収益不動産を購入し続ける時には、現金・貯金を減らさないこと

大家の味方:不動産投資・空室対策・リフォーム・火災保険・法人保険・バイク駐車場・トランクルーム・節税

賃貸経営を拡大する時は金融資産を減らさない(CCRが大事)

不動産投資では、金融資産がとても大事であることは、「購入できる収益不動産の額は金融資産次第」で解説しました。金融資産を大事にすることが、次につながることを解説します。

 

@1棟目に頭金10%、諸費用7%使うと
金融資産の原資は、サラリーマンであれば給料となります。自営業の方であれば、事業からの収入もしくは役員報酬等になります。つまり、毎日働いている中から貯蓄をしていくことになります。

 

最初1000万の金融資産があったとしても、5000万(利回り10%、返済後の手残り100万)の物件を買う際に、頭金10%、諸費用7%掛かったとすると、残る金融資産はわずか150万となります。

 

・物件を買うための頭金、諸費用:5000万×(10%+7%)=850万
・購入後の金融資産:1000万―850万=150万

 

また同じ5000万程度の物件を買うためには、また850万を貯めないといけません。3年間で850万を貯めようとすると、

 

・物件の手残り:100万×3年分=300万
・毎年の貯蓄目標:(850万―物件の手残り3年分300万)÷3年=183万

 

毎年183万、月にすると15万円貯めないといけなくなります。

 

特に1棟目の収益不動産を購入した後は、1棟目獲得のために犠牲にしていた家族への
サービスなどで支出が増える傾向にあります。不動産投資用に毎月15万もの貯蓄は、それほど簡単にできるものではありません。

 

金融資産を一旦減らしてしまうと、増やすのはとても難しくなるのが想像できましたでしょうか。

 

A1棟目に諸費用のみ=フルローン
1棟目に諸費用のみで購入できた場合は、シミュレーションします。

 

先ほどと同じく、金融資産1000万、物件価格5000万(利回り10%、返済後の手残り100万)の場合です。

 

・物件を買うための諸費用:5000万×7%=350万
・購入後の金融資産:1000万―350万=650万
・物件の手残り:100万×3年分=300万
・3年後:購入後の金融資産650万+物件の手残り3年分300万=950万

 

1棟目に諸費用のみで購入できた場合は、物件を3年間きちんと運営するだけで1000万近い金融資産に戻っています。もちろん給料等からの貯金もできているでしょうから、1年程度前倒しで1000万超になることも可能です。

 

そして、究極は、諸費用を含めたオーバーローンです。

 

B1棟目にオーバーローン
オーバーローンとは、物件価格を超えてローンが組めることです。諸費用分までや諸費用+リフォーム費用まで含めた場合など様々ですが、物件価格以上にローンが組めるのでリスクは大きくなりますが、最初に金融資産を持ち出さなくて良いことがメリットです。

 

先ほどと同じく、金融資産1000万、物件価格5000万(利回り10%、返済後の手残り100万)の場合です。

 

・物件を買うための頭金、諸費用:0万!
・購入後の金融資産:1000万―0万=1000万

 

こうなりますと、1棟目購入前と購入後で金融資産は変わりません。借入は増えていますが、金融資産が減らないのはとても大きいことです。すぐに次の物件への融資をするかは銀行次第ですが、私はフルローンを使い、3か月で2棟購入したこともあります。

 

リスクが高い手法なので、リスクをコントロールできる方以外にはお勧めしませんが、複数物件をフルローンでリタイア等を実現されている方は、金融資産を減らさずに、次々と物件を購入しているからです。

 

CCRが重要
ここからは、やや難しい用語解説のため、読み飛ばしても構いません。自分が投資したお金が、どのくらい回収できているのかを指標として理解しておくと、不動産投資家の中でも一目置かれるようになります。

 

CCRとは、キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンの略語です。これは、自己資本配当率といって、自己投下資本に対してキャッシュフローがどのくらいの割合かを表しています。自己投下資本とは、物件を購入するときに支出(投下)した頭金、諸費用の合計金額となります。そして、リターンとは、上記説明の中では、「返済後の手残り100万」と記載しているところです。

 

・自己投下資本:頭金と諸費用の合計
・返済後の手残りキャッシュフロー:家賃収入―経費―返済額

 

