大家の味方 実践勉強会(体験セミナー)

 

実践勉強会 体験セミナー

私が常に一番重要だと考えていることは、融資が緩い時でも厳しい時にも関係なく、「自分で自ら考え、物件の良し悪しを判断する能力」です。業者の言う通りに買って儲かるわけではなく、提案された物件を厳しい目線で徹底的に数字で判断することが求められるのです。自分で判断できないのであれば、不動産投資や賃貸経営を始めていけないということです。

 

最近の融資が厳しくなった不動産投資市場では、1棟マンション投資が売れなくなると、不動産投資業者は区分投資でいかにも儲かるかのようなセミナーを開催していますが、都内の区分投資は過熱しており、簡単に儲かる市場ではありません。

 

さらに、取得しただけで成功ではありません。取得した後が賃貸経営のスタートです。最初に判断した物件の収支が得られるように、「自分で自ら考え、物件を運営する能力(空室対策、火災保険、リフォーム等)」が大切です。運営能力がなければ、いくら良い物件を買っても、収支が出ずに、マーケットから退場を余儀なくされる方も大勢います。

 

したがって、不動産投資初心者に必須なスキルとしては、物件を数字で徹底的に判断する、賃貸ヒアリングの仕方と実践、金融機関への訪問と関係構築、契約書を読みこなす、現地調査と実践、管理会社との関係構築、火災保険を使いこなす、リフォームをコストカットするなどの本格的な内容を理解し、実践できるようになることです。

 

自ら考える力を養う最短の道は、

 

ただ教わるのではなく、自分の手を動かし、考え、見極める訓練を徹底的に行うこと

 

さらに、グループで意見を戦わせ、自分以外の考えを取り込み、判断能力を向上させること

 

 

私は、セミナー教材を単にビデオ配信することはしません。なぜなら、ビデオを聞いているだけではそれほど身につかないからです。私のセミナーでは、実際に手を動かし、グループでディスカッションすることで、自分の頭に叩き込むことが最も重要だと考えています。実践勉強会では、資料をもとにまずは自分で考え、それをグループでディスカッションし発表していく形式をとっています。

 

2017年までは、単発のセミナーで個別テーマを解説していたのですが、多くの不動産投資初心者には単発ではなく体系的に勉強した方が効果的にノウハウが身につくため、2018年に計6回の終日実践型の体系的な講義として実施しました。 その結果、実践勉強会に参加した方の知識レベルの向上は素晴らしく、質問も回を追うごとにレベルが上がっていきました。

 

今回の体験セミナーでは、特に初心者が陥りがちな、初めて不動産を取得するときの失敗事例を元に話を進めていきます。失敗こそ、成功の元ですが、不動産投資は大きな金額で1回の失敗で後戻りできないことからも、他の人の失敗を糧にして同じような過ちを犯さずに、自らの成功へ役立てていくことが効果的です。

 

失敗事例から学ぶ不動産投資初心者が成功する方法

2018年を振り返ると、かぼちゃの馬車(シェアハウス)のトラブルが不動産投資業界の暗部をすべて暴露した形になりました。極めて甘い見通しのサブリース契約(30年固定の賃料!?)、金融資産のふかし、二重売買契約もしくは減額の覚書、銀行の担当者による積極的な関与まで。かぼちゃの馬車はシェアハウスという特殊物件ですが、通常の居住用の収益不動産でも同じような不正が、他の銀行でも行われていましたから、不動産投資の失敗している人というのは、それだけ数が多いということです。

 

 「業者の言うなりに買ったが、返済額が高く、空室がでると収支が赤字になり困っている」

 

 「コンサルに良いと言われた物件を買ったけど、空室で赤字になり、裁判を起こしたいがどうしたらいいか」

 

法人を隠すスキームや二重契約などグレーな方法で買ったが、銀行から調査が入り一括返済を求められている

 

多額の借金をして購入したにも関わらず、家賃(サブリース含む)が振り込まれない、空室が高く返済ができななければ、破たんしてしまいます。そのような事態に陥ると、物件を売却したくても返済が返せず、売るに売れないという悲惨な状態になります。何も考えずに購入した、あるいはグレーな方法で融資を受けている不動産投資家は、解決策が限定されます。売れない場合は、長期にわたって赤字を耐えるか、破たんするしかないケースもあります。

