超高利回りを実現するバイク駐車場運営ノウハウ

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室内型高級バイク駐車場：投資収益（ネット利回り）

単純利回りの次にネット利回りを見ていきましょう。高級バイク駐車場の経費率の低さもポイントです。

 

物件の概要例
・場所：（東京都内、建物の1F）
・物件
　・面積：50㎡（約15坪)
　・内装：スケルトン状態（以前は店舗か事務所）
　・賃料：75000円（坪5000円）　※都内であれば、坪単価は5000円以下を目指す

 

物件のレンタブル比・区割り
・レンタブル比：約60％
・区割り：10台分設置
　　・1.2m*2.6m：5台
　　・1m*2.6m：5台
・年間収入：225万
　「室内型：投資収益（単純利回り）」で計算した収入をベースとします。
　http://ooya-mikata.com/bike/invest1.html

 

オペレーション費用

 

オペレーション項目

費用/年間

管理費（収入の10％）

 22.5万（225万*10％）

仲介・広告費（年間20％入替、仲介1か月、広告1か月）

 7.5万（17500円*2ヶ月*1台＋20000円*2ヶ月*1台）

電気代（月1000円程度）

 1.2万

リフォーム・現状回復費用（特になし）

 0

オペレーション費用（家賃無し）合計

 31.2万
借りている場合）  

物件家賃（75000円／月）

 90万

オペレーション費用（家賃有り）合計

 121.2万

 

オペレーション費用で特徴的なのは、人が住まないので、リフォームや原状回復の費用が全く掛からないことです。退去したら翌日から普通に貸せます。クレームもほとんどありません。人が住むとなると、いろいろなトラブルやエアコンや給湯器の更新が必要になりますが、初期投資を終えるとほとんど年間で発生するコストはありません。
セキュリティドアが壊れる可能性はゼロではありませんが、ドア自体は壊れないので鍵の交換だけであれば10年以上たってようやく10万～15万かかる可能性があるだけで、年間のオペレーション費用に算入する必要はありません。

 

逆に見て頂くとわかるのですが、管理費は高めに設定しています。バイク駐車場を管理できる業者が非常に少ないこと、部屋の賃料と比較して絶対額は少ないことから、管理費ついては10％程度が相場となっています。

 

ネット利回り
工事投資額は、170万で計算します。

 

物件を持っている場合：
（収入225万-オペレーション費用31.2万）÷工事投資額170万=114％  
 
物件を借りた場合：
（収入225万-オペレーション費用121.2万）÷工事投資額170万=60％

 

所有している物件で始めた場合には、1年以内に投資額はネットベースでも回収が可能ですし、借りた場合でもネット利回りが60％あるので、2年以内には投資が回収できてしまいます。

 

上記計算を見て、あれっと思った方は鋭い方です。このオペレーション費用には、空きが想定されていません。もちろん、常時満車ということはあり得ないため、一定程度の空車は見込んでおいてください。

 

住居系の賃貸と異なり、通常10％や15％を見込むのですが、高級バイク駐車場の場合は、集客能力によって大きく稼働率が異なります。

 

集客ができれば、都内であれば、常時満車に近い状態もありますし、集客がうまくいっていなければ、半分以上空いているバイク駐車場もあり、格差が非常に激しいのが特徴です。

 

それも、設備の質がまったく同レベルでもこのような格差が生まれてしまいます。

 

そのため、空車になるリスクについては、自分で織り込んで頂きたいと思います。
慣れていれば、稼働率を9割以上にもっていくことは、それほど難しくありません。

 

実際都内周辺部に保有している私の高級バイク駐車場は、年間で95％程度の稼働率です。

 

まとめ
高級バイク駐車場は、ネット利回りも当然高くなります。人が住まないためリフォームなどのコストがかからず面倒なことがほとんどないこともメリットとなります。借りて始めてもいいですし、自分の保有物件で始めるのもいいでしょう。

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