法律は、知っているものだけが勝てる・知らなければ負ける

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契約・法務記事一覧

瑕疵担保とは何か

不動産投資をしていると、売買図面に、「瑕疵担保免責」という言葉が出てくることがあります。例えば、「瑕疵担保責任は免除」といった感じです。慣れるとたいしたことはないのですが、売主は、建物に不具合があっても知りませんよ、建物が大丈夫かどうかは、あなた自身が判断してね、ということです。不動産投資の世界では...

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公募売買の意味を知る

一般住宅の売買でも同じですが、収益不動産の売買時には、実測売買と公募売買と書かれていることがあります。土地を売買する際には、当然ですがその土地に値段をつけなければなりません。この際の値段の付け方には、大きくわけて2つの方法があります。実測売買:売主の希望する坪単価やu単価を予め設定し、それを基準に売...

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トラブルの多い私道負担

不動産投資用の土地や建物を探してインターネットを検索していると、見つけた投資物件の詳細情報の中に「私道負担有」という表示がされていることがあります。一般住宅でもよくあるのですが、私道の問題というのは、つきないトラブルのひとつです。私道とは何かを理解し、投資をするとよいでしょう。私道と公道についてそも...

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手付解除はよく知らないと無条件解除できなくなる

不動産を購入する際、まず最初に支払うものそれは「手付金」です。不動産投資の初心者だという方でも、この手付金という言葉は聞いたことがあるのではないでしょうか。その意味も何となくぼんやりと分かっているかもしれませんが、今後投資として不動産を購入していこうと考えているのであれば、手付金についても明確に理解...

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ローン特約もよく知らないと無条件解除できなくなる

不動産投資によって効果的に資産を形成していくためには、その都度現金一括で購入するよりも、金融機関から融資を受けて購入する方が圧倒的に多いです。自己資金回収は、融資を受けて投資をするとレバレッジにより早く回収できるのでとても効果的です。そこで今回は、収益不動産を購入するにあたってローンを利用する場合の...

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建築基準法に合致しないものは買わない方がベター

日本において建物を建築する場合は、安全上の問題や財産保護上の問題などから、国が定めた「建築基準法」という法律の最低基準を満たさなければなりません。これは不動産投資をするために、アパートやマンションを建築する場合も同じです。そこで今回は不動産投資家なら必ず知っておくべき建築基準法と違法建築物等との関係...

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不動産投資の売買時の敷金の扱い

不動産投資の中古の売買では、すでに賃借人がいますので、その賃借人との契約を引き継ぐことで、家賃収入が上がってきます。そして、その賃借人との契約に中にある「敷金」について認識がない方いますので、敷金の扱いについては、しっかりと把握しておきましょう。賃借人は現オーナーに敷金を預けているはずですが、売買に...

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建ぺいや容積率が契約と違う場合解除できるか

不動産は、投資目的で購入するにしても、マイホーム目的で購入するにしても、非常に高額な取引であることには変わりがありません。だからこそ、購入にあたっては、細心の注意をもって契約しなければなりません。では、万が一あなたが購入した物件の建ぺい率や容積率が契約時の説明と違っていて違法建築物だった場合、あなた...

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宅地造成区域は気を付けないといけない

不動産投資においてアパートやマンションを購入する際には、利回りや想定家賃などの収益面に注意が必要ですが、それ以外の土地や建物に関連する法律についても最低限の知識を知っておかなければ、あとから取り返しのつかないことになってしまう可能性があります。そこで今回は、投資物件を購入する際に事前に知っておくべき...

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根抵当権付きの物件は少し注意する

不動産投資をする際のアパートローンや、マイホームを購入する際の住宅ローンなどを使うと、借入れをした金融機関がその不動産に対して「抵当権」を設定します。そしてその後、その不動産を他人に売買しようとする場合は、この抵当権を金融機関に抹消してもらわなければなりません。抵当権を抹消してもらう方法は簡単です。...

