超高利回りバイク駐車場運営、ノウハウ

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コンテナ型：土地を借りる

コンテナの場合は、室内型と違い土地を探すことから始めます。

 

室内型と同様、なかなか良い物件がないのは事実ですが、根気よく探せば当てはまる条件の物件は出てきます。

 

探す物件

 

・長期間空いている土地
探す物件としては、不整形地や、旗竿のような土地を探します。
つまり、住居系として利用価値の低い土地となります。台数を多く取れなくもいいので、変形地で3台程度でもいいでしょう。コンテナの場合は、新規に出入口を作る必要がないので、舗装してコンテナを置くシンプルな工事となります。

 

駅近くは難しいので、駅から離れた場所となります。大きい道路に面してなくても問題ないので、一歩入った土地を候補にしていきましょう。

 

・全面道路はなるべく広く
バイク駐車場は、前面道路が最低３ｍ以上ないといけません。都内だと全面道路が３ｍ未満の物件もありますが、これはバイク駐車場として向きません。方向によっては大丈夫なケースはありますが、よく確認しましょう。道路から物件にバイクで入る際に、大型のバイクだとかなり大回りになるため、最低３ｍ以上、できれば４ｍあると取り回しが楽です。

 

・土地はできれば舗装
土地は、多くの場合土のままで雑草が伸び放題になっている可能性が高いですが、できればアスファルト等で舗装されている方が望ましいです。舗装されていない場合でもアスファルト等で舗装するスペースは最小限にして投資コストが下がるようにしましょう。高級バイクは汚したくないので土の上にコンテナが置いてあるケースでは、不人気のバイク駐車場になってしまいます。

 

・坂になっていない

 

出入口や敷地内が坂になっていない土地にしましょう。坂になっていても傾斜が緩ければ問題ありません。コンテナに入れるために坂になっていると非常に入れにくいためです。
 
インターネットで探すキーワード
インターネットで探すキーワードは、「土地」です。大きすぎる土地よりは、初めのうちは、小さい土地で探しましょう。大きい土地だと、10台を大きく超えてきますので、それだけ満車にするのに時間がかかります。

 

不動産会社で探す場合
インタネットと同様、土地をメインに聞いて見ましょう。不整形地、再建築不可の土地など住居にしにくい土地を不動産会社にお願いしておきます。

 

近隣を歩いて探す場合
特に、長期で空いている土地、明らかに不良資産になっていそうな土地を探してみましょう

 

 

物件の賃料水準について
良い物件が運よく見つかったとしても、次のハードルが物件の賃料水準となります。
物件の賃料は、バイクの賃料水準から算定する必要があります。

 

バイクのスペースは幅1.3ｍ＊2.6ｍあるとほぼどのようなバイクでも停めることができます。
面積としては、幅1.3ｍ*長さ2.6m＝3.38㎡となり、約1坪程度の大きさとなります。

 

【1台あたりの高級バイク駐車場の賃料】

 

室内型よりもコンテナの方がやや賃料が1000円～3000円程度下がります。
都内1台あたり（1坪あたり）            ：15000円～17500円
都内周辺部1台あたり（1坪あたり）  ：11000円～14000円
地方1台あたり（1坪あたり）            ：8000円～11000円

 

土地の面積すべてにバイクを停めることは当然できません。室内型よりも通路スペースは大きく取る必要があります。物件の面積から貸出できる面積（レンタブル比）は約45％程度になります。

 

そのため、実際の高級バイク駐車場のレンタブル比率における賃料水準は、

 

【1台あたりの高級バイク駐車場の賃料*レンタブル比率】
都内1台あたり（1坪あたり）            ：15000円～17500円*45％＝6750円～7875円
都内周辺部1台あたり（1坪あたり）  ：11000円～14000円*45％=4950円～6300円
地方1台あたり（1坪あたり）            ：8000円～11000円*45％=3600円～4950円

 

ここまで計算できますと、借りる候補の物件の坪単価がどれくらいになればいいでしょうか。
坪単価は、賃料*レンタブル比率の半分以下にならないと利益が出にくい構造となります。

 

家賃の返済比率のような考えか方になります。住居用と違って経費率が低いビジネスのため、半分の50％程度でも問題ありません。

 

つまり、物件の坪単価はどのくらいになるでしょうか。

 

【コンテナ用の土地の坪単価】

 

都内           　：3500円程度
都内周辺部　：2700円程度
地方　　　　　 ：2000円程度

 

物件の坪単価は、上記のようになりますが、都内は、満車が比較的簡単ですので、坪単価を少し上げる、地方は満車が難しいので坪単価を少し下げるなどの工夫をしてください。

 

まとめ
都内の物件で、坪単価3500円の土地の物件を探すのは、難しいですが、根気よく探しましょう。もし自分で保有している物件でやる場合は、借りる坪単価は関係なくなりますので非常に有利となります。

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