 

例えば、以下のようなケースです。

 

北海道の事例です。

 

物件は、 北海道の某市で築24年の鉄骨造の中古マンション8,000万円、 利回り9%(1K20部屋)を購入した方からの相談です。

 

 

業者から購入時に提示されていた内容は、

 

 スルガ銀行のフルローンが可能

 

という内容でした。

 

契約書は、8800万円に書き換えられ(覚書による800万円を減額処理)、 融資年数は、30年、金利4.5%という内容でした。

 

数字の概要は、下記の通り。

 

 借入 8,000万円

 

 月返済額 約405,300円

 

 月収入額 約600,000円

 

 返済比率 67%

 

 

返済比率が67%は危険水域で、 経費を考えると、 数室の空室でキャッシュフローが赤字に転落します。 最初買われた方は、9%のマンションが買えたと喜んでいたそうですが、 現実の運営は、非常に厳しいものでした。

 

購入後に、

 

  ・20部屋中5部屋が退去し、埋まらない(業者が仮装で埋めていた疑いあり)

 

 ・リフォーム費用が各部屋30万円程度掛かった

 

 ・雪費用がシーズンで30万円近く掛かった

 

 ・広告費を3か月に設定しても内見が少ない

 

という状況で、毎月のキャッシュフローが赤字となったところで、このままだと大変だと駆け込んできました。

 

実はよくある失敗例のひとつです。

 

ミスの根本原因は、

 

 業者の甘いシミュレーションをそのまま信じ、自ら一切分析・調査しなかったこと

 

です。

 

私は、2008年から賃貸経営を開始していますが、2015年まで破たんする人は、ほとんど聞いたことがありませんでした。ところが、2017年ころからこのような失敗事例が出てきています。個人(実質個人の新設法人含む)への収益不動産融資が、ここまで増加したのは初めてことであり、買えてしまった人の失敗事例はさらに増えてくると予想しています。

 

不動産投資の初心者は、家族を危険にさらすような投資はしてはいけません。最悪の状況でも家賃収入から返済できるような物件を選択し、賃貸経営をして欲しいと願っています。

 

失敗事例からどのような投資が危ないのかを理解する

 

キャッシュフロー投資に徹すること

 

成功するためには、高速な進め方以外に地道な方法があることを理解する

 

失敗しないためには、地道な知識習得が欠かせないことを理解する

 

不動産投資・賃貸経営に限らず、ビジネスでは仕入れを間違えると、どうにもなりません。厳しいことを言いますが、不動産投資・賃貸経営を始める前の段階で成功か失敗かは決まっています。業者はきちんと勉強している投資家なのか、だませる投資家なのか、簡単に見抜いています。不動産業界は、魑魅魍魎(ちみもうりょう)であると、口を酸っぱく言っています。決して甘い夢を描かないようにしてください。

 

初心者にお勧めの投資手法は

セミナーやコンサルを長年実施してきて、初心者にお勧めする投資法は、2つしかありません。

 

まず一つ目は、キャッシュフロー投資です。

単に利回りを追求するのではなく、キャッシュフローの最大化に重きを置きます。高利回りでも返済額が多ければ、キャッシュは少なくなりますし、低利回りでも返済額が少なければ、キャッシュが多くなります。

 

簡単な計算式ですが、

 

 「月の家賃収入−月の返済額=月のキャッシュフロー」を最大化する投資法

 

です。この投資法が有効になるには、主に建物が鉄筋コンクリート造(RC)の1棟マンションになることが特徴です。

 

融資期間が長く取れるので、返済比率が低くキャッシュフローが出やすい

 

銀行評価が高い=融資が受けやすい

 

賃貸付けで競争力がある

 

融資期間が長く取れれば、返済額が低くなりますので、月のキャッシュフローが出やすくなります。それを繰り返すことで、一気に大規模大家となれるため、最も人気のある投資法です。高年収や資産がある方は、圧倒的な努力ができれば、良い物件を取得して短期間に成功することができます。