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債務不履行と損害賠償

不動産売買において一旦結んだ売買契約が解除となるケースには、無条件に契約を白紙にできる手付解除や、ローンの審査が通らなかった時のローン特約解除などがありますが、これ以外にも何らかの理由で売買契約の内容が守れなくなってしまうというケースがあります。このような状態を「債務不履行」と言います。そこで今回は...

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仮登記されている土地・建物の注意点

収益不動産を購入する際には、事前にその権利関係をしっかりとチェックすることがとても重要です。そして権利関係をチェックするためには不動産の「登記」を確認する必要があります。一般的な不動産であれば、売主名義の「所有権」や、売主がローンを組んでいる銀行が設定した「抵当権」が登記されていますが、稀に「仮登記...

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差し押え登記がされている場合の注意点

不動産を購入する際には、売買契約前の重要事項説明において、必ず登記記録に関する説明が入りますが、このときに万が一「差押」という文字が記載されていたら要注意です。競売物件を購入する場合は金融機関や国に差し押さえられたリしているのは当たり前ですが、競売以外で購入しようとしている不動産が、他人から差押えら...

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保証会社が入っていれば賃料保証・明け渡しまで行う

賃貸経営において部屋を人に貸し出す際には、契約者の他に「連帯保証人」をつけてもらう場合もありますが、契約者の両親が既に死亡していたり、仮に生存していたとしても連帯保証人となるだけの十分な収入がないような場合は「保証会社」を利用してもらうという方法があり、現在では保証会社を利用する方が圧倒的に多くなっ...

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滞納発生から督促状発送までの手順

入居者が保証会社に入らず、連帯保証人で契約するケースもあると思います。保証会社に入っていないときは賃貸経営をする上で、必ず覚えておくべきことがあります。それは家賃滞納が発生したときの対処法です。今は昔と比べて正社員から非正規社員になったりするケースもあり、家賃滞納も比較的発生しやすい状況にあります。...

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契約解除しても出ていかない場合は、明渡訴訟

賃貸経営はいつも順風満帆とはいきません。特にアパートやマンションを1棟所有している場合は、戸数が多いためトラブルの発生率も必然的に高くなります。中でも「家賃滞納」は不動産投資の天敵です。家賃滞納が発生すると、予定していた収益が確保できないばかりか、そのまま居座られると将来に向かって大きな損失を被る危...

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滞納者でない人が占有しそうな場合は占有移転禁止の仮処分が必要

長期的に家賃を滞納している賃借人がいる場合は、建物明渡請求訴訟において「確定判決」または「和解調書」を得た上で、明渡しを強制するための強制執行をする必要があります。ただ、この強制執行はあくまで賃借人に対する執行となるため、万が一部屋の中に別人が住んでいた場合は、強制執行が妨げられる恐れがあります。こ...

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強制執行

入居者の中に長期的に家賃を滞納している人がいる場合は、できる限り早い段階で建物明け渡し請求訴訟を提訴し、そして強制執行によって部屋を明け渡してもらうことが重要です。今回は建物明け渡しと強制執行について詳しく解説致します。私自身は、立ち会ったことはありませんが、年に1回程度は、明け渡し訴訟を実施してい...

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未払い家賃:訴訟・少額訴訟

家賃滞納は不動産賃貸事業において、最も所有者を苦しめるトラブルと言っても過言ではないでしょう。裏を返せば、不動産投資家である以上は、この家賃滞納というトラブルに自力で対処できる程度の法的な知識はつけておくべきでしょう。滞納した人を追い出す明渡訴訟も大変ですが、滞納した家賃自体を回収するのも結構大変で...

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未払い家賃:給料差押

家賃を支払わない人には、給料から強制的に払ってもらうこともできます。私自身は、滞納した場合、保証会社もしくは、連帯保証人からで100%回収していますが、給料の差押についても理解しておくとよいでしょう。アパートやマンションを他人に賃貸する際には、必ず「入居申込書」という書類を事前に書いてもらいます。そ...

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連帯保証人にどこまで請求できるか

賃借人と賃貸借契約を結ぶ際には、保証会社が入らない場合には、必ず「連帯保証人」をつけてもらいますが、この連帯保証人には一体どの程度の法的義務が発生するかを理解しておきましょう。「連帯保証人」と「保証人」の違いとは連帯保証人と類似するものに「保証人」があります。この両者、同じような意味で捉えて使ってい...

