不動産投資、賃貸経営を行う上では、建物の構造(RC、木造等)を理解する

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建物の構造を理解する

不動産投資の世界に長くいますと、RC造、S造のような用語を当たり前に使ってしまっています。これは、建物の構造を表していますので、違いについて基本的な理解をしておいてください。

 

収益物件の建物の構造としては、主は下記の4種類です。

鉄筋コンクリート造 RC造 Reinforced Concrete
鉄骨鉄筋コンクリート造 SRC造 Steel Reinforced Concrete
鉄骨造 S造 Steel
木造 W造 Wood

 

鉄筋コンクリート造=RC造
鉄の太い針金のようなものを編むように組み上げ、型枠という木製枠にコンクリートを流していき、基礎から屋上までを一体化しながら、建物の構造を作っていきます。

 

【収益物件としてみた場合のメリット】
@遮音性:壁がコンクリートで覆われているので、音が響きにくい構造です。1棟マンションでは、多くの方が住むため、音の問題がトラブルになりやすいですが、RC造の場合は、音のトラブルが低いため、入居者に人気となります。

 

A耐震性:木造も2×4などでは耐震性はほぼ変わらないのですが、コンクリートの安心感がありますので、入居者は、木造よりもRC造に耐震性の安全度を感じます。

 

B耐火性:鉄筋コンクリート造では出火しても、その部屋の中で収まるケースが大半です。耐火性のコンクリートで覆われているため、他の部屋への類焼が防げるからです。

 

C耐用年数が長い:収益物件の場合、物件がどれくらいの期間利用できるのかが重要になります。国が定めた基準でも、鉄筋コンクリート造の場合は47年と長いため、融資期間も長く取れるメリットがあります。収支を考える上で、非常に大きな要素となります。いわゆるキャッシュフロー投資のしやすい構造です。

 

【収益物件としてみた場合のデメリット】
@建築コストが高い:鉄筋コンクリートは、頑丈で高い建物が建築できるのですが、建築コストが高くつきます。建築坪単価は80万~120万程度かかるため、木造の坪単価50万~60万の倍以上かかことがあります。そのため、収益物件としてみた場合、収支が合うかどうかがポイントになります。

 

A改修コストが高い:壁がコンクリートで囲われているため、間取りを変更したり、2戸を1戸にするなどの改修はできない、もしくはできたとしてもとても改修コストがかかります。建築したあるいは中古で取得した物件の間取りは変更が難しいことを前提に購入することになります。

 

鉄筋コンクリート造=SRC造
鉄筋コンクリートと鉄骨を組み合わせた建築構造となります。比較的小さい断面で、強い骨組を作ることができ、粘り強さがあります。風力・地震などの外力にも強く、高層マンションで多用されています。

 

収益不動産からみたメリットとデメリットは、鉄筋コンクリート造=RC造とほぼ同じです。建築コストは、RC造よりもややコストアップになります。収益物件としては、投資用区分マンションでは一部使われています。
 
鉄骨造=S造
鉄骨造は、鉄の柱で組んでいる建築のことを指しています。そして、鉄の柱の厚みによって一般に重量鉄骨造と軽量鉄骨と呼ばれます。軽量鉄骨の鉄の厚さは、4mm内までを指します。重量鉄骨は鉄骨の厚さが4mm以上で通常は軽量鉄骨の倍以上の厚さのものにあります。重量鉄骨は、大型の建物が建てられるので、一見すると鉄筋コンクリート造のように見える場合もあります。

 

〇重量鉄骨
重量鉄骨とは軽量鉄骨の数倍(厚さ4mm以上)の肉厚を持つ鉄骨です。鉄骨で柱、梁などをつくるので、低層住宅から高層ビルまで、広い範囲で採用される耐震性・耐久性に優れた構造です

 

【収益物件としてみた場合のメリット】
@耐震性:耐震性は優れています。鉄骨が揺れをしなるように吸収するためです。

 

A募集がRC・SRCと同じ:鉄筋コンクリート造の方が遮音性等で優れてはいますが、ポータルサイトで募集する際には、RC・SRC造と同じようにマンションとして募集ができます。建築コストがRC・SRCより安いのに、同じ賃料が取れるので、投資対効果が良くなります。

 