 

しかし、この手法は、誰もが実践できるわけではありません。

 

真実が隠されていますが、年収1000万以上や預金3000万円以上など資産がなければ、拡大することはできません。以前なら悪徳なコンサルがグレー・ブラックな方法を使って拡大させていましたが、今は銀行のチェックが厳しくなったため、グレーやブラックな手法も通用しません。見つかれば即出入り禁止になるでしょう。

 

したがって、年収や資産がない方が同じようなことをするには無理があります。2018年には、融資が引き締まってきていますから、2019年も同じように投資初心者が1棟マンション投資を実践するのは難しくなっています。

 

それでは、1棟マンション投資以外でキャッシュフローを得ていくにはどうすればいいでしょうか。

 

私のおすすめの二つ目の投資法は、「現金戸建て投資」です。

 

現金戸建て投資は、規模が小さいので一部の人にしか熱狂的に人気がありませんが、古い戸建てはたくさん余っていますし、政策上も今後戸建ての再生には、補助金も出る場合があります。戸建ては、空室で余っている割には、賃貸マーケットにたくさん出ていないため、賃貸需要が高いのが特徴です。

 

したがって、しっかりリフォームをすれば、比較的簡単に家賃収入が得られますので、初心者向きといえます。建物の状態や賃貸需要の見極めができれば、時間をかけてゆっくり成長させていくことができます。少額の借入であれば、信用保証協会を使う、日本政策金融公庫を使うなどを駆使して、低金利で長期融資を狙うことはありでしょう。

 

多額の借入をして不動産投資をしないと成功できない、という焦りから脱却してください。

 

ただ、小さい戸建て投資であっても、物件調査のスキル、契約書を読みこなす知識、道路付け・私道の理解などは、1棟マンション投資以上の難易度が求められるケースがあります。

 

失敗しないための重要ポイント

今回のセミナーでは、最近の失敗事例から特に失敗しないための重要ポイントを解説します。

 

物件を見ないで買うことの恐ろしさ

 

賃貸需給を調査しないで買ってはいけない

 

業者は嘘ばかり

 

高利回り物件に隠された5つの嘘

 

区分投資が危険な理由

 

フルローンで買うと危ないのか

 

隠す法人化スキームの金融機関の本格的なチェック

 

二重売買契約の本当の恐ろしさ

 

1棟マンション投資がキャッシュフロー投資の王道

 

王道以外にもキャッシュフロー投資の道はある

 

多額の借金をするだけが不動産投資ではない

 

現金投資でリスクを下げて参入する

 

エリアを重視する=出口の取れないエリアは対象外

 

現金戸建て投資の最大のメリットは賃貸需要が強いこと

 

講師は、大家の味方 代表 柴沼が行います。

 

 

大家の味方 実践勉強会(体験セミナー)

 

セミナー費用

さて、私のセミナーでは毎回お伝えしていますが、自己投資を行えるような「本気で不動産投資・賃貸経営を始めたい・取り組みたい人」にだけに来てもらいたいと考えています。現在の私は、法人の大型案件であれば月額70万円以上のアドバイスフィーをいただいています。こうしたアドバイスは、これまでの当方やコンサル生の実績をもとに、再現性の高かった内容を元に行っています。

 

しかし、今回のセミナーは初心者向けであり、高額すぎるとハードルが高いため、今回は、1万円(税込)と低価格でセミナーを開催することにしました。今回学んだ内容でリスクを避けることができれば、一瞬にして1万円以上の投資対効果はでます。そういう意味では、本気で取り組む意思のある人にとってはリーズナブルな価格でしょう。本気の方がたくさん来ますので、不動産投資仲間を作る意味でも、懇親会にも参加してみると良いでしょう。

 

セミナーの日程は、3月3日(日)の1回限りのみとなります。
定員(20名)になり次第、締め切らせて頂きます。

 

 

大家の味方 実践勉強会(体験セミナー)

 

※満席となりました

 

 

セミナー概要

不動産投資は、安易に参入すると大やけどする可能性があります。したがって、業者の隠された嘘などの基本的なことを理解したうえで不動産投資をすることです。大きな失敗をすると不動産投資では再起が困難です。

