不動産投資のアパートローンの返済方式について

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資金計画:アパートローンの返済方式について

アパートローンとは賃貸アパートやマンションなどを建設、購入、またはリフォームをする費用を借入するローンのことです。一般的な住宅ローンなどとは違い、融資審査が厳しく、借入金利も高くなっているのが特徴です。

 

アパートローンは個人の住宅ローンのように銀行での審査が画一されていないことがほとんどで、その不動産投資物件のアパートローンごとに稟議にあげることになります。

 

不動産投資をする上で、アパートローンの利用は避けて通ることができませんので、しっかりと理解してうまく付き合っていくことが大切です。

 

アパートローンの概要について
アパートローンは個人の住宅ローンなどと違い、事業ローンの類いとなります。住宅ローンであれば、サラリーマンの場合、物件の価値よりも給与収入がいくらあるのかが重要視されるため、銀行が評価基準とする不動産の積算評価などは、あまり審査基準にはありません。

 

むしろ、個人の収入に対する「返済比率」が審査基準となります。

 

アパートローンにおいて、一定金額以下(1億円程度)であれば、個人での収入が審査基準に入ってくることもありますが、原則としては銀行での不動産評価から融資可能金額や期間が決まることとなり、金利も住宅ローンに比べて高くなります。

 

不動産投資においてアパートローンは事業性があるため、その不動産の物件担保価値はもちろんですが、事業計画が健全かどうかが最も重要になります。

 

不動産投資をする時にアパートローンを利用することは、事業を起こして銀行融資を受けることとほとんど同じです。まずは不動産投資をするにあたり、アパートローンとはどういうローンなのかをよく理解すること大切なこととなります。

 

 

アパートローンの返済方式について
アパートローンの返済方法は元利均等返済と元金均等返済があります。

 

@元利均等返済
返済期間中の支払金額が一定となる返済方法です。不動産投資で収益物件を購入するときには、基本はこの元利均等返済方式を選択してください。

 

長所としては、毎月の支払金額が一定しているため、返済計画が立てやすいことです。これが最大のポイントです。毎月の支払いが一定しているので、税前キャッシュフローの予測を立てるのにとても有効ですし、毎月のキャッシュフローの収支が組み立てしやすいからです。

 

短所としては、当初の支払金のほとんどが金利となり元金分が少ないことです。短所と呼ぶかについては、議論があるかと思いますが、当初は経費となる金利が大きいので、キャッシュフローがとても残りやすい状態ができます。

 

ただ、元金が減りにくいため、すぐに売却したいと思った時には、なかなか残債が減っていないということがあります。アパートローンでの30年元利均等返済であった場合、15年経過した時に元金は半分以上残っていることになります。

 

返済期間は半分になりますが、元金は思ったよりも減っていないことが多いので注意が必要です。

 

 

A元金均等返済
その名の通り支払金の元金を均等に支払っていく方法です。毎月の支払元金は一定になりますが、当初の支払金利が多くなります。

 

例えば5,000万円のアパートローンを金利2%、期間20年で借入をした場合の元利均等返済と元金均等返済では、実は支払総額はそれほど変わりません。

 

元利均等返済:
 ・毎月の支払金額は最後まで変わらず252,941円で、総支払金額は60,705,899円

 

元金均等返済:
 ・最初から最後まで元金返済金額は208,333円
 ・金利部分は、支払金額が徐々に減る
 ・元金と金利を合計した返済合計金額が減る
 ・最初の返済金額は291,666円で最後は208,413円、総支払金額は60,041,565円

 

融資額5000万円、金利2%、返済期間20年で元利均等返済と元金均等返済では、その返済総額の差額は664,334円となります。融資額5000万円に対して1.3%程ですが、元金均等返済の方が返済額の総額は小さくなります。

 

ここだけを見ると、元金均等返済の方が良いかなと思う方もいますが、一番の問題は、最初の返済金額です。元利均等返済252,941円に対し、元金均等返済291,666円になり、4万円ほどの返済の差がでます。

 

月々の返済の負担が、当初大きいのが元金均等返済方式のデメリットです。キャッシュフロー経営を目指すときには、4万円は当初大きな差に感じるでしょう。そのため、初心者の間は、まずは元利均等返済方式を選択しておくのが、鉄板です。

 

中級者以上になり、元利均等返済と元金均等返済でどちらの返済方法であっても、支払に問題がでないようであれば、元金均等返済を選択することも検討することは有りです。

 

私自身が保有している物件でも、元金均等返済方式にしているものがあります。元金均等返済でも、利回りが20%超で返済比率が28%程度に収まっているので、選択していることもあります。築が古く、残債を早く削減していきたい場合です。

 

 

アパートローンの返済金利と固定金利について
個人の住宅ローンも投資用のアパートローンも銀行融資として借入することは同じです。そして、その支払金利についても変動金利と固定金利の2種類があります。固定金利の場合は、さらに全期間固定金利型と固定金利選択型の2通りがあります。

 

変動金利はその名の通り金利が変動する返済方法です。基本的には4月と10月の基準金利がもととなりますが、銀行によっては毎月金利の見直しがあるという場合もあります。

 

金利が変動するとはいえ、毎月の支払金額も変動するのかというとそうではありません。金利が変動した場合には、元金と金利の割合を調整され当初5年間の支払金額は一定になります。

 

支払金額は5年間の支払状況によって、最大で25%増となりますが、固定金利よりも変動金利の利率が低いため、昨今の低金利で変動金利を選択する人も増えています。ほとんどの銀行で変動金利から固定金利への切り替えは可能としています。

 

固定金利としては、全期間固定型と2年や5年など一定期間の固定型があります。原則として、固定金利期間は金利が変動しない代わりに繰り上げ返済ができないようになります。もし、固定金利で、繰り上げ返済する場合は、違約金が設定されているため、物件売却して返済する場合でも違約金を忘れてはいけません。

 

また、通常はどの時点であっても、固定金利は変動金利よりも金利が高い設定となっています。金融緩和が異常に行われている場合は、変動金利より固定金利が安いという逆転現象が起きる場合もありますが、稀だと考えてください。

 

通常、事業性融資であるアパート経営を考える上では、金利の一番低い変動金利を選択することをお勧めします。固定金利は、途中で繰り上げ返済すると違約金が取られること、金利が高いことを考えると、よほど長い期間保有することを想定しなければ、選択しない方がベターでしょう。

 

とはいえ、私も固定金利を選択する場合がありますが、2年〜5年程度の固定しか選択しません。それも変動金利も安くなる場合など特殊なケースです。

 

まとめ
・返済方式は、元利均等返済かつ変動金利(一番安い金利であること)を基本考えること
・中級者や余裕がある人が元金均等返済を選択できる

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