不動産投資用の土地や建物を探してインターネットを検索していると、見つけた投資物件の詳細情報の中に「私道負担有」という表示がされていることがあります。一般住宅でもよくあるのですが、私道の問題というのは、つきないトラブルのひとつです。私道とは何かを理解し、投資をするとよいでしょう。
私道と公道について
そもそも一般的な道路は国や地方自治体が管理している、いわゆる「公道」が多く存在しています。国道や県道などがまさに公道です。これに対し、個人や法人が所有している道路のことを「私道」と言います。私道は地主が単独で所有している場合と、近隣住民が一定の負担割合で共有している場合があります。
私道負担とは
日本の土地に建物を建てる場合、建築基準法による規定で４m以上の道路に２m以上接していなければ、そこに建物を建てることができない事になっています。そのため、例えばもともと公道に面している広い土地を、再開発によって分割していくつかの住宅を建てて分譲するような場合に、公道と直接接していない区画が生じてしまいます。
ここに建物を建築するためには、別途４mの私道をつくって２m以上接するように開発しなければならないのです。そのために、土地の一部を私道として提供しなければならないということなのです。これを私道負担と言います。
私道のみに接する場合と、私道と公道に接する場合
上記のような開発を行なって私道をつくると、公道にも接する部分の住宅については公道と私道の両方に接することとなります。反対に、公道から一番離れた行き止まりの場所にある住宅については私道のみに接しているという状態になります。
公道と私道に接している住宅からすれば、私道がなくとも公道に接しているのだから私道負担はしたくない、と思うかもしれませんが、このような場合も一定割合の私道負担がある場合もありますので、予め良く確認してから購入するようにしましょう。
また、私道のみに面している区画の所有者同士であっても、必ずしも同じ面積の私道負担割合とは限りませんので、購入前に必ず確認するようにしましょう。
私道が絡む物件の注意点
私道が絡む物件を不動産投資によって購入する際には、以下のような点を予め良く理解し注意すると良いでしょう。
①私道の維持管理費は自己負担
私道は公道と違い国や自治体が原則管理してくれないため、その整備費用や管理費用は私道を所有している人の実費となります。（自治体によっては助成金や補助金がでる場合もあります）
これらの経費が不動産投資利回りに少なからず影響する可能性は否定できません。また、敷地の持ち分を複数の人間で共有している場合は、これら維持管理に関する決めごとがなかなかまとまらず、意思決定が遅れるというリスクもあります。
②不動産価値の問題
公道に面している土地よりも、私道のみに面している土地の方が土地の相場額が低くなります。そのため、私道のみに隣接する投資物件を購入する際には、近隣の公道に面した坪単価よりも低めに想定した価格で買うようにしたほうが良いでしょう。
③私道所有者の承諾が必要
仮に購入予定の投資物件が、地主の単独所有している私道に面しているような場合は、何かにつけて地主に許可を求める立場となるため、それ自体がデメリットでもあります。
特に、他人の私道が持分割合で複数持っていない場合、その地下を通る配管の工事をしたい場合など、私道の所有者の許可を得ないといけないため、水道の引き込み工事ができないなどのトラブルが発生します。こうなると、新築アパートを建築しようとしても、完成できない物件になり、裁判に発展ということもあります。
また、将来的に売却する際に、私道にのみ面している物件の場合は、私道を利用できる具体的な権利を証明する書面がなければ買い手がつきにくい、というデメリットもあります。例えば「通行承諾書」などが必要となるケースもあります。
私道のみに接している不動産の場合は、売買の際に買い手側の銀行融資も低く見積もられるため、結果として買い手がつきにくくなる恐れもあります。
パッと見た感じでは同じような物件に見えたとしても、その物件が接している道路が公道なのか私道なのかによってかなり違いが出てきます。
「私道負担有り」のように、私道が絡んでくる不動産を購入して賃貸経営を始めようと考えている場合は、国や自治体が管理してくれる公道では発生しないさまざまなトラブルや問題が潜んでいますので、そのあたりを正しく理解した上で、適切な投資判断をされることをおすすめします。
まとめ
・私道を敬遠していたら、投資はできないが、十分に注して私道の確認をしましょう
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