区分投資：新築は避ける
新築の区分マンションはお勧めしません。売主業者の新築プレミアムがたっぷりと乗っているため、割高です。
新築には3割程度の利益は乗っています。ファミリータイプで自己居住用もそうですが、購入して翌日には、新築プレミアムの一部（価格の10％）は下がる世界です。
明らかに、儲からない投資なのですが、販売業者の電話攻勢に負けて、新築を購入してしまう人が意外に多いので警鐘を鳴らしておきます。あれだけ販売業者が営業するということは、営業員のコストが多く掛かっても売主業者が儲かるからです。
2000万円の物件であれば、新築プレミアム500万～600万はあります。つまり、原価は1400～1500万程度です。普通の車で有れば、新車を購入した時点で2割は下がるとよく言われるのと同じです。
よく反論される方もいるのですが、フェラーリなどの高級スポーツカーなどブランド力がとても強い商品であれば、ブランド料にお金を払う人がいます。新築でも青山などのとても人気のあるブランドエリアであれば、下がらない可能性はあります。但し、人気のあるブランドエリアでも下がらない物件は、実需層に人気あるファミリー物件が多く、投資家から見て人気のある物件とは異なるものです。
つまり、新築ワンルームマンションの値動きを見れば、都内であっても築10年もすれば下がっていることに気が付くでしょう。新築時にワンルームであれば、2000万～2500万くらいで売り出される物件が、築10年後の取引価格は1000万～1700万くらいには下がっています。
築10年で新築の半分くらいになっていることは珍しくありません。1年間で5％程度のキャピタルロスが発生していることになります。
従って、新築ワンルームの利回りは5％程度で、経費等を除くと実質2％くらいが手取りキャッシュフローなため、1年間で5％のキャピタルロスに対して実質2％の家賃収入しかなければ大損となります。
キャピタルロスを2％以下にならないといけないが、新築区分マンションで見つけるのは至難の業となります。
年収が高い人は、個人の信用だけでいくつか買えてしまうが、キャピタルロスが大きすぎて、売却してもローンが消せないため、やむなく持ち続けている人が多くなります。銀行の担保評価がでないために追加で良い物件を買うこともできず、いわゆる何十年も塩漬けとなってしまう方がいますので気をつけましょう。
まとめ
区分のマンションで新築への投資は避けた方がいい。初期に購入すると新築プレミアムによって資産価値の大幅な減少で、拡大ができなくなってしまします。
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