投資戦略を決める！
不動産投資を始める上で、手軽な区分マンション投資で始めるのか、1棟アパート、1棟マンションを始めるのか、借地権投資などもあり、迷うところです。
そして、投資手法が異なれば、拡大のスピードやリスクの取り方が異なってきます。投資手法を把握し、投資戦略をたてないと失敗する可能性が高くなります。
戦略とは、「戦いを略す」です。
つまり、不動産投資の目標までを楽にする道筋をたてるということです。
不動産投資手法はいろいろな手法があるので自分があっている手法を採用し、目標を楽に達成していきましょう。
投資手法についてはいくつかあります。下記がすべてではありませんが、大まかにいうと下記を把握しておくといいでしょう。例えば、キャッシュフロー1棟投資手法を使い拡大し、規模が大きくなってくると複数の投資手法を組み合わせて節税も含めて目標を達成していく、などの戦略を描きます。
キャッシュフロー1棟投資
特銀行借入のレバレッジを最大限活用しながら、キャッシュフローの最大化に主眼を置いた投資となります。リタイヤを目指すならこの手法が最短で実現できる可能性がある方法です。身近な人も含めこの手法を使いながら、サラリーマンをリタイヤもしくは脱サラした人が多くいる方法です。
リスクとしては、多額の借入をするので、借入のコントロールをできるスキルが必要となります。銀行への借入返済額が満室収入に対する割合が重要なポイントとなります。
銀行からの借入を行い、規模を拡大していくこの手法は、不動産で短期間でリタイアしたいと考えている人には必須のスキルになっています。
区分投資（新築含む）
マンションの1室の投資する手法です。複数所有するまでは、入居するかしないかで稼働率が0％か100％になる投資です。管理費や修繕費の負担が1棟投資よりも多く、経費率の高い投資です。つまり収入に対する手残りが少ない投資手法です。
①借金有り
・新築
老後の安心のために、新築の区分投資はいかかですかと勧誘された方もいると思います。販売業者が建築した新築マンションの区分に投資する手法です。利回りは、4％～5％程度が多く、キャッシュフローはほとんど出ない投資のため、年収が高く節税目的に買われる方が大半です。
新築区分投資は、銀行の担保評価が高くはないため、個人の属性＝年収をベースに融資を行います。最初の1戸は買いやすいですが、複数増やしていくのは、年収次第となり難しくなります。
新築の区分マンションは、1Kや1LDK程度の大きさのため、実需向けではなく投資家向けのため、築20年後や築30年後に購入した価格で売却できる可能性は低い。そのため、価値の減少分で節税したいという方に向いている投資のため、不動産で拡大していきたい人には向いていません。
・中古
価格が1000万以下程度に落ちた中古の区分へ投資する手法です。高利回りが安く買えると、キャッシュフローは少しでてきます。表面利回りではなく、管理費・修繕積立金経を除いたネット利回りが高い物件に投資をしていくことになります
中古区分投資も、新築同様、銀行の担保評価が高くないため、個人の属性＝年収をベースに融資を行いいます。複数増やしていくには、年収次第となり、拡大には向かない投資手法となります。
②現金買い
中古の低額の区分マンションを現金で購入する手法です。借入がないために、リスクがあまりない投資であり、少額ながらキャッシュフローは確保できます。デメリットは、現金が投資の限界となり、拡大するのに時間のかかる手法です。
銀行の借入が怖く、少しづつ拡大したい方に向いています。サラリーマンでリスクの取りたくない方は現金で中古区分投資を始めるのは、お勧めできる方法となります。300万～500万程度の区分投資を行い、サラリーマンからの収入と購入した区分投資からのキャッシュフローを合わせて、数年に一度購入して、安全に投資を進めていくことができます。
築古（土地値）投資
築古投資は、築古のアパートやマンションを土地値ベースで購入していく方法です。売価と土地値が同じか、土地値が売価を上回っている物件に投資していく手法です。
築古のため、銀行融資は、やや難しくなります。土地値の評価があるので銀行の担保評価はでるのですが、融資年数が伸びにくく、キャッシュフローが出すのは意外と難しい手法です。
