不動産投資・賃貸経営で高度な節税や倒産隔離を行うなら法人化

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法人化のメリット(倒産隔離)

法人化のメリットは、節税面が多大にありますが、もうひとつ究極的には、法人化して、賃貸経営がうまく運営できると倒産隔離ができる可能性もあります。

 

まずは法人とは何か
法人とは、難しく言えば、「一定の社会的活動を営む組織体で,法律により特に権利能力を認められ、法律上個人と同じ扱いを受けることが認められているもの」となります。難しくてわからないですね。
少し簡単にいうと、「1人では何でもできるわけではないので、グループなどの集団に人と同じ権利を与えて活動しやすくしたもの」となります。

 

つまり、簡単にいうと、個人ではないということです。不動産賃貸業でいえば、個人で不動産を取得するのと法人で不動産を取得するのは、まったく異なります。

 

不動産賃貸業では、株式会社か合同会社で法人設立することが多いですが、法律上「有限責任」となっています。したがって、法人で事業を行った収益や損失は法人にあって、個人とは切り離されていると理解してください。

 

賃貸事業では、法人の倒産は個人にまで影響する
通常、 法人は個人とは切り離されています。株式投資も同じですが、上場企業の法人の株をもっているからといってその法人が倒産した際に、債権者から金を返せということにはなりません。株式会社や合同会社では、出資者は有限責任となっています。

 

不動産経営で法人設立をした場合に、同じように有限責任ではありますが、代表個人に影響がないかというとそうではありません。不動産投資で法人を設立して取得する場合は、法人の代表者が個人として連帯保証をすることになります。

 

そのため、法人で万が一倒産する場合は、連帯保証として法人の代表であるあなたが個人としても責任を負うことになります。よく中小企業の社長さんが、倒産すると一家離散のようになるのもこの個人で連帯保証をしているからです。不動産賃貸業は、まさに中小企業の社長と同じ仕組みになっています。

 

ではどのように倒産隔離ができるのでしょうか?

 

法人を設立し、倒産隔離する
法人の経営が危なくなって倒産した場合は、その法人と個人の資産がすべてなくなります。先ほど記載したように、法人の代表者が個人として連帯保証をしているからです。

 

では、どのように倒産隔離すればいいでしょうか。

 

一番確実な方法は、法人の格付けを上げることです。格付けとは、会社の信用をあらわすもので、業績や決算が良ければ、格付けは上がっていきます。そして、格付けの上がった会社では、その会社の信用のみで融資を受けられるようになります。

 

本来は、会社の信用のみで融資を受けられるのがいいのですが、賃貸経営の場合は、新設法人で融資を受けるため、個人と会社が一体になっています。しかし、賃貸経営を長く行うことで会社の信用が上がり、法人単体で融資を受けられるようになると、社長個人の連帯保証が不要となります。

 

どのレベルになれば、連帯保証を外せるかの基準は、銀行それぞれと交渉になります。具体的な基準は、明確になっていません。しかし、資産負債比率が5割以下や債務償還年数が10年以内等、銀行が明らかに債務の履行に問題が起きる可能性が低く、もし倒産した場合でもその法人の資産を売却すれば、融資が全額返済できると判断したタイミングになるでしょう。

 

これが、一番確実な連帯保証の外し方で、かつ法人に借入が多額にあっても倒産隔離ができます。

 

ここまでくるには長い期間がかかりますが、最も安全な手法となります。賃貸経営を法人化し格付けをあげて個人の連帯保証が外せるレベルまで業績を上げることが、賃貸経営の目指すべきひとつのゴールと考えています。

 

もうひとつ、法人を使って倒産防止できる可能性については、グレーな部分がありますので、記載は止めておきます。金融庁のガイドラインには、経営者の連帯保証をなるべく取らないように、破綻した際の経営者の手元に残す資産の範囲について記載されています。

 

本来は融資した収益物件そのものをきちんと評価して融資をしたのだから、必要以上に経営者のその他の資産まで返済の原資として回収するのは、どうかという流れがあります。
こちらを、よく理解すると、100%確実ではありませんが、複数法人を使った回避の可能性はあります。

 

参考:「経営者保証に関するガイドライン」http://www.zenginkyo.or.jp/fileadmin/res/news/news251205_1.pdf

 

まとめ
賃貸経営は、多額の借入をすることが多く、枕を高くして眠ることがなかなかできないビジネスです。法人化して優良企業になれば、連帯保証を外して倒産隔離もできますし、複数法人を使った仕組みで連鎖倒産を防止する手段の可能性もあります。

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