買付申込書
不動産投資において収益物件を購入するためには、いきなり手付金を渡して契約をするのではなく、まずは「買付」という手続きを行います。
買付とは
買付とは簡単に言うと、「この物件を買います！」という意思を売主側に伝えることです。買付は口頭で行なうのではなく「買付申込書」や「買付証明書」という書面を作成して売主に提出して行ないます。
実務的には、購入希望の物件の仲介に入っている不動産会社から買付申込書の書式をもらい、それに記入をしてファックスをします。
買付の目的と効力とは
買付を入れる主な目的は、その物件を「押さえる」ためです。不動産売買は売買契約をするにあたってさまざまな準備が必要なため、今日の明日で契約ができるわけではありません。そのため、その間に他の買主に売られてしまわないよう、売主に物件を押さえてもらうために買付を入れます。
ただし、これはあくまで買主から売主に対しての「お願い」であって、買付申込書自体には契約書のような法的拘束力はありません。そのため売主がこれを無視して他の買主に売ってしまったとしても、なにも言えませんし、反対にこちらから買付を取り下げても何ら問題はありません。
ただ、本当に買うつもりもないのに買付を入れると不動産会社からの信用を失ってしまい、物件を紹介してもらえなくなりますので注意しましょう。
買付申込書はいつでも持ち歩く
買付申込書を、いつでも持っている事で、ライバルよりも早く買い付け証明書を書く事が出来ます。良い物件は、すぐに市場から消えてしまうので、購入できるかは時間勝負、つまり競争になります。そのため、買付申込書は、いつでも印刷してすぐに記入できるようにしておくことが大事です。
買付申込書の必須記載事項とは
不動産の買付申込書には、最低限次の点について記載しなければなりません。
１：不動産の表示
どこのなんという物件に買付を入れるのかを明確にしないと、物件を取り違えてしまう恐れもあるため、不動産の表示については正確に記載する必要があります。
基本的には物件の住所、地積、構造、床面積、部屋番号（区分マンションの場合）、延べ床面積、物件名称などを記載します。ただ地積など不動産の募集図面に記載がないような情報については、抜けていても構いません。基本は募集図面を見ながら書けば問題はありません。
２：買付金額
いくらで購入を希望するのかを記載します。原則的には募集額で買付を入れるのが礼儀ですが、高利回り物件を作り出すためにはそうも言ってられません。そこで、価格交渉をする場合はその希望額を記載するようにしましょう。
３：融資額とローン特約の有無
買付金額のうち、いくらを融資利用しようとしているのかを記載します。買主が競合するような高利回り物件は、決済までに時間がかかる融資利用者については断られるケースもあります。
また、融資を利用する場合は、万が一ローン審査が通らなかった場合に契約が白紙撤回できるよう「ローン特約」を契約書に盛り込んでもらわなければなりません。
【ローン特約の基本的な書き方】
融資を利用して不動産を購入する場合に、このローン特約を入れずに契約をしてしまうと、万が一最終審査で融資NGとの結論が出てしまうと、支払った手付金については全て没収されてしまいます。このように売買契約書にローン特約を入れるということは、非常に重要なので覚えておきましょう。
【ローン特約の文例】
１：買主が売買代金の一部または全部に融資金を利用する場合において、融資の全部または一部について承認が得られなかった場合、買主は平成○年○月○日までは本契約を解除できる。
２：前項によって本契約が解除された場合は、売主は買主に受領済みの金員を無利息にて返還する。
ローン特約はどのような文言を入れるのかとても重要なので、場合によっては買付申込書に挿入を希望するローン特約の文言を記載すると良いでしょう。
４：手付金
契約時に売主に対して交付する手付金の金額を記載します。金額については買付を入れる物件価格によりますが、実務上は概ね１００万円〜５００万程度に設定する事が多くなっています。
あまり低すぎると相手から信用されませんし、高すぎてもお互いにハイリスクとなるので、適度な金額が良いでしょう。物件価格の１割程度を目安ですが、最大でも5００万円までにしましょう。
５：有効期限
買付申込書を提出する際には、必ず「有効期限」を書くようにしましょう。有効期限を書いていないと、忘れた頃に売主から「買ってくれるんでしょ」なんて連絡が来るかもしれません。
保有物件が増えてくると、買付を入れる頻度も増えるため、買付を入れた物件を把握しきれなくなってきます。思わぬトラブルを避けるためと、売主に早く決断してもらうために、必ず買付申込書には有効期限を書くようにしましょう。
買付は「現金決済」が優先される傾向に
買付は表向き「先着順」とされてはいますが、実務上は買付申込書の内容次第で先着順位はどんどん入れ替わっていきます。重要視されるポイントとしては「購入金額」と「ローン特約の有無」です。
売主の心理としては、「より高く、より確実に売りたい」と考えているため、買付が複数のところから入った場合は、この２つのポイントを比較してより条件の良い買主と契約を結ぶ事となります。そのため、たとえ既に買付が入ってしまっている物件でも、定価で現金決済ならこちらを優先してくれる可能性も十分あります。
反対に、融資利用の買付を入れる場合については、できる限り売主に「確実に買える」ことをアピールするために、予め金融機関に融資の打診をして内諾をとってから買付を入れると良いでしょう。また、その際には必ず買付申込書に内諾がある旨を記載しておくようにしましょう。
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