但し、土地は、毎年減価しない資産であるため、借入して毎年返済すると、どんどん資産が増えていきます。そのため、年数を経過すると、決算書がよくなっていくため、最初は苦労しますが、時間の経過とともに銀行が積極的に融資すしてくれる可能性が高まります。その時でも都銀は難しく、どちらかというと信用金庫や信用組合、地銀レベルしか融資しないため、エリアがある程度限定される特徴があります。
戸建投資（築古）
1戸建ての中古住宅に投資する手法です。築年数がある程度経過した1戸建てについては、建物価値がほぼゼロになっていくため、土地値での取引となります。アパートよりも少額となるため、金額的には、区分投資に次ぎ、投資しやすくなります。
安く購入できるわりに、賃貸需要が高いため、投資家の人気の投資手法となっています。但し、銀行融資の面から築古（土地値）投資と同じく、担保評価はでても融資年数が短いため、借入するとキャッシュフローがでにくい特徴があります。
築古戸建投資は、区分投資の現金買いと同じく現金で購入するといいでしょう。拡大のスピードはないものの区分投資よりは担保評価がでるため、時間の経過とともに、銀行融資もつきやすくなるため、拡大も可能となります。
戸建は、建物に詳しくないと、購入後のリフォーム費用に多額のお金がかかることがよくあります。
新築投資（区分除く）
アパートやマンションを新築で建築する手法です。新築のため、賃貸需要も高く、当初10年間は建物の問題が起きにくい特徴があります。
但し、土地を取得し、建物を建築するとなると、開発に近いスキルが求められるため、ややプロ向きとなります。資金的には、土地取得から建物が建つまでと、建築後満室にするまでの期間の銀行への返済に余裕がある人しかできません。
1棟目からできる人は、地主大家で土地が既にあり資金的に余裕がある人、大家として規模があり資金的に余裕がある人に向いている投資といえます。
新築投資は、銀行が融資しやすく、融資年数もMAX近く引けるため、キャッシュフローが出やすい投資です。
また、出口として売却も耐用年数がたくさんあるため、出口が描きやすいこともメリットです。
規模を拡大している大家は、新築投資に切り替えている大家も多く、魅力的な投資手法です。
借地権投資
土地を地主から借りて、建物を所有することを借地権建物といいます。土地は、地代を払うのみのため、建物のしかお金がかからないため、賃貸に出すと土地・建物で購入した場合よりも高利回りになるのが特徴です。
建物しか所有していないため、銀行の担保評価は厳しくなりますので、融資金額、融資年数とも伸びず、借入するとキャッシュフローは出にくい投資手法です。
また、建替え時や購入した人は、地主に承諾料が必要になるため、地主との交渉が入るため、ややプロ向きの投資といえます。
建物の減価償却が大きくなるため、利益が出ている法人の節税として使うのも一つの手でしょう。
底地投資
借地権投資と逆で、土地・建物の内、土地のみ所有して投資します。つまり地主ですね。
建物を所有していないため、建物の管理等をする必要がなく、駐車場運営とほぼ同じくらいの手間となります。
底地権の利回りはあまり高くなく、2％～5％くらいまでの間となっていて、手間や経費はかからないが、低利回りとなります。但し、建物を建て替える場合や売買時には承諾料を取る事ができるので、10年、20年の通算でみると、不確定ながらも実質利回りは高くなります。
また、出口としては、建物所有者が土地を購入したいときもしくは建物所有者から建物を買い取ってほしいと言われた場合です。底地権の市場はプロと一部の限定された人の世界で流通しますから、高く売れませんが、建物所有者が買いたい場合には、高く売却できる可能性があります。建物所有から建物を買い取ると、市場の土地・建物付きか建物を解体して土地で売ることもできるので、一般市場で高く売却できます。
但し、利回りが低いことと銀行も慣れていないため、融資はほぼ期待できません。現金で購入することになります。
まとめ
どの投資手法にもメリット・デメリットはありますので、目標と自分にあう投資手法を見つけることが重要です。
1棟投資、区分投資、新築投資、築古投資、借地権投資など、投資手法はたくさんあります。リタイアするためのキャッシュフロー獲得に重視するのか、借金はなるだけしない戦略を取るのか、既に規模が大きく節税向きの物件が欲しいときなのか、などステージによっても異なるので、投資手法を勉強して今後の投資戦略を立てていきましょう。
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