収益不動産の売却で課税業者になるについて

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アパート売却で課税業者(個人・法人)になる

不動産投資は「投資」というイメージが強いせいか、あまり自分自身が事業者であるということに気がつきませんが、実は不動産投資は立派な不動産賃貸事業であり、投資家は「事業者」なのです。そこでポイントとなってくるのが、「消費税」の問題です。

 

他のサイトなどでは、売主が法人の場合に消費税が課税されて、個人の場合には課税されないといった記載がされていることがありますが、実はこれ、正確に言うと間違っているのです。

 

消費税が課税される「課税事業者」とは
そもそも消費税が課税されるかどうかは、売主が個人であるか法人であるかは関係ありません。消費税が課税されるかどうかは、その課税期間の「基準期間」における「課税売上高」によって決まるのです。

 

基準期間における課税売上高が1,000万円以下の場合については、消費税の「免税事業者」となるため、たとえ法人だったとしても消費税は課税されません。

 

一般に、消費税が課税されるのは法人だけ、という言い方をされるのは、法人の場合で課税売上高が1,000万円を下回るケースが非常に少ないからなのです。

 

課税売上高とは何か
課税売上高とは、消費税の課税対象となる取引による売上高のことを言います。
例えば以下のような取引が課税取引となります。

 

・物を売って発生する売上
・物を貸した際に発生する売上
・サービスの提供によって発生する売上

 

このように、課税売上高の範囲は非常に広く捉えられます。また、この反対に消費税が課税されない取引(非課税取引)には以下のようなものがあります。

 

【非課税取引】
例えば不動産の中でも土地については消費するものではないため、消費税はもともと課税されません。また、住居用の賃貸による家賃収入についても非課税取引となりますから課税売上高に該当しません。

 

よって賃貸アパートの家賃収入で1,000万円以上売り上げていたとしても課税事業者にはなりません。不動産投資において課税取引となるのは、主に「建物の売買による売上」なのです。

 

「基準期間」とは何か
建物の売却金額が1、000万円を超えたからといって、直ちに消費税が課税されるわけではありません。消費税が課税される課税事業者となるかどうかは、「基準期間」における課税対象売上で判断されることになります。

 

【個人の場合】
個人事業者の場合は、原則として前々年の課税売上高が1,000万円を超える場合

 

【法人の場合】
法人の場合は、原則として前々事業年度の課税売上高が1,000万円を超える場合

 

但し、上記期間中に1,000万円以下の課税売上高だったとしても、「特定期間」における課税売上高が1,000万円を超える場合は課税事業者となります。

 

特定期間とは、個人事業主の場合は、前年の1月1日から6月30日までの期間のことを言い、法人の場合は、原則として前事業年度の開始日以後6か月の期間のことを言います。

 

要するに、2年前の課税売上高が少なくても、前年半年間で急激に売上が伸びているような場合については消費税の課税事業者となってしまうのです。

 

課税事業者時の売却は注意
このように、個人であっても2年前に1,000万円を超える金額で建物を売却していると、その年は課税事業者となるため、たとえ個人だったとしても消費税の納税義務を負うこととなります。

 

仮に建物価格2,000万円とした場合、それに8%の消費税がかかると160万円も消費税を納税しなければならなくなります。

 

これを知らずにただ2,000万円で売却してしまうと、消費税は丸ごと売主側で負担して納税するような形になってしまいますので、最悪の場合、消費税が払えないという事態も考えられます。

 

そのため、まずは不動産の売却を検討する際には、2年前の基準期間と1年前の特定期間において、課税取引による売上が1,000万円を超えていて課税事業者になっていないか必ず確認しておきましょう。

 

その上で、課税事業者となっている年に不動産を売却する際には、その建物部分については消費税も盛り込んだ金額で売却するよう心がけて下さい。

 

まとめ
・消費税は「間接税」であることに注意
・消費税を負担する人は、その商品を購入した人ですが、納税義務者は事業者となるいわゆる間接税
・万が一売却価格に消費税を盛り込むのを忘れたとしても、それを理由に納税を免れることはできない
・2年前の基準期間と1年前の特定期間に売上1000万を超えていないことを確認する

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