賃貸仲介会社への賃貸ヒアリング
賃貸仲介会社へのヒアリングは、購入予定の物件のレントロールを確認し、稼働率が維持できるかを決める重要な作業となります。
賃貸仲介会社へのヒアリングは、購入を検討しているので教えて欲しいと素直に聞けば、賃貸仲介会社は丁寧に教えてくれます。
質問①：いくらの家賃であれば貴社で埋められるか。いくらまでなら決められるか。決まる設備があれば聞く
→ 場所と間取りを見れば、経験のある営業であれば、この家賃では今は埋まらないなどの情報を教えてくれます。私の経験では、ほとんどの賃貸仲介会社の営業員は、決めやすい家賃設定を教えてくれるところが多いので、逆にいくらまでなら決めれるかを聞いておくといいでしょう。
質問②：同じ間取りで近隣の入居率は。
→賃貸募集会社は、将来のオーナーのため気前のいい話をすることが多いが、近隣のマンション、木造などの入居状況もきいておきましょう。そうすると、マンションは8割埋まっているが、木造だと10部屋中4部屋空いているという話がでてきます。構造が違う入居状況を確認するのは、市場で空室が増えていると、家賃がどんどん下がり、市場全体に波及してくるからです。そのような場合は、競合物件が多く、満室になるまで時間がかかる事を覚悟します
質問③：広告費の相場（通常と至急埋めたい場合）
１カ月～２ヶ月が多いが、２ヶ月が通常であれば、かなり供給過剰になりつつあることを覚悟した方がいいでしょう。もし３か月以上が通常ですというエリアは間違いなく苦戦するエリアです。
質問④：物件自体についていい点と改善点をしっていたら教えてもらう
物件の名前を言っていけない場合を除いて、物件の名前を伝えましょう。大抵物件の名前をいえば、不動産会社に登録されているので知っています。その際には、エントランスが汚すぎて案内しにくいとか、そもそも空き情報が回ってきていないので、案内にいけないなどの情報がもらえる。購入後、どこを改善すれば、すぐに埋まりそうかのあたりをつけることができます。
改善点は、競合の物件で埋まっている物件の例を教えてくれることがある。たとえば、エアコンをサービスしたら埋まったなど
質問⑤：1Kの場合は、3点ユニットとセパレートの家賃相場も聞いておく
3点ユニットは埋まりにくいが、家賃が低ければ埋まるエリアはたくさんあります。
セパレートにした場合にはいくらで埋まるかについては、セパレートにしても家賃があまり上がらず、埋まりにくい話がでれば、将来的には苦戦が想定されます。
セパレートの物件だとしても、３点ユニットが多く家賃が低すぎる場合は、将来的に引きずられて下がっていく可能性があります。
家賃を払えれる層が二極化してきています。賃貸のマーケットでも低所得者層がどんどん増えています。そのため、低価格家賃の物件は供給過剰でないエリアであれば3点ユニットも十分部屋づけできるので、よく確認しましょう。
まとめ
賃貸仲介会社は、３～４社には聞いてください。遠方で行ってから聞いていると間に合わないケースは電話ヒアリングします。だいたい３～４社程度回れれば、空室がいくらぐらいの家賃で埋められるかわかります。努力なしで埋まるような物件はでませんので、努力すれば埋められるエリアなら購入へ動いて問題ないと思います。
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