築古土地値投資法：狙う物件（土地・価格帯）
築古土地値法では、どこの立地、価格帯について購入するのが適切でしょうか。
立地について
立地は、都心、地方、郊外どこでも問題ありません。賃貸需要さえあれば、あまり場所にこだわらないのがこの投資法の強みです。
都心は、土地の実勢価格が高く、路線価ベースで売りに出されることはないので実勢価格の土地値までは許容範囲でしょう。都心から離れた郊外や、地方都市が物件が出やすいゾーンとなります。駅から近いとなかなか土地値では出にくいので、やや駅から離れた場所からがターゲットになります。
地方、郊外の土地で気をつけなければいけないのは、路線価があってもはたしてその路線価ベースで取引がされる土地なのかどうかです。路線価は、あくまでも国が固定資産税を取るために、設定された価格で地方の中では、実際に取引される価格が路線価ベースより低いケースもあります。
不動産業者に確認し、購入対象の物件を更地に戻して、どのくらいの価格で売却できるかは確認してください。
土地は、再建築可能な土地にしてください。道路づけをよく確認し、セットバックする面積があるのか、建て直しした場合にどのくらいの建物が建築できるかも不動産業者に確認にしましょう。建ぺい40％、容積率80％の土地に容積オーバーで大きいアパートが建っている場合、再建築すると建物が小さくなり、土地として利用価値が低い場合もあります。土地は、建ぺい率、容積率の数字が大きい方が利用価値が高いと覚えておきましょう。
利回りと価格帯について
物件検索しているときに構造別に利回りの水準は頭に入れておこう。利回り15％が高いのか低いのかは、同じエリアで比較することです。同じ市場に利回り15％以上がゴロゴロあるようであれば、割安感はない。
市場での利回り水準を頭に入れて、その中で割安な土地値物件を見つけましょう。
【価格帯】
～1500万の価格帯：◎
流動性が高い価格帯です。この価格帯は、初心者も含め多くのサラリーマンが手を出せる範囲です。但し、いい物件は、すぐになくなってしまう競争の激しい価格帯です。戸建であれば、500万内くらいで買えるといいでしょう。
日本政策投資銀行は、築古にも融資を行う日本の国家国策銀行である。2000万内であれば、比較的融資が出やすいので2000万前後までなら、融資をつけてトライできます。
1500万～4000万の価格帯：〇
流動性は比較的高い。この価格帯は、現金で購入できる層がいるレベルのため良い物件は競争がある価格帯です。この価格帯も日本政策投資銀行に比較的融資が出やすい水準。女性や、シニアであれば、4800万まで融資が引きやすい。売却もしやすい価格です。
5000万以上～の価格帯：△
流動性は都心部を除き下がっていきます。この価格帯から値段が上がると現金で買える人極端に減っていきます。ローンをつけて購入するゾーンになってきますので、買い手が絞られてきます。初心者投資家が減って、プロの専業大家や不動産業者が中心となってきます。指値が効きやすい価格帯ですので、指値が通り、高利回りとなればよいでしょう。
まとめ：立地は、賃貸需要さえあれば、駅から離れても郊外で良い投資法です。価格帯は3000万内だと流動性が高いので、失敗する可能性は低いでしょう。特に1000万未満の戸建は流動しやすい。
借入は、売却をすぐにしなくてもキャッシュフローがある程度回るレベルに返済比率を抑えておきましょう。
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