 

キャッシュフロー投資が、多額の借入をする1棟マンション投資だけだと勘違いしないでください。融資が閉まっていく中で、1棟マンション投資を初心者が買うことはかなり難しいことが真実だからです。他のキャッシュフロー投資の方法もあることを知ってから参入しても、遅くはありません。

 

以下に、セミナーで伝える内容の一部を載せています。

 

【セミナー内容(一部)】

2018年度の振り返り

 ・融資の引き締めと物件価格の下落

 

 ・賃貸需給の過酷な現状

 

 ・悪徳不動産会社が跋扈

 

 ・2018年の銀行融資の現状

 

失敗事例から学ぶ(実践形式)

  ・見ないで物件を買ってはいけない

 

 ・賃貸ヒアリングなしは目隠しして運転しているようなもの

 

 ・業者の言うことを信じてはいけない

 

 ・高利回り物件に隠された嘘

 

 ・区分投資が危険な理由

 

 ・フルローンが危険なのではない

 

 ・二重売買契約の恐ろしさを

 

 ・隠す法人化スキームは、禁輸機関からマークされている

 

 ・相談事例@?B

 

 ・本質の失敗はどこにあるか

 

 ・失敗を避けるためにはどうするか

 

不動産投資初心者が成功するキャッシュフロー投資

 ・キャッシュフロー投資とは何か

 

 ・王道となる1棟マンション投資

 

 ・戸建て現金投資は、これからの有望な投資市場

 

 ・戸建て投資は、建物の見極め力が重要

 

 ・戸建て投資で成功するためにはリフォームを制すること  など

 

実践勉強会の説明&質疑応答

 

 

よくある質問

 

・不動産投資初心者でも大丈夫ですか
今回は、いままで当方のセミナーに来たことがない不動産投資初心者の方にこそ勉強してほしいセミナーです。ただし、当方のセミナーは簡単なわけではありませんので、初心者向けの不動産投資に関する本は、3冊程度は読んでから参加してください。

 

・東京以外でもセミナーを開催してほしい
今回は東京だけの開催になります。

 

セミナーの多くは東京で開催されますが、地方からも多く来場されます。やる気がある方は、夜行バスに乗ってでもセミナーに足を運んでいます。地方からだと遠くてセミナーに行けないという方は、行動力の点で成功から遠のいています。私自身も買えるかわからない物件調査に福岡に行くこともあれば、沖縄にいくこともあります。

 

・会場は、具体的にどこですか
東京の山手線 池袋駅から徒歩1分の会場です。詳細は、申込者にメールにて会場をお知らせするようにしています。ご理解のほどよろしくお願いします。

 

・領収書発行は可能ですか
銀行(金融機関)の口座振込の場合は、振込明細書をもって領収証の発行に代えさせていただきますので、領収書を発行しません。どうしても発行が必要な場合は、ご相談ください。

 

・途中退出は可能ですか
可能です。都合の良い時間にご自由に退出してください。

 

 

参考) 2018年開催の全6回の実践講義+補講2回 「実践勉強会」のアンケート

 

※今回の体験セミナーは簡易版の実践勉強会ですが、下記は2018年4月〜11月までの通年コースの実践勉強会の様子です。
大家の味方 実践勉強会(体験セミナー)

 

【通年コースの実践勉強会の概要】
不動産投資初心者や賃貸経営で始めたばかりの方に必要な知識を身に着けてもらい、中級レベルの手前まで引き上げることを目標にした全6回の実践講義+補講2回のコースです。

 

収益不動産を失敗しないで取得するノウハウを集中的に学びながら、それ以外にも必要な売買契約書・賃貸契約書を読みこなす力、融資を受けるために銀行を使いこなす力、物件取得時や出口で失敗しないために長期シミュレーションできる力、運営後の管理会社選定や空室対策できる力、運営時にリフォームコスト削減や火災保険を効果ある商品として使いこなせる力などの、広範囲にわたる知識を実践的に身に着けていきます。不動産投資を始めるなら最低限必須なスキルです。

 

 

