不動産投資で良く出てくるROIを理解する

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用語:不動産投資で良く出てくるROIとは

不動産投資の指標に、ROIという指標があります。小さい自己資金で大きな借り入れを起こして物件を購入する際のレバレッジ効果を表しています。つまり、借入を長くできて、返済額が少ないほど年間の利益も大きくなりますので、キャッシュフロー投資を目指す人にとって、ひとつの参考指標となります。
 
ROIのメリット
 「ROI」とは「Rtuen On Investment」の略で、日本語に訳せば「投資回収率」になります。投資した資本に対して得られる利益の割合のことを指しています。

 

 通常の企業: 経常利益÷投資金額×100=ROI

 

 賃貸経営: 税前キャッシュフロー(経常利益+減価償却)÷自己資本

 

です。 

 

賃貸経営でのポイントは、銀行からの借入である他人資本を入れないことです。つまり、自己資金が、賃貸経営で得られるキャッシュフローでどれくらい回収できるかを表しています。つまりこの数字が大きければ大きいほど、少ない投資で大きいキャッシュフローが得られているということになります。

 

ROIは、不動産投資として実際に物件を購入し、経営した後に分かる指標となります。そのため、予測で使うのであれば、税前キャッシュフローの部分を家賃収入−返済額に置き換えて、簡易的に出す方法もあります。

 

 賃貸経営の簡易版:(家賃収入−返済額)÷自己資本

 

なぜなら、ROIを正しく出そうとすると、結果の指標のため、事前に出すことが難しくなるからです。簡易的に家賃収入ー返済額でも同じ指標に合わせている限り、判断に使える指標にはなってきます。

 

例えば、利回り10%の1,000万円のマンションを、自己資金100%で購入したとしましょう。
この場合のROIは、

 

 (家賃収入100万円―返済額0万円)÷1000万円=10%

 

他人資本を使わないと、いわゆる表面利回りと同じになります。

 

 

次に、このマンションを100万の自己資金と、900万の借り入れ(2%、20年返済)で購入した場合は、

 

 返済額:55万円/年間

 

 (家賃収入100万円―返済額55万円)÷100万円=45%

 

ROIで考えれば、100万円を投じた金額に対し、年間45万円が回収できるということになります。これがレバレッジを使って資金を回収する醍醐味となります。

 

家賃収入が、継続的にきちんと入ることが前提にはなりますが、フルローン、オーバーローンになりますと、自己資本はゼロ円になり、計算結果が無限大になります。つまり、自己資金を1円もださず、収益が得られるという素晴らしい状況になります。

 

借入をして、拡大していくということは、このROIを意識して経営するということになります。

 

ROIのデメリット
ROIは、指標としては参考になりますが、一時点しかとらえることができません。予測ために一時点の家賃収入を使ったり、結果であれば、ある決算書のデータとなります。そのため、2つのことが変化することがあります。

 

・家賃収入(キャッシュフロー)の増減

 

・金利の上下

 

年数が経過するたびに、家賃収入が下がっていくのと、低金利で借りている場合、将来的に金利が上昇するリスクがあります。

 

そのため、ROIで家賃収入と、金利の上下をすると、大幅にROIの数値は変わってきます。このように、ROIでは、家賃収入や金利の予測次第で大きく上下する特徴をしっかりと把握してから使うようにします。

 

 

ROIが、高ければ高いほどいいですが、その裏にあるリスクを把握したうえで不動産投資をされることをお勧めします。

 

まとめ
・ROIは投資効率を見る指標
・ROIは、高ければ高いほど効率的(自己資金をださずに儲けている)
・予測する場合は、家賃収入(キャッシュフロー)と金利の動向をどのように仮定するかによってROIの数値は大幅に変動することを理解すること

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