区分投資：狙う物件（間取り）
区分投資で狙う間取りは、ワンルームタイプがいいのか、ファミリータイプがいいのかについて解説します。
基本キャッシュフローを考えるのであれば、ワンルームタイプの方がバランスがいいでしょう。
何故ワンルームタイプか
家賃に対する現状回復費用と管理費・修繕積立費が大きく違います。
・家賃について
ワンルーム20㎡で5万の場合は、ファミリータイプ60㎡は15万にはなりません。㎡数に比例して家賃が上がるわけではありません。ワンルーム20㎡が5万のエリアであれあ、ファミリータイプ60㎡で10万程度になります。部屋の㎡数に応じて家賃は上がらないということです。
・原状回復費
ワンルームで20㎡程度は、壁紙と床の補修等のリフォームは、8万～10万程度であり、2年に一度の退去を見込んでも1年あたり5万程度の経費しかかかりません。
ファミリータイプで40㎡程度は、20万～25万、60㎡程度であれば30万～35万程度かかってきます。2年に一度の退去を見込むと、年間10万～15万程度まで経費が上がってきます
・管理費・修繕積立費
家賃と違って、部屋の㎡数が広くなるほど管理費や修繕積立費は高くなります。
⇒家賃は部屋の㎡数に応じて上がらないけれと、原状回復費と管理費・修繕積立金は部屋の㎡数に応じて上がります。つまり、ファミリータイプの方が、経費率が上がるということです。
そのため、利回り、キャッシュフローのバランスから考えると30㎡未満のワンルームへの投資が、バランスがいいことになります。
ファミリータイプはだめか
ファミリータイプはだめかというとそうでありません。ワンルームの方が手残りが多い投資にはなりますが、ファミリータイプは、実需層に売れる物件であれば、キャピタルゲインが取れる可能であります。
ファミリータイプに賃貸人が住んでいる場合は、不動産投資家しか買い手がいません。そのため、ファミリータイプが利回り水準で買値が決まることになります。
つまり、実需層に売る場合よりは、確実に安く買えるチャンスがあるということです。
キャッシュフローとしては、管理費・修繕積立金、原状回復費が高いのでそれほど手残りはしないが賃貸人が退去して、空室になったときにチャンスが訪れます。
空室になった時に、実需層向けに販売すればいいわけです。実需層は、利回りで購入するわけではなく、いわゆる実需層向けの相場で検討するため、購入した時よりは、高く売れる可能性が高くなります。
ファミリー向けで700万以下で購入しできたのであれば、実需向けでは1000万以上では売れるというイメージです。
そのため、キャッシュフローとキャピタルゲインの両方を考慮した買い方ができるのであれば、ファミリータイプは面白い投資となりますが、ワンルームタイプよりは、経験と知識が必要になります。
実需層向けとしての部屋の広さは、内法面積で50㎡以上のものであれば、より良いでしょう。買い手が住宅ローンが組めます。
まとめ
キャッシュフローでいえば、ワンルーム投資をお勧めします。ファミリータイプは、実需向けに値上がりが見込める物件（特に内法面積 50㎡以上）であれば、購入しても良いでしょう。
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