キャッシュフロー1棟投資：融資可能エリアで探す
狙う物件を絞ったら、実際に購入可能なエリアを探す必要があります。物件を買うには銀行融資が不可欠であり、銀行の融資可能エリアではなければなりません。銀行によって融資可能エリアが異なるため、自分の使える銀行によって、購入できるエリアが決まります。
居住地と融資可能な銀行で買える物件の場所は決まる
①第一原則：居住地と同じエリアで物件を取得するのであれば、ほぼすべての銀行が可能です。
埼玉に住んでていて埼玉の物件を買うということは十分にできます。概ね支店から1時間以内でいける範囲は銀行融資が可能となります。
つまり、埼玉にある都銀、地銀、信用組合、信用金庫等すべての銀行が融資可能エリアになります。
信用金庫、信用組合は、支店が少ないので、埼玉での奥地は難しい等の条件はつきます。
②第二原則：居住地にある銀行の支店の範囲内の物件は、一部の銀行が融資可能です
埼玉に住んでいて、神奈川の物件を買う場合です。
・都銀は、居住地の埼玉に支店があり、神奈川に支店もあるため、可能です。都銀は、全国に支店があるため、基本的に全国可能です。
・地銀は、居住地の埼玉に支店があり、神奈川にも支店がある場合のみ可能です。地銀は地域銀行という名の通り、銀行名の由来となっているエリアが対象です。地銀のエリア内であれば、千葉、神奈川等は融資可能エリアですが、支店があるからと言って、居住地から離れている大阪や名古屋の物件を買うのは基本的に難しいです。この場合は、親や親戚などが住んでいるエリアなどの特別な理由があれば可能となるケースがあります。
・信用組合、信用金庫は、埼玉と神奈川に支店がある場合のみ可能ですが、多くの信用組合、信用金庫では難しいケースがあります。
③第三原則：都銀以外で全国対応で融資できるのは、高金利である信販会社、日本政策投資銀行です。S地銀も高金利ですが、ほぼ全国可能です。
・信販会社は、金利が非常に高く、4％～7％程度までありますが、築古や耐用年数オーバーといった物件まで融資します。キャッシュフロー投資の物件ではまず使わないでしょう
・日本政策投資銀行は、金利が低く2％台で借りられて全国対応できるので有望な借入先となります。但し、融資金額が小さいので、小型の物件向きです。
・S地銀は、不動産融資で有名な4.5％以上の高金利ではあるものの、ほぼ全国対応で融資年数も伸ばしやすいので、使い勝手のいい銀行です。利回りが高ければ、積極的に使って問題ないでしょう
・O銀行は、不動産融資を積極的に行っている、金利は2％後半程度です。支店から1時間以内等の制限がありますが、融資可能エリアであれば、積極的に使って問題ないでしょう
金利について
金利については、都銀＞地銀＞信用金庫、信用組合の順です。
融資基準の厳しさも、都銀＞地銀＞信用金庫、信用組合となります。
つまり、都銀が一番金利が低く全国対応のため使っていきたい銀行ですが、融資基準のハードルが高くなりますので、地銀や、信用金庫、信用組合も使っていくことになります。
高金利である信販会社やS地銀などは、上記銀行が使えず、利回りが高い物件では使っていいでしょう。
投資対象エリアについて
銀行の融資対象エリアを把握した後は、どこのエリアを投資対象とするかですが、融資可能対象エリアであればすべてのエリアを対象としていいでしょう。
自分の住んでいるエリアでないと見に行くのも大変だし、近いところがいいという方がいますが、東京に住んでいると東京でキャッシュフローが出る物件を探すのは難しくなります。私は東京に住んでいますが、福岡県、愛知県にも物件を所有していますが、十分に運営できます。管理は専門のプロに任せればよく、所有と管理は分けて考えないと、物件の購入エリアが狭すぎて購入が難しくなるからです。
遠距離物件でも、管理を専門のプロに任せれば、年1回の物件視察と対策検討で運営できてしまいます。日々の電気が切れた、エアコンが壊れたなどのクレームや修繕事項は携帯で用が足ります。自分がいつも見に行かないと運営できないと思い込みは捨てた方がいいかと思います。仮に１回１０万円の往復費用がかかったとしても、年に2回で2０万円程度の費用を見込んでおけばいいだけです。
また、遠隔地でもそのエリアに複数棟所有していけば、コストは低くなりまし、管理会社や賃貸会社にも影響力をより行使できるようになります。
まとめ
好きな場所を投資対象エリアにすると範囲が狭くなるので、融資対象エリアはすべて投資対象エリアです。
当然、都銀で融資を受けたいのはやまやまですが、ハードルが厳しいので、地銀や信用金庫などにも積極的に訪問して融資依頼します。
高金利のS地銀は、融資可否が早いので、急いで物件を取得したいときには、融資をうけて将来的に借換することも検討しましょう。
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