第1回実践勉強会(4/21) 販売図面の基本的な読み方と私道などのリスクの見極め方と良い物件情報のもらい方の実践編とキャッシュフロー投資と戸建て現金投資法の解説。自分の属性にあった目標への達成の仕方をプランニング
第2回実践勉強会(5/27) 第1回で解説した投資法の数字判断を素早く判定するために、10本の物件判定ノックとレントロールの嘘を見抜くワークや選定した物件について賃貸ヒアリングの実施ワーク(賃貸募集店にその場で電話実践)
第3回実践勉強会(6/23) 値下げ可能生を上げる買付申込書の書き方、借入可能な銀行の探し方と銀行融資の確度を上げていく金融機関との付き合い方を把握し、実際に銀行へ訪問し、融資の可能性を実践する。また、売買契約書を読みこなし、ローン特約解除などの危険なリスクを回避するノウハウを習得
第4回実践勉強会(7/21) 業者の甘いシミュレーションに騙されないように会計と税の基本知識を理解し、自ら投資シミュレーションを手を動かして作成を行う。投資時点、中長期の税引き後キャッシュフローが投資として合格かを判断できる能力を身に着ける。残債利回りから売却における安全度も習得
第5回実践勉強会(9/30) 稼働率を上げるためには、パートナーとして組むべき管理会社の選定を習得する。空室対策は、家賃を下げて埋めることだけではなく、収支を維持・改善するために、募集の改善、営業強化、商品強化などの王道の空室対策を実践する。家賃値下げの影響の少ない方法も解説
第6回実践勉強会(10/27) リフォームコストを削減するために、業者選定、部材の原価把握、工事範囲の特定を実践しながら学ぶ。また、賃貸経営の突発的な事故をコントロールするのが火災保険。台風、雪、水害などあらゆる災害に対応し、さらに建物で起こる破損、漏水、設備の故障(ショート等)など、投資対効果の高い商品の使いこなし方を伝授

 

第1回実践勉強会 アンケート (男性 東京都)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
そもそも販売図面に書いてある私道などが理解できておらず、販売図面の読み方が理解できたことが一番良かった。現金戸建て投資については興味があり、失敗しないように着手できるイメージがわいた

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
販売図面が読めるようになり自信がついたこと、戸建て投資の取得できるイメージがわいたこと 

 

第1回実践勉強会アンケート (男性 東京都)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
キャッシュフロー投資の投資判断基準が明確になったことと、販売図面の読み方がより詳しく理解できたことです。 

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
とにかく、販売図面を取り寄せて投資基準に合うか、見ていきたい 

 

第1回実践勉強会アンケート (男性 群馬県)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
物件の評価ポイント、投資の判断基準が分かったことが本当に嬉しかったです。 

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
物件の評価の仕方、目安が分かるようになりました。ありがとうございます。 

 

第1回実践勉強会アンケート (男性 東京都)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
販売図面の読み方について、何を見ていけば良いか分かったこと。

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
物件情報は黙っていても入ってこないし、良い物件の判断もできないと理解しました。

 

第1回実践勉強会アンケート (男性 神奈川県)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
 販売図面の見方で知らないことも多く、よく理解できました。

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
まだまだ知らないことが多く、更に知識を増やしていきたいと思います。

 

第2回実践勉強会 アンケート (男性 神奈川県 )

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
数字による物件判定の仕方と判断の方法がよく理解できました。

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
物件判定に自信を持つことができて、積極的に業者に問い合わせをしようという思いが強くなりました。

 

第2回実践勉強会アンケート (男性 東京都)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
賃貸ヒアリングと物件判定、レントロールでの思わぬ落とし穴があるんだと勉強になりました。
 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
賃貸ヒアリングをする時のヒアリング内容や、物件からどのくらいの距離の不動産屋へ電話すればよいのか分かりました。
 

第2回実践勉強会アンケート (女性 大阪府)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
賃貸ヒアリングで実際にセミナー中に電話したこと。 

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
賃貸ヒアリングに自信が持てたので、販売図面を取り寄せ、積極的にヒアリングしてみたい 

 

第2回実践勉強会アンケート (男性 埼玉県)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
レントロールには間違いがあるということを今まで意識していなかったので勉強になりました。賃貸ヒアリングでもレントロールについてしっかり確認していきたい。

