投資の指標に、ROIという指標があります。小さい自己資金で大きな借り入れを起こして物件を購入する際のレバレッジ効果を表しています。つまり、借入を長くできて、返済額が少ないほど年間の利益も大きくなりますので、キャッシュフロー投資を目指す人にとって、ひとつの参考指標となります。ROIのメリット 「...
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不動産投資では、銀行からの借入をして拡大していくことが多くあります。そして、不動産の投資額も大きいため、借入金そのものが大きくなります。つまり、全額自己資金で行う方は除いて、借入金をした投資には当然返済できなくなるリスクが存在します。借入をするからこそ不動産投資が拡大できるのですが、その裏には当然借...
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不動産投資の世界、特にREITなどでは、IRRという指標も使います。このIRRという指標は難しいので、基本的には覚える必要はまったくありませんが、IRRという指標も不動産会社が使うようになってきたため、おおよそこんな意味だということを理解してもらえればいいです。IRRとはIRRとは、「Interna...
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不動産投資は、仕入れで7割が決まります。ある人は、仕入れで100％決まると言われるほど重要です。良い不動産を購入できるかどうかは、不動産投資、賃貸経営の基本となります。良い不動産を購入するためには、圧倒的な情報量が必要です。良い不動産を取得するためには、何千件と不動産情報を見ないといけません。何千件...
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情報の収集の仕方が分かったら、次にやることは、購入する物件の基準を持つことです。数万件の物件情報から自分がどの基準なら購入するのかを決めておかないと、闇雲に物件をみてもとうてい契約、決済までたどり着けません。なぜなら、大根やきゅうりを買うのと違い、どんなに安くても数百万、高ければ数億、数十億といった...
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不動産投資で物件を情報をいくら入手しても、なかなか買えないことがあります。それは、不動産会社の中で優先順位が明確に決められているからです。ビジネスでは当たり前ですが、「買える人」が優先されます。買える人というのは、どういうことかというと、下記図式の合計値が高い方です。資金がある人×購入意思が固い人×...
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収益不動産を取得するためには、不動産屋を介して取引することになりますが、どのような方法で紹介されているのかを理解することで、価格交渉が可能な物件なのか、危なそうな取引になりそうなのかある程度察知することができるようになります。不動産取引において、不動産を紹介する方法は、いくつか方法がありますが、まず...
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収益物件を入手する方法として競売という方法があります。一昔前、この業界ではカリスマ大家である方が、競売で収益不動産を入手する方法を紹介して以降、不動産投資家の中でも、競売で入手する方法を試している方がいます。しかし、競売で収益不動産を入手する方法は、メジャーかつ初心者向けではありません。仲介する不動...
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収益物件を取得する方法として、任意売却という方法もあります。この任意売却は、不動産投資をする上で掘り出し物を入手する方法として、とても重要です。任意売却の仕組みとどのようなコネクションが有効かを解説します。任意売却とは任意売却とは、ローン返済が困難になったとき、債務者と債権者である金融機関の間に仲介...
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不動産会社から送られてくる物件概要書をまずは理解できるようにしましょう。形式はいろいろありますが、おおむね下記情報が記載されています。【価格】①取引形態一般媒介・専任媒介・専属専任媒介・売主・代理など種類がありますが、売主、代理以外は、売買を仲介する業務を行いますので仲介手数料が発生します。仲介手数...
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物件概要書を、1回1回、丁寧に見ていくと時間がまったく足りなくなります。どうすればよいかというと、単純です。自分の基準に満たすかどうかを瞬時に見極めればよいのです。私がどのように見極めているか手順を教えしましょう。最優先チェック項目だけで、7割程度は、検討対象外にできます。【最優先チェック】チェック...
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不動産投資の世界では、レントロールと呼ばれる資料があります。レントロールとは、各部屋の家賃表のことです。このレントロールが収益物件購入際には、とても重要になります。まずは、現地確認の前に、机上でレントロールの確認を行いましょう。机上でレントロールを確認するステップ【ステップ①：収入が正しいかを確認す...
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不動産投資の初心者が、戸惑うのは、登記簿謄本です。普段見慣れない用語が書かれていて、どこを見てよいのかわからないという質問があります。登記簿謄本は、不動産の権利関係が記載された公的な書類となります。悪徳の不動産会社でもない限りは、仲介に入っている業者が登記簿謄本の権利関係に問題が起きないように決済ま...
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登記簿謄本が、第3者に権利を主張＝対抗するものというのが理解できたら、具体的に登記簿謄本に記載されている項目がどのような内容になっているのかをある程度で良いので理解しておきましょう。ポイントはそれほどないので、どのような視点でみればいいかを簡単に解説します。登記簿謄本登記簿謄本は、1つの土地または建...
