物件概要を高速で処理できる不動産投資の判断ノウハウを身に着ける

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物件資料の読み方:物件概要を高速で取捨選択する

物件概要書を、1回1回、丁寧に見ていくと時間がまったく足りなくなります。どうすればよいかというと、単純です。自分の基準に満たすかどうかを瞬時に見極めればよいのです。

 

私がどのように見極めているか手順を教えしましょう。最優先チェック項目だけで、7割程度は、検討対象外にできます。

 

【最優先チェック】
チェック@:構造+築年数チェック
・鉄筋コンクリート造⇒築25年未満であればOK
・重量鉄骨造⇒築10年未満であればOK
・軽量鉄骨造・木造⇒新築のみ

 

チェックA:表面利回り
・9%以上あればOK

 

チェックB:違法チェック
・備考欄に建ぺい率、容積率で違反している文言がないこと
・目算チェック:建ぺい率の違反は見極められないので、容積率のチェックのみ
 土地面積×容積率>建物の延べ床面積

 

最優先チェックを行うことで、8割近くをふるいにかけます。

 

 

【詳細チェック】

 

チェックC:積算価格のチェック
積算価格は、物件価格の8割以上あればOK
積算価格>物件価格×80%

 

多くの人は、物件価格よりも積算価格が上回るレベルを対象にしますが、そうなりますと地方ばかりになります。首都圏、関西圏、中部圏の中心部となりますと、積算価格>物件価格の物件はほとんどありません。地方にいけば、積算価格が上回るものはありますが、田舎で賃貸付けに苦労するものが多くなります。

 

チェックD:返済比率のチェック
都心部の返済比率:45%以内
地方の返済比率:40%以内

 

残存耐用年数を融資期間年数とします。金利は、その物件のエリアで借りることのできる金融機関を想定します。おおむね金利2%前後で計算し、返済比率が上記に収まるか確認しています。金利については、各自の調達金利に差があるので、実力に応じて金利の上限をしてください。

 

チェックE:賃貸ヒアリング
現地の賃貸専門会社(エイブル・アパマン・ハウスコム・ミニミニ等)へ電話します。対象となる物件の間取りの決めれる家賃を確認し、レントロールとあっているか確認します。

 

チェックE:物件確認
賃貸ヒアリングでOKであれば、最終的に建物を確認します。建物の状態、入居者が実際に住んでいるか、荒れていないか、値下げ交渉材料を探しながら、最終的に判断します。

 

時間があれば、経費計算(エレベーター、電気温水器、機械式駐車場)を細かく行ってから、買付を出します。

 

土地・建物付きの物件については、このような流れで物件概要書を見ています。最優先チェックである程度検討する物件を絞り、あとの1割から2割について詳細チェックするようにすると物件を見るスピードは速くなります。

 

投資手法が異なれば、自分のチェック基準を上記のように作り、判断スピードを上げていく必要があります。私は、もう物件概要書は数千件は見ているでしょう。初心者は、一から始めるとほかの大家に勝てない気持ちになりますが、誰でも最初は初心者だったのです。

 

初心者は、判断基準をもち、圧倒的な行動力で、スピードを身に着けていく必要があるのです。

 

まとめ
・自分の判断基準をもち、数をこなすこと

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