不動産投資では、売却まで見据えたIRRで利回りを計算する

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用語:投資指標のIRRとは

不動産投資の世界、特にREITなどでは、IRRという指標も使います。このIRRという指標は難しいので、基本的には覚える必要はまったくありませんが、IRRという指標も不動産会社が使うようになってきたため、おおよそこんな意味だということを理解してもらえればいいです。

 

IRRとは
IRRとは、「Internal Rate of Return」のことで、内部収益率ともいいます。 このIRRが出てくるのは、通常の利回りやネット利回りなどは、時期を1点でとらえた評価で、投資して売却するまでのトータルでの評価がしにくいため、通期で判断できるIRRという概念がでてきました。

 

例@売却j時に100万値下げ
1,000万円の物件を購入し、毎年100万円の利益(10%)があり、5年後投資の出口で年間の100万円+900万円=1,000万円で売却する場合

 

初年度投資

1000万円

1年目 年利益

100万円

2年目 年利益

100万円

3年目 年利益

100万円

4年目 年利益

100万円

5年目 年利益

+売却額

100万円+900万円

IRR

8.31%

 

IRRは、8.31%となります。売却時も投資額と同じ1,000万円で売却できれば、10%になりますが、売却時に100万円の損失がでているので、8.31%と低くなります。

 

例A売却j時も初年度投資額で売却
1,000万円の物件を購入し、毎年100万円の利益(10%)があり、5年後投資の出口で年間の100万円+1000万円=1,000万円で売却する場合

 

 

初年度投資

1000万円

1年目 年利益

100万円

2年目 年利益

100万円

3年目 年利益

100万円

4年目 年利益

100万円

5年目 年利益

+売却額

100万円+1000万円

IRR

10%

 

この場合は、投資額と同額で売却ができたので、IRRは10%になります。

 

例B売却j時に初年度投資よりも100万高く売れた場合
1,000万円の物件を購入し、毎年100万円の利益(10%)があり、5年後投資の出口で年間の100万円+1100万円=1,200万円で売却する場合

 

 

 

初年度投資

1000万円

1年目 年利益

100万円

2年目 年利益

100万円

3年目 年利益

100万円

4年目 年利益

100万円

5年目 年利益

+売却額

100万円+1100万円

IRR

11.59%

 

この場合は、売却時に高く売却できたために、IRRは、11.59%になります。

 

 

これが、IRRの利点です。キャピタルゲイン、キャピタルロスによって、投資リターンがどのくらいになるのかを把握するのに便利です。

 

 

不動産投資のトータルリターンを高めるためには、投資期間中の稼働率を高めて、高いインカムゲインを得るとともに、売却時に高い値段で売る、高い値段で売れるタイミングで売るといった「出口戦略」も重要になります。

 

日本の不動産投資家は、キャピタルゲインが望めなくなったため、インカムゲイン重視の利回りで利益を計算している人が大半です。しかし、物件が安く家賃収入が高い、という物件でも、地方物件になると、売却時に大きな値下がりをする場合があります。

 

そうなると、売却損を引くと通期のトータルでは、赤字に陥る可能性もあります。REITなどのファンドが、東京や都心部のみに投資しているのは、利回りが低くても、通期で見た場合に負ける確率が低いことを計算しているためです。

 

我々個人の不動産投資家であっても、出口で売却ができるかの見極めはある程度必要になります。購入した時点より大幅に値下げしないと売れない物件には手を出してはいけないのです。

 

もちろん、IRRには大きな欠点があります。規模の比較ができないのと、期間をどうするかという点と、出口の価格など誰にも分らないので、あくまでも仮の数値を入れているにすぎません。あくまでもシミュレーション用です。

 

まとめ
・IRRは、キャッシュフローだけでなく、キャピタルゲイン、キャピタルロスを投資時点で検討することに意味がある

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