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不動産会社への物件概要の確認をします。物件概要の確認はそれほど難しくはありません。とにかく気になった物件については、問い合わせを繰り返す、この単純な作業だけです。不動産会社に確認するのは、それほど多くはありません。簡単に言えば、目的は３つです。・自分が購入できるか・希望の価格まで下がる物件か・建物状...
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不動産投資を継続して行なっていくためには、銀行から連続的に融資を受けていく必要があります。不動産投資において銀行から融資を受けるためのポイントは、投資対象となる物件をその銀行が「どう評価しているのか」をよく理解する事です。この事は銀行融資を活用する上で、とても重要ですので詳しく解説していきたいと思い...
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インターネットで自分の希望に合う収益物件を見つけたり、不動産会社からお勧めの収益物件を紹介された場合は、実際に購入を決める前に、必ずその物件の「現地調査」をする必要があります。どんなベテランの不動産投資家でも、成功を収めている人のほとんどは、実際に物件を購入する前に、必ずその物件の現地まで足を運んで...
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不動産投資において収益物件を購入するためには、いきなり手付金を渡して契約をするのではなく、まずは「買付」という手続きを行います。買付とは買付とは簡単に言うと、「この物件を買います！」という意思を売主側に伝えることです。買付は口頭で行なうのではなく「買付申込書」や「買付証明書」という書面を作成して売主...
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不動産投資で安定的な収益を上げて成功を収めるためには、「キャッシュフロー出る収益物件」を入手する必要があります。ですが、そもそもキャッシュフローの出る物件であれば、現所有者がそう簡単に手放したりはしません。では、どうすればキャッシュフローの出る＝高い利回りの収益物件を入手する事ができるのでしょうか。...
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不動産投資において、実際に目当ての収益物件に買付けを入れてから決済引き渡しまで、具体的にはどのような流れで進むのかを解説します。ステップ１：買付申込書の提出購入希望の物件が見つかったら、買付申込書を提出します。買付申込書は自分自身で書式を作っても構いませんが、通常は仲介に入っている不動産会社のものを...
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不動産売買契約を締結する際には、予めその「契約書」自体をくまなくチェックする必要があります。これは、売買契約に先立って交付される「重要事項説明書」についても同様のことが言えます。そこで今回は、これら２つの書面の中で必ず確認すべき項目とそのポイントについて解説したいと思います。不動産の表示対象となる不...
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融資を利用する不動産売買契約においては、契約書に「ローン特約」を盛り込むため、万が一予定していた金融機関で融資の審査が通らなかった場合でも、本特約により契約を白紙撤回することができます。つまり、通常の手付解除とは違い、融資が通らなかった場合は手付金も全額返金されることになります。ただし、ローン特約に...
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不動産投資を始めるということは、すなわち不動産投資物件を購入することです。不動産投資物件を購入するためには、多くの場合において銀行融資を利用します。不動産投資物件の費用を全て融資で賄うことを「フルローン」、諸費用を含めて融資を利用することを「オーバーローン」といいます。これらの銀行融資を利用するかし...
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不動産投資といえば、家賃収入が入ってくるだけと考えがちですが、不動産賃貸経営をしていく上では、収入だけではなく様々な費用がかかってきます。分譲マンションで賃貸経営しているのであれば、毎月の管理費、修繕積立金などが考えられます。その他には投資不動産だけではなく、不動産を所有していることで毎年の固定資産...
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不動産投資の投資計画をキャッシュフローベースで考えていきます。キャッシュフローとは、「入ってくるお金」と「出ていくお金」の流れのことです。不動産投資においてキャッシュフローの元となるのは毎月の家賃収入です。そこから様々なランニング費用を支払います。売上となる家賃収入があり、経費となる様々な費用を差し...
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今回は、不動産投資の計画を利益ベースでみていきます。利益は売上からすべての経費を差し引いて残った数字が利益となります。キャッシュフローとはまた違った計算になるので注意するようにしましょう。不動産投資は、この利益を計算すると、税前キャッシュフローが意外と手元に残らないことがわかります。不動産投資の場合...
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アパートローンとは賃貸アパートやマンションなどを建設、購入、またはリフォームをする費用を借入するローンのことです。一般的な住宅ローンなどとは違い、融資審査が厳しく、借入金利も高くなっているのが特徴です。アパートローンの返済方式についてアパートローンの返済方法は元利均等返済と元金均等返済があります。①...
