区分投資：狙う物件（立地・価格帯）
区分投資で狙っていく物件の立地・価格帯はどこでしょうか
立地がすべて
立地がすべてです。
ただ高級な地域ということだけでなく、賃貸ニーズが豊富なエリアであるということが一番重要です。
高級住宅地である田園調布は、人気はありますが、賃貸の面からすると意外に難しいのです。というのは、田園調布は、富裕層向けに開発されて、スーパーやコンビニも少なく、駅前も寂しい感じであり、単身者およびファミリー層が住むには難のある立地となっています。そのため、ただ高級であるという理由だけでは、選ぶことはできません。ターゲットとなる人が住みたいエリアかどうかです。
賃貸ニーズが豊富にあるエリアと判断するのは簡単です。賃貸仲介会社が豊富にある地域がどうかで判断できます。賃貸仲介の大手であるエイブル、ミニミニ、アパマン、ハウスコムがあるエリアです。賃貸仲介会社は、賃貸ニーズのない場所には出店しません。当然ながら入居希望者が多い駅に、拠点を構えます。先ほど挙げた3社は、全国的にみても賃貸仲介の大手であり、その3社があるエリアは、間違いなく入居希望者が多いとみてよいと思います。その他には、ホームメイト、ハウスメイトあたりでしょう。また、エイブルやアパマンは、フランチャイズではなく直営店がある場所が望ましいです。
人口動態の確認
賃貸仲介店舗の多いエリアで、人口動態も確認しておきましょう。都心部であれば、需要は増え続けているのですが、10年後、15年後などのそのエリアの人口動態を把握して、いざとなれば売却することも視野に入れて確認しましょう
参考：国立社会保障・人口問題研究所
http://www.ipss.go.jp/syoushika/tohkei/Mainmenu.asp
具体的なエリアとして
都心部の立地としては、大都市圏を抱える東京、大阪、名古屋、福岡はいいと思います。もう少し小さな都市圏でも、自信のあるエリアであれば、良いでしょう。
価格帯について
価格帯は、概ね300万～700万くらいまでの間で絞ることをお勧めします。
価格帯は、家賃との兼ね合いですが、800万円を超えてくると利回りが低くなり、手残りキャッシュフローが悪くなるので、利回りの良い400万円の物件を２つ購入した方がいいでしょう。
ネット利回り：家賃収入-管理費・修繕積立金-固定資産税-修繕費（単身用：8万程度）
ネット利回りでは、8％～10％程度は欲しいところです。
区分投資で、家賃収入が3万円を切っている物件は買わない方がいいでしょう。計算してみるとわかるがネット利回りが悪いからです。
構造について
構造は、鉄筋コンクリートもしくは鉄骨鉄筋コンクリートにしてください。
築年数は、築浅が望ましいが、築古でも築25年くらいまでの物件を選びましょう
なぜ築25年くらいまでかというと
・売却の出口が取りやすい：10年保有しても築35年くらい、残存耐用年数が47-35=12年程度は残っていることになります。これくらいあれば、定額の区分マンションであれば、頭金を入れて、数百万の融資の返済ができる人は、たくさんいるからです。
・1981年以降の新耐震法：新耐震法1981年ですから、それりも後に建てられた建物が望ましいです。銀行によっては、旧耐震の物件を持っていると、修繕費を過大に見積もることがあり、現金で買ってもマイナス査定を受ける可能性があるからです。
まとめ
区分投資は、都心部の立地に、RCもしくはSRCで築25年程度までの物件を最大でも700万内で購入しましょう。
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