不動産経営（法人）は利益が出やすい
不動産経営は利益が出やすいビジネスモデルとなっています。そのため、節税しないと手元にキャッシュは残らない仕組みとなっています。
不動産経営では、融資を受けて事業を拡大していくが、その際の元金返済分が経費として認められていません。そのため、利息分しか経費にならないので収入に対して返済額は大きいが、経費は利息のみのため、利益は出るので、納税すると現金はそれほど残らないケースが多くあります。
不動産経営が利益が出やすいという構造的な仕組みのため、税を制していかないと現金が残りません。節税としては、不動産経営をしていれば、減価償却費が支出を伴わない経費として認められるが、減価償却した後の利益が大きい場合は、さらに節税手段を考えていく必要があります。
これを知らないでキャッシュベースであまり手元に残っていないので、利益も出ていないだろうと、高をくくっていると、決算時期に利益がたくさんでて税金の支払いに追われる大家をたくさん見てきました。
基本的なことではありますが、手元に残る現金が利益ではなく、あくまでも税務申告するときの決算によって税金は決まってしまいます。
節税の方法としては、たくさん手法があります。
不動産経営者が、節税していく方法のお勧めとしては、
- 1番目（王道）：不動産を増やして減価償却を取っていくこと。事業経営としては一番まともな方法です。メガ大家の中には、止まったら死んでしまうマグロのようだ、という方もいます。つまり、不動産を取得し続けないと利益が出過ぎて却ってキャッシュフローが悪化することがあるからです。
- 2番目：利益が出るタイミング毎に物件の価値を上げていく修繕を行い経費化していきます。これも王道の一つではあります。これをしていくと、常に物件の価値が向上しながら、利益を調整し、手元にキャッシュを残すことができますので、本格的な大家が取り組んでいる方法です
- 3番目：財団・協会・共済（国が一定程度関与している）が用意している倒産防止協会や東法連特定退職金共済、中小企業退職金共済制度へ（法人の全額損金）加入します。国が関与していて、全額損金にできる珍しい商品です。物件も増やせない、修繕もないとなったら、国の認める制度を使って全額損金を作ることは有効です
- 最後に：1番目から、3番目までの王道的な節税をやり切ってもまだ利益が多く出る法人では様々な方法で節税することになります。目立つやり方としては、フェラリーなどの高級車を社有車にする、飛行機のリースなどがありますが、こちらはあまり銀行の受けの良くない方法です。税理士ときちんと相談して適切に処理すれば、問題ないのですが、浪費家と銀行に判断されないようにしましょう。そして、最後に、まともな節税として、民間の法人保険の出番になります。掛け金の100％損金になるものから、50％損金など、商品の種類によって、損金の額は異なりますが、利益調整として民間の法人保険を活用することは、民間企業ではよくあることです。こちらを不動産経営に活用してみましょう。
まとめ：民間の法人保険は、最後の出番ではあるが、物件がうまく取得できない、修繕もタイミングではない、倒産防止協会も入っているなどやりきっている場合、最後の節税手法として民間の法人保険を使うことをお勧めます。
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