B改修がしやすい:太い鉄骨で柱や梁が組立られているだけですので、その鉄骨部分以外に関しては、改修が簡単にできます。2戸を1戸に変更するなども可能となります。

 

C耐用年数が長い:RC・SRC造ほどでないですが、耐用年数が34年と長いことは、融資期間の面でメリットとなります。

 

【収益物件としてみた場合のデメリット】
@建築コストが高い:RC・SRC造ほどではないですが、木造と比較すると建築コスト高くなります。坪単価で70万~100万程度はかかるのが標準です。

 

〇軽量鉄骨
軽量鉄骨とは、鉄骨の厚さが4mm内のものを指します。細い柱を組み合わせて建築をします。

 

【収益物件としてみた場合のメリット】
@改修がしやすい:鉄骨で柱や梁が組立られているため、その鉄骨部分以外に関しては、改修は比較的簡単にできます。但し、構造上、部屋と部屋の間には鉄骨が入っているため、部屋の中の改修は比較的容易ですが、2戸を1戸に変更することは難しいケースがあります。

 

A建築コストが比較的安い:木造ほどではないですが、RC・SRC、重量鉄骨に比べれば建築コストは低くなりますので、収支としては良くなります。

 

【収益物件としてみた場合のデメリット】
@遮音性が低い:壁の間に何を詰めるのかにもよりますが、木造と同じように音に関しては漏れやすい構造です。

 

Aアパートの扱い:ポータルサイトでの表記アパートになります。これは音の違いによるものです。木造、軽造鉄骨、プレハブは、音が聞こえやすいため、アパートの表記になります。アパートは音の問題があるため、入居者に敬遠される場合も多くなってきています。

 

B賃料が取れない:マンションと比較すると、アパートは賃料が低くなります。また人気との兼ね合いから、アパートは築年数に応じた下落率がマンションよりも高くなりがちです。収支を見るときには、新築時ではなく、10年後20年後の賃料水準を確認することが重要になります。

 

C耐用年数が短い:軽量鉄骨でアパートを建てる場合は、鉄骨3mm内のものを使うことが多く、耐用年数としては19年と木造より短くなります。新築時は、融資期間を25年等長くとることは可能ですが、中古物件を購入するときには、融資期間が取りにくい建物です。

 

木造=W造
日本の伝統的な木造の建物です。木造のことはW造という方は少なく、基本木造と呼ばれています。木造にも2×4などの工法もありますが、ここでは、伝統的なよくある一戸建てに使われている軸組工法を指します。
収益物件としてみた場合のメリット・デメリットは、軽量鉄骨とほぼ同じような内容になります。

 

【収益物件としてみた場合のメリット】
@建築コストが安い:木造は、建築コストが最も安い建物です。安くアパート建築するのであれば、坪40万を切ることもできます。賃料が取りにくいデメリットはありますが、投資コストが低いので、RC等よりは利回りが高くなります。

 

A改修がしやすい:木で組立られているため、改修が簡単にできます。但し、部屋と部屋の間には構造柱が入っているため、部屋の中の改修は容易ですが、2戸を1戸に変更する等は難しいケースがあります。

 

【収益物件としてみた場合のデメリット】
@遮音性が低い:壁の間に何を詰めるのかにもよりますが、音に対しては最も弱い構造です。木造アパートが敬遠されるのは音の問題が大きいからです。

 

A賃料が取れない:マンションと比較すると、アパートは賃料が低くなります。また人気との兼ね合いから、アパートは築年数に応じた下落率がマンションよりも高くなりがちです。収支を見るときには、新築時ではなく、10年後20年後の賃料水準を確認することが重要になります。

 

B耐用年数が短い:木造は22年となります。新築時は、融資期間を25年等長くとることは可能ですが、中古物件を購入するときには、融資期間が取りにくい建物です。

 

 

まとめ    
・構造毎の特徴を把握すること

 

SRC造

RC造

S造

(重量鉄骨)

S造

(軽量鉄骨)

木造

耐震性

耐火性

遮音性

建築コスト

高い

高い

やや高い

普通

安い

改築容易性

 
耐用年数

47年

47年

34年

19年(鉄骨3mm内)

27年(鉄骨3mm超~4mm内)

22年

※◎:優れる、〇:普通、△:劣る

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