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保証会社・連帯保証人も利用できない場合は公正証書

アパートやマンションなど戸数の多い賃貸物件を保有していると、何かと入居者との間で金銭的なトラブルが発生することがあります。不動産投資をして資産を形成していくためには、こう言った入居者との間のトラブルを、自分自身の力で円滑に解決していく力をつけることもとても大切です。そこで今回は、入居者とのトラブル解...

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騒音トラブルの解決は難しい

賃貸経営をしていく上で発生するトラブルは、必ずしも金銭的な問題ばかりとは限りません。むしろ金銭以外の問題の方が、解決が難しい場合もあります。賃貸経営において、金銭以外の問題として代表的なのは「騒音トラブル」です。賃貸経営者は事業者である前に、賃借人にとっての「大家さん」ですから、万が一騒音の苦情が発...

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高齢者との賃貸借契約のポイント

昨今の日本は高齢化の一途を辿っており、近い将来には4人に1人が75歳以上という超高齢社会が到来する見込みとなっています。一昔前までの賃貸経営者は、何かとリスクが大きい「高齢者」に対して自身の所有する不動産を賃貸することを敬遠する傾向にありましたが、今後は人口減少も相まって、これら高齢者に対しても積極...

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孤独死の場合の手続き

不動産投資において最もオーソドックスな間取りはやはりワンルームです。そのため賃貸経営については基本的に「単身者」つまり一人暮らしが多くなります。そんな中、昨今徐々に問題視され始めている問題が一人暮らしの「孤独死」です。私自身の賃貸経営でも発生していますが、孤独死の件数は、大幅な増加傾向にあります。厚...

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孤独死の場合の対応ポイント

前の記事で孤独死の手続きについて解説しましたが、孤独死が発生したときに、賃貸経営者として必ず抑えておかなければならないポイントについて解説したいと思います。契約者が死亡しただけでは賃貸借契約は解除にならない誤解している人も多いのですが、たとえ賃貸借契約の契約者が死亡したとしても、当然にその契約が解除...

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入居者からの損害賠償請求への対応

賃貸経営というと入居者から家賃収入が得られるという大きなメリットがクローズアップされがちですが、場合によっては賃貸経営者側が入居者から損害賠償請求されるようなケースもあります。賃貸経営を営む大家として、万が一そのような状況に直面した場合には、どのように対処したら良いのでしょうか。入居者から損害賠償請...

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民法改正後の原状回復

昨今、およそ120年ぶりとなる民法の改正に向けた動きが進みつつあります。その施行はまだですが、一部では「民法の改正により敷金を全額賃借人に返還しなければならなくなる」などといった噂も飛び交っています。そこで今回は、民法の改正による原状回復義務への影響など、賃貸借契約に与えるさまざまな影響について徹底...

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境界線や所有権の紛争と解決方向性

賃貸経営をしていると、面倒なトラブルに巻き込まれることがあります。中でも土地の「境界線」をめぐるトラブルと、不動産の「所有権」をめぐるトラブルについては、非常に厄介なため、万が一の時に備えて、どのような事に気をつければ良いのかを知っておくことがとても大切です。土地の境界線に関するトラブルとは投資目的...

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樹木などの越境トラブル

アメリカや中国など国土の広い国とは違い、日本の特に都市部などは住宅が密集しているため、隣の建物との物理的な距離が非常に近く、ちょっとしたことで相手の敷地との境界線を越えてしまうケースがあります。これを「越境トラブル」といい、主に次のようなケースがあります。樹木の越境トラブルについて庭付きの一戸建てや...

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隣地を通っている下水管トラブル

人が住む上で電気、ガス、水道などのライフラインはなくてはならない存在です。電気は電線、ガスはガス管、水道は水道管を伝ってこれらのエネルギーを調達しますが、水道に限っては給水するだけではなく、使い終わった後の「排水」についても家を建てるにあたっては十分考慮する必要があります。生活用水を下水道に排水する...

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