収益物件の探し方:収益不動産を購入する基準を決める

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収益物件の探し方:購入する基準を決める

情報の収集の仕方が分かったら、次にやることは、購入する物件の基準を持つことです。数万件の物件情報から自分がどの基準なら購入するのかを決めておかないと、闇雲に物件をみてもとうてい契約、決済までたどり着けません。

 

なぜなら、大根やきゅうりを買うのと違い、どんなに安くても数百万、高ければ数億、数十億といった物件を購入するのですから、買付を入れるときには、勇気がいるのです。勇気を出す根拠がなければ、あなたが、良い物件に対して買付を出して、契約まで行ける可能性はほとんどなくなります。

 

実は、不動産会社の担当者は、本当に購入するお客かどうかを見極める嗅覚があります。購入基準を決めておらず、たくさんの物件をみて、あれでもない、これでもないと迷っている人と、自分はこの条件なら買いますと決めてるいるお客では、自ずと発するパワーが違います。

 

不動産は、成約して始めて手数料という売上が上がるわけですから、買わないお客を相手にするほど無駄な時間はないと不動産会社は思っています。迷っているお客を相手にすることを、極端に嫌がります。そのため、投資初心者を相手にしない会社すらあります。

 

買える人は、あなただけではない!ということです。

 

そして、買えないだけなら、まだいいですが、購入基準を持っていない人は、買ってはいけない物件を購入して失敗している人ばかりです。

 

良くある失敗を招く
よくある失敗というのは、この購入する基準をあなたが決めず、収益不動産会社が決めてしまうことです。購入基準を不動産会社にゆだねてしまうと、どういうことが起きるかというと、

 

高値掴みをする =つまり、本来は買ってはいけないものを買ってしまう

 

のです。

 

多くの初心者の不動産投資家を見てきましたが、このようなフレーズで買ってしまいます。

 

・非公開物件
・利回り10% 8千万(手ごろな価格)
・1F 店舗盛業中
・鉄骨造(築25年以上)
・某S銀行 30年融資 フルローン
・手残りCF(キャッシュフロー)が数百万!
・北の大地 札幌
・売主が、空室を家賃補償=実質満室でスタート!

 

 

何が問題かというと、

 

・北の大地 札幌の賃貸需要の厳しさを本当に知っているでしょうか
・1Fの店舗が抜けた場合に返済ができるのでしょうか
・寒い札幌は除雪費用、雪庇除去費用、建物の劣化が早いなどのリスクを理解しているのでしょうか
・築古に長期融資をすると信用毀損とよばれ、次の融資に障害になる可能性を理解しているのでしょうか
・某S銀行の高金利を別の銀行へ借換することが難しいことを理解しているのでしょうか
・手残りCFが悪化した場合に、打つ手があるのでしょうか

 

など、私からみても難易度の高い物件だなと思う物件に、初心者サラリーマンの不動産投資家がいきなり買ってしまっている場合があります。このような物件を購入すると、空室対策、借換アドバイスが、難易度が格段にあがります。

 

最初は、RCで耐用年数で購入しようとしていた方の多くが、このような築古の鉄骨造を購入して当方に相談に来られますが、劇的な改善が難しく、売却を進めるケースも少なくありません。

 

ちなみに、築古鉄骨造は、東京都心であれば、良いと思います。東京での流動性は高く、築古の鉄骨造を現金で購入して節税狙いのような投資家の層が確実にいるからです。

 

みなさんは、そのような失敗をしないように、勉強をして、失敗しないような判断基準をもってください。

 

 

購入する基準を設定する
物件を購入する基準を設置することが特に重要になります。1棟や1つの区分で買い進めない方は別ですが、複数棟を購入しようと考えれば、購入する基準はとても重要になります。

 

情報を探す時には、購入する基準からやや下の基準で情報を取得しましょう。自分の合格ラインだけで物件を探すと極端に物件数が少なくなりますので、そのやや下から物件を情報を探し、指値をして自分の購入する基準まで価格を下げてもらうことになります。

 

それでは、具体的な購入する基準は、とういうと投資法や投資スタイルによって大きく異なります。キャッシュフロー投資を目指す方は、決して利回りだけで判断しないことです。

 

@キャッシュフロー投資
利回りではなく、キャッシュフローをベースにします。満室家賃収入の25%は、キャッシュフロー(税引前)が残る物件を買うようにしましょう

 

 【簡易計算式:満室家賃収入―空室・経費25%―返済額50%=満室家賃収入25%相当】

 

 ・東京などの都心部:キャッシュフロー 満室家賃収入の25%
 ・都心部以外:キャッシュフロー 満室家賃収入の30%

 

※キャッシュフローは、税引前のキャッシュフロー相当で考えます。

 

 

A築古土地値投資法
築古土地値投資法の場合は、土地値だけで売価相当があることを目指して取得することになります。建物の価値は、ないので、売却するときも土地値で売価相当以上あれば、出口で負ける可能性は低くなるからです。東京都心部では、さすがに路線価相当で売りに出る可能性は低く、70%〜80%でも実勢土地価格と同程度になります。

 

 ・東京などの都心部:売価 ≧ 土地値路線価積算70〜80%
 ・都心部以外:売価 ≧ 土地値路線価積算100%

 

利回りが10%以上あっても、キャッシュフローは出にくい投資のため、他にキャッシュフローがあったり、会社が儲かっていて節税向きな投資法といえます。

 

B区分投資法
区分投資で融資を受けて拡大するのは、非常に難しくなります。そのため、区分投資のお勧めは、現金で購入して買い進める方法を当方は勧めています。区分投資は、サラリーマン属性が低い人が与信をアップして、1棟アパート、1棟マンションが買えるような属性強化に使うとメリットが大きいでしょう。

 

もしくは、融資を頼らないで10戸以上購入していけば、生活できるレベルになる可能性があります。

 

 ・東京などの都心部:ネット利回り 7〜8%
 ・都心部以外:ネット利回り10%

 

 

まとめ
・定量的な購入する基準をもつこと
・購入する基準を下手に下げると必ず失敗の投資になる

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