不動産投資では、銀行の担当者から聞かれることを把握しておく

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融資:銀行の担当者から聞かれることを準備する

実際に、融資をしてもらうためには、銀行に融資依頼をする必要があります。銀行へ訪問するとなると、初めはとても緊張するかもしれませんが、賃貸経営では、銀行を避けて通れません。銀行へ訪問する前に、どのようなことを聞かれるかを想定しておきます。

 

銀行側も緊張=警戒している
事前に、銀行側が紹介者経由で情報を詳しく聞いている場合を除き、銀行側にとっても初めて会うことになります。初めて挨拶するのですから、相手もどんな人が来るのか不安もしくは、警戒しているというのが基本的なスタンスです。

 

恋愛も同じですよね。相手が会いたいといってきたとしても、まだよく知らないと警戒するのが当然です。したがって、相手の警戒を解くように、あなたは行動していかないといけません。

 

銀行側が聞きたいこと
【あなたは誰か】
あなたが、誰かを知りたいのです。つまり、いままでのあなたの経歴です。銀行に持っていく資料の中にプロフィール資料があるのですが、どこで場所で生まれ、どのような学校に通い、今現在どこに勤務しているかを詳細に知りたいと思っています。

 

ここで、大まかに、融資の行けそうな属性がどうかを銀行側として値踏みを始めているのです。自身の学校や職歴、金融資産、保有物件などあなたが誰でどのようなことをしている人かをわかりやすく説明してください。

 

(最低限必要な情報)
 ・今住んでいる場所
 ・学歴:高校、大学
 ・職歴:すべて
 ・保有資産状況:金融資産および保有物件情報、借り入れ状況

 

【なぜこの銀行を選んだのか】
銀行は、無数にあります。都市銀行、地方銀行、信用組合、日本政策金融公庫等、数多い銀行の中で、なぜ当行に融資依頼したのかを確認されます。その中で、わざわざ時間を使ってうちに融資依頼したのか、当然知りたいと考えています。

 

妥当な理由としては、まずは場所になります。場所が近いというのは、最もわかりやすい理由です。自宅に近いのか、勤務先に近いのか、物件に近いのか等の、いずれかとなります。

 

なぜなら、銀行は、自分のエリア内に住んでいること(もしくは勤務している)かつ自分のエリア内に物件が存在していること、の両方が基本的に必要だからです。信販系などでは、若干違いますが、基本的には、場所が銀行にとっても重要な位置づけであることを理解してください。

 

次には、その銀行を何かしら使っている場合です。給与の振込先口座や住宅ローンを借り入れしていたりすれば、話はまず聞いてもらえます。だからといって不動産融資に有利になることはないですが、自分の銀行へ訪問してくれた理由としてわかりやすいです。

 

あとは、実家の近くで縁があるからとか、がいいでしょう。間違っても不動産融資に積極的だからなどという理由は挙げないでください。融資が緩そうだから来たという初めての訪問者がいたら、不快な気持ちになるでしょう。

 

普通は、銀行に融資依頼することなどないですし、銀行の審査状況などわからないですから、場所が近かったのでお願いします、のような形で問題ありません。一番強いのは、賃貸経営している先輩大家からの紹介です。その大家の実力が高ければ高いほど最初の取り掛かりは有利になります。

 

【なぜ賃貸経営を始めようとするのか】
私のように、賃貸経営を本業として始めている方は、そもそも聞かれません。賃貸事業の拡大のため、ということがすんなり入るからです。ここで聞かれる人は、サラリーマンや自営業者、公務員など本業としての給与所得がある方です。

 

なぜ賃貸経営を始めようとしているのかは、銀行の担当者は重視します。1990年頃のバブルの時には、投資にも融資をしていた時代はありますが、現在投資という言葉には非常にネガティブです。

 

あくまでも、銀行が融資するのは、事業に対してです。つまり、不動産”投資”をしたいのでお金を貸してくださいということではだめです。賃貸事業を通して、資産形成を図りたいというような理由にしてください。

 

投資を前面に押し出す人は、銀行からみると博打=ギャンブルをやろうとしているような印象を受けるのです。事業を運営して、資産形成を図るという王道的な話し方するのが、もっとも早道です。

 

 

【なぜその物件を選んだのか】
最後の関門ですが、なぜ、その物件を選んだのかを聞かれます。投資スタンスを見ているといってよいでしょう。中古RCで耐用年数がしっかり残っていて収益も回る物件でこのような物件を今後も買っていきたい、というよなことを話すことになります。

 

なぜなら、資スタンスとその銀行の物件評価の方針が違えば自ずと融資の可否は決まってきます。築古の木造に対して厳しい評価しかでない都銀に対して、築古(築30年)の木造アパートに融資してくださいといっても、ほとんど無理です。

 

都銀の多くは、耐用年数オーバーの建物をゼロ評価しかしないからです。銀行の特徴は、ある程度把握したうえで、銀行に持ち込むことをお勧めします。

 

ただ基本としては、銀行側がどのような物件に融資したいかといえば、銀行の物件評価が高く、万が一借主が破たんしても借り入れの返済ができる物件です。つまり、ある程度利回りの出ている物件が有利になります。

 

仮でいいので、この物件にこのくらいの融資額・融資期間があれば、収入に対する返済額は、50%以内に収まり、賃貸経営として成り立ちます。というような話を簡単をするとよいでしょう。

 

最終的には、銀行内で評価をし直しますので、シミュレーションを細かくする必要はありませんが、返済がえきる収入と返済額のバランスであることは事前に確認しておきます。

 

 

まとめ
銀行も初めての方には、警戒しています。
警戒を解くには、
・あなたが、誰か
・なぜこの銀行を選んだのか
・なぜこの物件を選んだのか
については、説明できるように準備しておくこと。

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