CCRの計算式は、下記のようになります。
 
CCR:返済後の手残りキャッシュフロー÷自己投下資本=○○%

 

上記の@~Bまでの例でいきますと
@1棟目に頭金10%、諸費用7%
 CCR:返済後の手残りキャッシュフロー100万÷自己投下資本850万(5000万の17%)=11.8%

 

A1棟目に諸費用7%のみ
 CCR:返済後の手残りキャッシュフロー100万÷自己投下資本350万(5000万の7%)=28.5%

 

A1棟目にオーバーローン
 CCR:返済後の手残りキャッシュフロー100万÷自己投下資本0万(5000万の0%)=∞無限%

 

これは、自分の実際に出した投資資金に対する利回りで、物件価格に対する表面利回りや実質利回りとは違います。自分が実際に足した投資資金が何年で回収できるかを表したものです。

 

つまり、投資資金が何年で回収できているかを確認することになります。
@1棟目に頭金10%、諸費用7%の場合:10年程度で回収
A1棟目に諸費用7%のみ:3.5年
B1棟目にオーバーローン:投資したタイミングで回収完了している

 

このように、投資資金がどれくらいの年月で回収できるかを考えていくと、フルローン、オーバーローンがとても魅力的に見えると思います。多くの人が、目指すのには理由があるのです。

 

まとめ
・不動産投資をする上で金融資産を減らさないことが重要
・リスクはあるがフルローン、オーバーローンは魅力的である

無料メルマガ登録:大家の味方

メルマガ登録ページへ

賃貸経営を拡大する時は金融資産を減らさない(CCRが重要) 関連ページ

不動産屋・不動産コンサルタントにお願いする前に
物件を紹介するコンサルタントに依存しすぎない
不動産投資とは
不動産投資・賃貸経営のメリット
不動産投資・賃貸経営のデメリット
不動産投資は資本を使って利益を上げるトレーニング
賃貸経営の仕組み
不動産投資・賃貸経営の目的
不動産投資・賃貸経営のリスク
不動産投資のリスクをどのようにコントロールするか
不動産投資のレバレッジとは
購入できる収益不動産の額は金融資産次第
不動産投資のキャッシュフローとは
投資分析:キャッシュフロー
返済比率で借入の安全度を理解する
不動産投資で資金がないと高速リタイアは難しい
不動産投資の種類を理解する
建物の構造を理解する
表面利回り・実質利回りの違いを理解せよ!
物件探しには実質利回りを簡便に使え
減価償却とは
銀行の融資期間は建物の耐用年数次第
用語:不動産投資で良く出てくるROIとは
用語:DSCR(借入償還余裕率)
用語:投資指標のIRRとは
収益物件の探し方:物件情報はどこから収集するか
収益物件の探し方:購入する基準を決める
収益物件の探し方:資金力×購入意思×スピード
収益不動産の探し方:不動産会社は両手取引が大好き
収益不動産の探し方:競売は中〜上級者向き
収益不動産の探し方:任意売却はお宝物件
物件資料の読み方:物件概要について
物件資料の読み方:物件概要を高速で取捨選択する
物件資料の読み方:レントロールを机上で評価する
物件資料の読み方:登記簿謄本の本質を理解する
物件資料の読み方:登記簿謄本を理解する
物件資料の確認:不動産会社へのヒアリング
物件の評価:積算評価・収益評価
現地調査:建物調査・周辺調査
買付申込書
価格交渉
買付から契約・決済までの流れ
契約:売買契約書のポイント
融資が否決されたの際の手続き
資金計画:取得時に必要な資金
資金計画:ランニング費用
資金計画:税前キャッシュフロー
資金計画:利益ベース
資金計画:アパートローンの返済方式について
資金計画:金利・融資期間による返済額
融資:信用情報の確認
融資:銀行にもっていく資料は事前に準備しておく
融資:銀行の担当者から聞かれること
融資:金融機関の種類
融資:日本政策金融公庫の特徴
融資:スルガ銀行の特徴
融資:三井住友銀行の特徴
融資:みずほ銀行の特徴
融資:りそな銀行の特徴
融資:商工中金の特徴
融資:静岡銀行の特徴
信用保証協会とは
不動産投資で信用保証協会をどう使うか
制度融資を使うと効果的
信用保証協会:責任共有制度
信用保証協会:保証料
信用保証協会:審査のポイント