収益物件の探し方：情報はどこから収集するか
不動産投資は、仕入れで7割が決まります。ある人は、仕入れで100％決まると言われるほど重要です。良い不動産を購入できるかどうかは、不動産投資、賃貸経営の基本となります。
良い不動産を購入するためには、圧倒的な情報量が必要です。
良い不動産を取得するためには、何千件と不動産情報を見ないといけません。何千件とみることで、不動産情報をみるスピードが格段と上がってくるからです。自分の投資判断に会う物件は、100に1つ程度なのです。
私も、普通の人より多くの物件を購入していますが、日々何十件と送られてくる物件情報、インターネットで探して、ようやく取得しています。計算はしていませんが、1万件以上は見ているでしょう。
まずは、良い不動産を見つけるためには、情報を探すことから始まります。どこから情報を仕入れかというと、概ね下記となります。
・不動産情報サイト
・競売情報
・タウン誌や新聞広告
不動産情報サイト
昔に比べれば、収益不動産を探すのは簡単になりました。不動産投資がメジャーになってきましたので、不動産投資専門のサイトが充実してきています。こちらのサイトから不動産会社にコンタクトするだけでかなりの情報を得ることができます。
地域、構造、利回り等を絞っておけば、サイトから自動的に情報を送られてくるので、自分で検索しなくてもメールにどんどん情報は入ってきます。電車の中やちょっとした時間の中で物件情報をどんどんチェックすることができます。
①楽待
http://rakumachi.com/
収益を扱っている会社で楽待を知らない会社はないと言われるくらいに有名になりました。数年前までは、健美屋や不動産連合体の方が有名だったのに、仕組みのうまい会社です。このサイトが良いのは、不動産会社には匿名で、欲しい情報を登録することができるところです。
収入証明を添付すれば、プレミア会員にもなれます。プレミア会員になると、不動産会社としても真剣に不動産投資を考えていると判断し、優良な情報を流しやすくなります。楽待を使うのであれば、プレミア会員になっていた方が良いでしょう。
ニーズを複数登録できるので、欲しいエリア、構造、利回りを具体的に登録していると、自動的に情報がメールに送られてきます。例えば、東京都、RC、利回り8％以上のような条件設定ができます。
②健美屋
http://www.kenbiya.com/
健美屋は、不動産投資専門サイトですから、私は一番見やすいサイトと考えています。昔から一番使っているサイトで最初に購入した物件は、健美屋で見つけました。エリア別に検索した結果が見やすくなっているので、定期的に見ていると、エリアの収益が頭にインプットしやすく、相場から安い物件を見つけるのに適しています。
楽待と同じように、ニーズの登録ができるので、条件設定しておくと自動的に情報がメールに送られてきます。多くの収益不動産会社、楽待と健美屋に登録する傾向にあるので、この２つを見て置けば、概ね価格の動向は把握できます。
③不動産投資連合体
http://www.rals.co.jp/
不動産投資連合体のホームページはいまだに見慣れなく、操作もそれほどしやすくないのであまり見ないのですが、掘り出しものがある可能性はあります。慣れないと使いにくく、見にくいため、不動産投資家でも見ない方が多いので掘り出し物を探すのには意外と便利なホームページです。楽待や健美家に掲載されていない物件もあります。
④Homes
http://toushi.homes.co.jp/
Homesは、掲載物件は多いのですが、路線別に調査できないので、他のサイトと比較できないのが、難点です。但し、Homesは、不動産投資家向けの情報が特に揃っているサイトです。
良く使うのが、エリアごとの空室率やそのエリア・駅の間取り別の家賃相場などです。正直、この空室率と賃貸ヒアリングの内容では一致しないことは多々ありますが、大まかな市況を見る上ではとても役に立ちます。
県と市で空室率が20％以上の高いエリアが多ければ、部屋づけでは苦戦する可能性が高いエリアだということを把握できます。ただ、不動産は個別性やピンポイントでエリアの特徴が変わるので、実際には賃貸ヒアリングしてみないとわかりませんので、ただ数字が悪いだけで検討を止めるのはもったないでしょう。