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返済シミュレーションをする時には金利や期間、元利均等返済や元金均等返済など様々な条件があります。例えば、金利が高いほど、そして返済期間が長いほど返済額は増えていきます。これら借入条件の違いが、どの程度返済額に影響してくるのかなどについて、いくつかの具体的な条件のもと検証してみたいと思います。比較①：...
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不動産投資を始める際には、銀行などの金融機関から融資を受けますが、この時あなたが融資を受けられるかどうかは、あなた自身の「信用情報」にかかってきます。銀行は融資の申込みがあると、その人に融資できるのか、融資できるとしてその金額はいくらまでなのかを審査します。この審査をする際に金融機関が確認している情...
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物件情報を分析し、良い物件が見つかっても銀行への融資依頼が遅いと、ほかの人に物件を取られてしまうことはあります。物件を獲得するためには、スピードが何よりも重要です。いつでも融資依頼ができるように下記資料を準備しておきましょう。逆に言えば、下記資料が準備できていなければ、不動産業者からの優先度は下がっ...
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実際に、融資をしてもらうためには、銀行に融資依頼をする必要があります。銀行へ訪問するとなると、初めはとても緊張するかもしれませんが、賃貸経営では、銀行を避けて通れません。銀行へ訪問する前に、どのようなことを聞かれるかを想定しておきます。銀行側も緊張＝警戒している事前に、銀行側が紹介者経由で情報を詳し...
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不動産投資家・賃貸経営者が収益物件を購入したり、新築を建築する際に利用する銀行の概要を把握しておきましょう。かなりの数がありますので、まずは身近なところに、下記銀行を確認するところから始まります。都市銀行三菱東京UFJ 銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行が都市銀行と呼ばれています。明確な定義...
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日本政策金融公庫の収益不動産へのローンについての情報です。※各人の属性、支店、時期によって異なりますので、提供している情報を保証していませんので、ご自身で確認してください。初心者が、スルガ銀行以上に融資が受けやすい銀行は、実は日本政策金融公庫です。フルローンまで評価が伸びる物件は少ないので、自己資金...
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スルガ銀行の収益不動産へのローンについての情報です。エリアエリアはほぼ全国です。北海道、東北、北陸、愛知、大阪、広島、福岡など、全国に融資する銀行です。スルガ銀行は、静岡県の沼津市に本店がある地銀なので、通常の地銀であれば、静岡県と近隣の県である神奈川県、愛知県と東京都までは、融資してもおかしくはあ...
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オリックス銀行の収益不動産へのローンについての情報です。現在、初心者（特にサラリーマン）が1棟目取得する際に、最も使いやすい銀行となっています。エリア広いエリアをカバーしています。ただし、各エリアでも都心に近い物件や駅から近い物件が対象となっています。例えば、埼玉が対象でも、熊谷より奥はダメであった...
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三井住友銀行の収益不動産へのローンについての情報です。※各人の属性、支店、時期によって異なりますので、提供している情報を保証していませんので、ご自身で確認してください。以前は、物件の収益還元評価のみで評価し、属性にかかわらずフルローンを受けて購入していた方がいましたが、現在の三井住友銀行は、一気に融...
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みずほ銀行の収益不動産へのローンについての情報です。※各人の属性、支店、時期によって異なりますので、提供している情報を保証していませんので、ご自身で確認してください。みずほ銀行は、昔からアパートローンに対しては、厳しい銀行です。三菱UFJ銀行ほどではありませんが、土地持ち以外には、なかなか融資のでに...
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りそな銀行の収益不動産へのローンについての情報です。※各人の属性、支店、時期によって異なりますので、提供している情報を保証していませんので、ご自身で確認してください。エリア支店のあるエリアとなります。他の都銀と違い、支店がないエリアもあります。ホープページの店舗情報を見て頂くと、四国地方には支店がな...
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商工中金の収益不動産へのローンについての情報です。※各人の属性、支店、時期によって異なりますので、提供している情報を保証していませんので、ご自身で確認してください。商工中金は、知る人ぞ知る銀行でしょう。日本政策金融公庫と同じくエリアは広いものの、不動産融資スタンスは全く異なりますので、なかなか使えに...
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静岡銀行の収益不動産へのローンについての情報です。※各人の属性、支店、時期によって異なりますので、提供している情報を保証していませんので、ご自身で確認してください。静岡銀行のアパートローンは初心者向けで高利回りの築古物件向けです。エリアエリアはそれほど広くはありません。居住地と融資エリアが合致しない...
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香川銀行の収益不動産へのローンについての情報です。※各人の属性、支店、時期によって異なりますので、提供している情報を保証していませんので、ご自身で確認してください。香川銀行でのアパートローンは、オーダーメイド型のプロパーローンとパッケージ商品となっているアパートローン（住活ローン）があります。今回は...
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