不動産投資における信用保証協会の使い方について

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不動産投資で信用保証協会をどう使うか

信用保証協会を利用すると、金融機関から融資が受けやすくなります。そしてこれをうまく不動産投資に利用することができれば、効率的に物件を増やすことも可能です。そこで今回は、信用保証協会を不動産投資に活かすためのポイントについて解説したいと思います。

 

信用保証協会を不動産投資に活用する意義とは
不動産投資のメリットといえば、やはり金融機関からの融資を活用することによる「レバレッジ効果」です。これによって、少ない財源で多くの利益を出すことができるのが、不動産投資の醍醐味でしょう。

 

つまり、当然金融機関の融資はとても重要ですが、不動産投資を始めて間も無い頃は、金融機関からの信用もあまり無いため、なかなか融資を引くことが難しいのが実情です。そこで、信用保証協会を利用して保証人になってもらえば、まだそこまで金融機関からの信用がなくても融資を引きやすくなるのです。

 

信用保証協会を不動産投資に活用する際のポイント
保証付き融資を利用すると融資を受けやすくはなりますが、中小企業の場合はあまり多くを借り入れることはできません。特に設備資金以外の場合は、概ね月商の3倍程度が限度と考えておきましょう。

 

不動産投資の場合は、設備資金扱いですが、物件の担保評価についてはシビアですので、フルローンで借り入れることは難しく、金額については少額になる可能性があります。また、返済期間も長期は難しく最大でも15年程度、通常は10年以内になることが多いようです。

 

そのため、保証付き融資はキャッシュフロー投資には不向きであり、使うとすればある程度高利回りの物件を購入する際に検討すると良いでしょう。

 

サラリーマン投資家でも利用できるのか
では、最近増えつつある「サラリーマン投資家」でも保証付き融資は利用できるのでしょうか。結論から言うと、不動産投資が副業という扱いですと、信用保証協会の審査が通りにくく、融資を引くのは非常に難しいのが実情です。

 

もしもサラリーマン投資家で保証付き融資を活用するのであれば、サラリーマンよりも不動産投資の方が本業と言えるような賃貸経営ができている必要があります。

 

つまり、

 

 本業給与<不動産収入

 

の関係になります。

 

まずは、賃貸経営による収入を十分に増やして実績を作った上でなら、本人がサラリーマンだったとしても、保証付き融資を使える可能性はあるでしょう。ただ、その判断については、保証協会によっても異なりますので注意が必要です。

 

信用保証協会の審査について
信用保証協会は、申し込み受付後、不動産投資家と面談することもあります。自宅などに担当者が訪問して、本人の返済能力や今後の見通し、計画性などを独自に審査、調査します。

 

私の場合も、自宅に担当者が訪問し、通帳はすべて原本で確認され、経営の実態を細かく確認されました。このため、金融資産を無理にかさ上げするなどを絶対に行わないでください。

 

信用保証協会の効果的な活用法
信用保証協会を活用した融資は、融資年数が短いことや審査も細かく厳格であるため、主な活用方法としては下記となります。

 

@既存の取引先銀行を使う
既存の取引銀行の枠が一杯になっているときでも、信用保証協会付きであれば融資がしやすくなります。特に、他の金融機関から融資を断られているようなケースでは、既存取引をしている銀行で申し込んだ方が、可能性が高いでしょう。

 

また、これから不動産投資を始めるという場合も、取引のある銀行経由で申し込むことをお勧めします。

 

A新規取引先を増やすツールとして使う
既存の取引先金融機関を経由した方が融資は通りやすいのですが、そこをあえて他の金融機関で申し込むことで、新規取引先を増やすことも可能です。

 

特に有効なのが、通常のローンではなかなか審査がおりない都市銀行系(みずほ、三井住友、三菱東京UFJ、りそななど)です。これら都市銀行でも、信用保証協会を活用すれば融資を受けられる可能性が高くなります。

 

もしも、たとえ少額でもこれらの都市銀行から融資を受けることができれば、それによって取引が始まり、そして信用と実績を作っていく足がかりとすることができるのです。

 

都市銀行系で信用保証協会を使う場合の注意点
都市銀行系の場合、信用保証協会や制度付きの融資を担当しているのは、いわゆるビジネスローンセンターのような専門の部署です。このビジネスローンの担当部署が窓口のままでは、扱う金額が少なく、今後の取引拡大にあまりメリットがありません。

 

そこで、ビジネスローンの専門部署から法人営業専門部署に移管できるような取引を行っていくことが重要です。例えば「プロパー取引」や「金利デリバティブ取引」などを徐々に織り交ぜていくことで、法人営業部署との取引が生まれ、そこから信用を築き上げていくことができるでしょう。

 

まとめ
・信用保証協会を活用する一番の目的とは、保証付き融資を受けること自体ではない
・融資が通りやすい保証付き融資を活用して金融機関相手に実績がプロパー融資につながるから
・信用保証協会を利用することはゴールではない

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