⑤at Home
http://www.athome.co.jp/
以前は、at Homeでの掲載情報は非常に多く、使いやすい印象がありましたが、掲載物件が少なくなりました。検索するのもそれほど使い勝手がよくありません。大手の会社や地場の会社が掲載していますが、中小の収益不動産専門会社があまり掲載していません。
地方では、地場の業者が掲載する会社が多いですが、首都圏や都市部では収益専門会社が掲載しないので使い道を分けた方がいいでしょう。掘り出し物がある可能性は十分にありますので、見ておくことをお勧めしますが、①～③までのサイトよりは優先度を落としても問題ありません。
at Homeは、トランクルームやバイク駐車場を探すときに倉庫などを探すときには情報が豊富です。
⑥各大手不動産会社のサイト
http://www.nomu.com/pro/
http://www.livable.co.jp/toushi/
http://www.rehouse.co.jp/toushi/
いわゆる大手不動産会社の投資用サイトになります。大手不動産会社のサイトは情報量は少ないですが、優良顧客から預かっている非公開物件の情報を持っていることが多く、担当者と仲良くなるといろいろ教えてくれます。
また、大手の不動産会社は、両手の手数料（買主側と売主側）を欲しがるので、良い情報を外に流したくない傾向にありますので、営業員と仲良くなって情報をもらえるようにしておくと良い物件情報が回ってきます。
その他にも不動産ジャパン、日本マンション販売、yahoo不動産、goo不動産などサイトはたくさんあります。但し、上記であげたサイトよりはやや収益不動産サイトとしては落ちるので、時間があるときにみておきましょう。
競売情報（BIT）
http://bit.sikkou.jp/
競売をされる方は、BITとよばれる競売情報が掲載されているサイトを利用します。BITには3点セットと呼ばれる資料があり、BITでその3点セットをすべてPDFで閲覧できるようになっています。昔は、裁判所に行かないとわからなかった情報が、Webでみられるようになったことから、参加者が大幅に増えています。
有名な不動産投資家では、この競売で取得して賃貸経営を大きくされている方もいますが、競売はそれなりに難しい方法です。落札した後、部屋が3点セットで掲載されている内容よりひどい場合や入居者が出ていかずにトラブルになるケースも落札者が責任をもって対応するからこそ安くなっています。
そのトラブルを解決するスキルが乏しい中で落札してしまうと、運営を軌道に乗せるのにはかなりの労力が掛かります。それを考慮して落札価格を決めるノウハウが必要になってきます。
※９８１．ｊｐ
http://981.jp/
裁判所の入札案件が、不動産競売格付センター981.jp で格付けされています。こちらの格付けを参考にすると良いでしょう。但し、機械的に算出している格付けのため、実際と評価結果に乖離があるケースも多々あります。結局は自分の目で見て、ヒアリング等をして確認することが必要です。
タウン誌・新聞広告
滅多には、ないのですが、タウン誌には掘り出し物が掲載されている可能性があります。地場の不動産会社でインターネットが使えない会社は、付き合い等でタウン誌に掲載する場合があります。タウン誌に掲載しても不動産投資情報の反応は鈍いのが普通ですので、そこに載せるような業者はとても古く、老舗の不動産会社の可能性が高くなります。
そして、この老舗の不動産会社は最近の収益不動産ブームや収益不動産の基本理解がないため、通常の実需と同じような考え方で査定することがあります。木造アパートで20年も経過しているものは、建物価値がゼロ円で土地値のみで売価格が決まっていることがあります。
とはいうものの、新聞広告やタウン誌に良い情報が転がっている可能性は高くないので、優先順位は思いっきり下げて問題ありません
まとめ
見る情報源として中心となるのは、下記２つ
・楽待
・健美家
余力があれば
・不動産連合体
・各大手の不動産会社の投資サイト
くらいで構いません。これを毎日見るとして、1日30分程度はかかります。
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