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
今まで物件購入の際は埼玉りそな銀行から融資してもらっていたため積算評価をほとんど気にしていなかったが、売却する際の売りやすさ等を考えて、しっかり計算すべきだと思いました。

 

第2回実践勉強会アンケート (男性 群馬県)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
賃貸ヒアリングです。とても丁寧にご対応いただいてびっくりしました。練習で聞いてしまって申し訳なかったですが。

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
物件の机上の評価方法がとても良く分かりました。これまでは利回りと修繕記録くらいしか見られなかったのが、ずいぶん明確に評価できるようになりました。

 

第3回実践勉強会 アンケート (男性 群馬県)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
実は買付証明書を出したことが無かったので、出し方のポイントが分かり大変勉強になりました。

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
知識が深化したので、取り組み方の不安がまた少し減りました。ただ、復習するとポロポロと知識が抜け落ちているのも分かるので、日ごろの取り組み時間をしっかり取らないといけないなとも思っています。

 

第3回実践勉強会アンケート (男性 東京都)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
金融機関の選び方が一番印象に残りました。事前に融資エリアを確認しておかなければ、素早い申し込みが出来ないことを理解しました。
 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
金融機関へ連絡を取り、ヒヤリングを始めなければと思います。

 

第3回実践勉強会アンケート (女性 福岡県)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
知識があればいくらでも有利な契約に近付けていくことが可能になる。逆に言えば、知識がなければどんな損をさせられても気づかないということを痛感!!
 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
契約書の文言の理解にとても敏感に考えます。今後契約書等の読み方をより深くできるようになった。

 

第3回実践勉強会アンケート (男性 東京都)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
自分の属性にあった銀行がどれかがわかるようになった。訪問する銀行リストを作成していきたい

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
銀行への訪問の仕方、資料や会話の仕方がわかり、安心して取り組める

 

第3回実践勉強会アンケート (男性 東京都)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
ローン特約解除に2種類あるのは知らなかった。悪徳業者に騙されていたら大変なことになっていた。 

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
知らない=リスクであることを痛感。今まで以上に売買契約書などの契約書の文言に気を付けたい 

 

第4回実践勉強会 アンケート (男性 群馬県)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
税金を考えると返済比率を低くすることの大切さがよくわかりました。残債利回りの考え方は素晴らしいと思いました。

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
具体的な計算をして投資シミュレーションができるようになりました。

 

第4回実践勉強会アンケート (女性 東京都)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
物件売却時の出口と残債利回りの考え方。また、BS、PLをきちんと作成しないといけないと実感しました。 

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
保有の物件(木造築10年 都内)をずっと持ち続けるつもりでおりましたが、残債利回りのシミュレーションをきちんとやって出口のことも検討すべきと思いました。 

 

第4回実践勉強会アンケート (男性 東京都)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
投資シミュレーションの実践演習で減価償却費、金利の数字をきちんと入れると税引き後キャッシュフローが減少していくシミュレーションがはっきりとわかりました。単に税前キャッシュフローだけの業者がだしてくるシミュレーションが危ないことがわかった。 

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
業者が提出してくるシミュレーションを当てにせず、自分でシミュレーションする必要があること

 

第4回実践勉強会アンケート (女性 福岡)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
税金の計算はもちろんですが、損益計算書の見方もあらためて考えながらみることができた。物件を購入場合に税金やキャッシュフローの出方を考え、戦略を立てることが重要。

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
投資シミュレーションが少しづつわかるようになってきました。業者の甘い誘惑には乗らないようにしたいです。

 

第4回実践勉強会アンケート (男性 東京都)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
練習問題がたくさんあって実践をこなせたこと 

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
税前キャッシュフローだけでなく、税引き後キャッシュフローでみることができるようになった 

 

第5回実践勉強会 アンケート (男性 東京都)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
空室対策は家賃の値下げではなく、募集や営業強化などが先であること。家賃を値下げするときでも共益費を増やしてバランスをとるという考え方は斬新でした。

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
マインドを変えること。空室には、かならず満室にするんだという戦っていく気構えでやりにくことを実践したい。

