不動産投資で融資を行う日本政策金融公庫の特徴について

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日本政策金融公庫の収益不動産へのローンについての情報です。
※各人の属性、支店、時期によって異なりますので、提供している情報を保証していませんので、ご自身で確認してください。

 

初心者が、スルガ銀行以上に融資が受けやすい銀行は、実は日本政策金融公庫です。フルローンまで評価が伸びる物件は少ないので、自己資金がある方や他に共同担保物件がある方にはとてもメリットのある銀行と言えるでしょう。

 

 

エリア
融資エリアは極めて広く、日本全国どこでも可能です。このエリアの広さについては、都銀以上です。融資できないエリアはほとんどないと言っていいでしょう。

 

銀行は、貸す人の居住地をベースとします。そのため、居住地にあまり銀行(都銀、地銀、信金)がないと貸してくれる銀行はとても限定されてしまいます。そのような方には、この日本政策金融公庫は、とても有効です。

 

 

日本政策金融公庫は通常の銀行とは違う
日本政策金融公庫は、民間の銀行ではありません。政府系の銀行ということです。そのため、単に利潤を追求するという目的ではなく、個人零細事業者や、起業をする方、中小企業などを支援して自立して成長していってほしいという考え方があります。

 

また、弱者救済を目的に設立されているため、弱者に対して積極的に融資をしていく姿勢があります。弱者といっても生活保護の方という意味ではなく、ここは異論もある方もいると思いますが、日本政策金融公庫が主に社会的弱者として優遇しているのは、下記3つです。

 

  • 女性:年齢に関係なく、女性の社会進出を積極的に支援

 

  • 若者:29歳までを若者と定義していますが、29歳までの若者の起業を積極的に支援

 

  • 高齢者:55歳以降の高齢者が社会で活躍するように積極的に支援

 

このように、「女性」、「若者」、「高齢者」に該当すると、日本政策金融公庫では、特に積極的に融資を受けることができます。決して社会的弱者だけでなく、通常の個人事業主、起業家、中小企業にも融資はしていきます。

 

評価方法
通常の銀行よりはかなり厳しい評価基準をもっています。評価自体は、都銀などと同じように積算評価と収益評価の2本立てではありますが、どちらも厳しい評価基準となり、担保評価に対して厳しく掛け目が入ります。私の印象としては、都銀よりも厳しいと感じます。積算も出ていて、キャッシュフローがとても回る物件でないと難しいでしょう。

 

そのため、他の銀行で通常フルローンが出るような物件でも2割の頭金が必要であったりします。ある程度の現金を保有していないと、取り組みが難しいでしょう。

 

日本政策金融公庫の評価で、ほかの銀行と異なるのは、耐用年数をあまり気にしないことです。法廷耐用年数が過ぎた物件にも融資しますので、築古高利回りにチャレンジしたい方向きです。逆にRCで法廷耐用年数が40年残っていても、融資期間としては最大15年もしくは20年というように、融資期間が決められていることです。

 

融資金額の上限がある
収益不動産への貸付は、4800万円の壁があります。これ以上借りることもできますが、審査の基準が大幅に厳しくなるため、一般の方は、4800万円までを借りることが上限となります。また、先ほど社会的弱者の位置づけの若者、女性、高齢者になりますと、7200万までを上限として借りることができます。

 

このように、ほかの銀行と異なり、一定の上限が決まっていますので、収益物件として小型の物件にしか借りることができません。

 

融資期間も上限がある
融資期間も構造種別(RC・鉄骨造・木造)によらず、一般の方へは10年もしくは15年となります。社会的弱者の方向けとしても最大20年が融資期間の上限となります。融資期間と返済額はとても密接なため、融資期間が短くてもキャッシュフローが回る物件しか選択できないことになります。

 

したがって、築浅のRCや鉄骨造向きの銀行ではなく、築古の木造で高利回り物件を持ち込むと効果が実感できます。スルガ銀行が木造への融資を絞ってからは、日本政策金融公庫がとても使い勝手の良い銀行として注目されています。

 

 

融資依頼に特別なノウハウは必要ない
よく、日本政策金融公庫攻略マニュアルのようなマニュアルが存在しますが、融資を獲得するうえで他の銀行と比べて特別なノウハウが必要とは感じません。創業計画書などを記入しないといけないため、他の銀行よりハードルが高く感じられますが、政府系の金融機関のため、担当者にすべて聞いてください。

 

基本的には、書き方を教えてくれます。他の銀行でも不動産投資と書けば、融資が否定されるように、あくまでも賃貸経営のために借りることを伝えれば大丈夫です。不動産貸付事業の書き方になります。そこさえ、問題なければ、あとは担当者に聞きながら書類を書いていけば問題ありません。

 

それよりも、支店や担当者によって、収益不動産への貸付は左右されます。一番良いのは、知り合いの大家もしくは業者から紹介してもらうことです。そうすると収益不動産に強い担当者と出会えるからです。ここは、通常の銀行とまったく変わりありません。

 

融資金利
共同担保がない場合で、2%中盤くらいになります。共同担保があると1%台で借りることができます。変動金利ではなく、すべて固定金利となります。固定で10年から15年借りることができるのは、日本政策金融公庫ならではといえるでしょう。

 

また、固定金利の返済では、通常繰り上げ返済にかかわる違約金相当手数料を取られますが、日本政策金融公庫では、そのような違約金相当の手数料は取られないので、高利回りで、早く返済していきたい方に向いています。

 

新設法人
新設法人でも借り入れることができます。新設法人で借り入れすることができる銀行も増えてきましたが、信用金庫・信用組合等では、サラリーマンが保有する新設法人へは難色を示す傾向もあるため、属性が高くない方が、法人で始める場合には有効な金融機関です。

 

 

まとめ
・政府系の金融機関で社会的弱者に借りやすい
・融資期間には制限があるため、高利回りでないと収支が回らない
・結論としては、木造・軽量鉄骨の5000万以下の15%以上ある高利回り物件に最適

 

※当方は、東京のある支店を使っています。個別相談開催した際には、個別に紹介しています。

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