収益不動産の探し方:不動産の任意売却はお宝物件がでてくる

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収益不動産の探し方:任意売却はお宝物件

収益物件を取得する方法として、任意売却という方法もあります。この任意売却は、不動産投資をする上で掘り出し物を入手する方法として、とても重要です。任意売却の仕組みとどのようなコネクションが有効かを解説します。

 

 

任意売却とは
任意売却とは、ローン返済が困難になったとき、債務者と債権者である金融機関の間に仲介者が入り、不動産を競売にかけずに所有者・債権者・買主の納得のいく価格で売却を成立させることです。通常は、金融機関は、ローン返済が滞ると、担保設定の契約条項にしたがって、不動産を競売にかけて現金化するのですが、競売だと、いくらで落札されるかわからないので、なるべくなら競売の前で高く売却したいのです。

 

そのため、銀行には競売にかける段階で弁護士等を使うので銀行に出入りのある弁護士を介して、競売の前で高く買ってくれる人を不動産業者に依頼する場合もあれば、債務者自身が競売の前に売却したいということで弁護士に交渉を依頼することがあります。

 

そして、弁護士経由で不動産業者が介入し、買主を探してきて、債務者、債権者である金融機関が満足できる価格で売却することですべての人が満足するという段取りです。

 

この時には、債務者である借り手にも、任意売却の場合の方がメリットがあるのです。競売ですと、強制的に追い出されてしまいますが、任意売却であれば、引っ越し費用や次の物件を借りる費用などを受領できる可能性があるからです。

 

そのため、よく電車に「ローンが滞ったら、任意売却へ」という広告があるのです。

 

任意売却物件は怖くない
任意売却物件は、市場では一切流通しません。そのため、普通に探していたら目にすることはないので、何か「いわくつきの物件」とみられています。しかし、任意物件は、ほとんど怖くありません。

 

任意売却物件でトラブルが予想される物件は、一般の方にはほぼ販売されません。金融期間は、任意売却した物件でトラブルが起きるのを極端に怖がります。それであれば、きちんとした手続きをして競売に流して、価格が安くなってもトラブルなく処理できる方を選ぶのです。

 

金融機関の担当もサラリーマンですので、任意売却して高く売れてもトラブルで減点されるより、競売手続きで淡々と処理した方がよいのです。というのも、競売手続きする担当者は、融資担当ではないので、競売手続きをする上で制約がまったくありません。そのため、固い金融機関ですと、任意売却をほとんど行わない銀行もあります。

 

したがって、トラブルが予想される物件は競売もしくはプロの不動産業者へ、トラブルが予想されない物件は一般の人に任意売却されます。

 

任意売却物件は安心して安く変える
ほぼ間違いないく、市場価格より安く買えるのでお宝物件になることが多いのです。競売より安くはないですが、競売の「購入前の不動産の内部状態の確認ができない、不動産に関する詳細な情報がない、不法に占拠される」といった不安がなく取引ができるのです。

 

 

任意売却はどのようにコネクションを作るのか
任意売却物件の情報は、もちろん金融機関が元になります。そして金融機関の競売手続き等を任されている弁護士か債務者が依頼した弁護士や不動産業者に情報が集まっています。どういう不動産業者に依頼するかというと、大手の不動産業者ではないのです。任意売却物件情報を持っているのは、小回りが利いて、面倒なことをきちんと処理できる中堅の不動産業者です。

 

なぜなら、任意売却物件というのは、ローン返済が滞った債務者と債権者である金融機関、買主の3者の調整をしないといけませんが、特に債務者との調整には多くの時間を費やすので、大手不動産では面倒であり、取扱いはほとんどしません。それよりも手っ取り早く稼げる不動産がたくさんあるからです。

 

よく質問されるのですが、どこの会社が任意売却の情報を持っていますか? と聞かれますが、これは、一概には言えません。

 

金融機関に出入りのある弁護士を見つけるのは基本的にとても難しいので、不動産業者をターゲットにしましょう。そして不動産業者に収益物件の情報を多く依頼する中で、こう言っておくのです。「任意売却の物件も積極的に買います」と。これだけで十分です。

 

任意売却は、不動産会社としても難易度の高い案件になります。任意売却は、価格の調整あり、債務者との調整があり、と時間がかかるので、任意売却物件には辛抱が必要です。よくありがちなのは、任意売却物件に融資がついたのに、買えないというケースもよくあるのですが、その時に不動産会社に怒ってしまってはいけません。

 

任意売却物件というのは、時間がかかるもので、最終的には、買えるかわからないもの、ということを理解している人にしか情報は流れてきません。私も、約1年掛かって、だめだといわれた時はがっかりしますが、気持ちを切り替えて、「次もお願いします」といえる人にだけ、情報が来るようになります。

 

まとめ
・任意売却はとてもお宝物件がある
・とにかく、不動産業者には「任意売却物件も買います」と言っておきましょう
・可能であれば、金融機関に出入りのある弁護士を見つけて情報を流してもらえると一番確実

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