 

第5回実践勉強会アンケート (女性 東京)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
空室対策のポイントとしてマイソク(募集図面)をエイブルや会社にあわせて作成しているところ。空室対策にそこまで実施しているところに驚いた。

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
まだ、空室対策でやれることが多いことが分かった。マイソクを作成したり、古い物件でも古さを活かしたリフォームも実施したい 

 

第5回実践勉強会アンケート (男性 東京都)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
管理専業と客付け一体管理会社の違いが大きいことがわかった。管理会社を変えるだけで空室対策になるという考え方を取り入れたい。

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
管理会社を変えることをためらっていましたが、先生は何回も変えているという話を聞いて、いままでの会社の経験を活か差なければと思っていましたが、コストやパートナーとしてやっていけるかの面で再度検討してみたいと思います。

 

第5回実践勉強会アンケート (女性 東京都)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
管理会社を変えるだけで空室がかなり埋まるということに驚きました。壁紙で雰囲気が凄く変わりますのでトライしたいと思います。

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
部屋の紹介ページを任せきりにせず、時にはキャッチコピーを募集店に変更させたり、情報発信することが必要なのだと思いました。

 

第5回実践勉強会アンケート (男性 群馬県)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
客付けの行動の仕方でしっかり満室にできる事例をみて元気がでました。

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
現在、管理会社を変更していろいろと取り組んでいたので、早速管理会社に今日の学びを投げかけてみます。

 

第6回実践勉強会 アンケート (男性 東京都)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
リフォーム部材の単価。こんなに部材が安いとは知らなかった。

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
単価を知ることでプロのようにリフォーム業者と交渉したい 

 

第6回実践勉強会アンケート (女性 東京都)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
火災保険の電気的・機械的事故特約が有益なのがわかりました。今の契約に入っていないので追加しようと思います。 

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
以前、所有していた区分では、リフォームでクロス貼替の見積もりをしたものの、部屋の大きさをメジャーで測ったりなどをしなかったので数字があっていたかはわかりません。次回は今回実践したような測り方で数字を出して交渉したいと思います。 

 

第6回実践勉強会アンケート (男性 東京都)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
火災保険の見積もりの仕方、申請の仕方、特に根拠の考え方。 

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
火災保険がこんなに使えるものと思っていなかったので、何か事故がおきたらすぐに使ってみようと思います。 

 

第6回実践勉強会アンケート (男性 東京都)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
プロと同じレベルの単価を知ることと間取りの測り方の考え方がわかったので、今後交渉できそうです。

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
リフォームコストをプロのマインドで交渉ができる

 

第6回実践勉強会アンケート (男性 東京都)

@一番印象に残った内容は何ですか
(回答)
火災保険の適用範囲が認識と大幅にズレがあり、大変勉強になった。 

 

A参加する前と参加した後ではあなた自身どのような変化がありましたか
(回答)
現在は、物件を所有していないが、自宅に掛けている保険でも使えるので契約内容を見直し、有効活用したい。 

 

最後に

不動産投資、賃貸経営を始めようとしたときに、甘い言葉に騙されないようにしてください。高額な投資をするのに、物件もみない、賃貸調査もしないで成功できるなど甘い夢をみないことです。多くの失敗は、表にはでてきません。静かにマーケットから退場しているからです。また、高収入な方は、プライドも高いですし、失敗した事実を出したくないのです。多くの不動産コンサルタントも同じです。

 

したがって、今回のように包み隠さず、失敗事例を説明するセミナーは珍しいのです。不動産会社が開催したり、投資用のポータルサイトが開催するセミナーで失敗やリスクに焦点あてると、売り上げに響くから開催することがありません。失敗事例から学ぶことは、たくさんありますので、不動産投資初心者こそ参加すべきと考えています。

 

不動産投資を考えている人、実際に運営を始めた初心者の方は、知識に対するほんのわずかな投資を躊躇しないでください。将来数倍、数十倍にもなって返ってきます。

 

それでは、不動産投資への圧倒的な勉強を行ってから、成功への階段を登っていきましょう!

 

大家の味方 実践勉強会(体験セミナー)

※満席となりました