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不動産評価:広大地評価

不動産オーナーの中には、大きな土地を保有している人がいます。この土地の評価を広大地の評価と呼びますが、相続に苦手な税理士は広大地評価ができない方もいます。そのため、広大な土地を持っている場合はには、不動産に強い税理士にお願いしないと無駄な税金を払うケースがあります。

 

広大地とは
広大地とは、その地域において、標準的な宅地の地積にくらべて、著しく広大な宅地の場合等が該当します。
詳しくは知らなくてもいいのですが、都市計画法に定める開発行為を行なう場合に、道路や公園などの公共公益的な用地が必要となる土地の場合です。

 

私の住んでいるマンションも400世帯以上の大型マンションです。そのようなマンションを開発するときには、役所と協議して一部の土地を公園として提供しています。マンションの一角が公園になっていることがあるのを見たことがあるとおもいます。

 

つまり、そのような大きな土地については、公園などに提供する面積が含まれているため、相続税評価上、土地の評価額を下げる方向にあります。したがって、広大地に該当すれば、最大65%の評価減を適用することができるため、相続税申告額に大きな影響を与えます。

 

広大地に該当する面積
これは、各自治体が定める開発許可の要件を確認することが必要です。各自治体が設定している面積基準以上のものを広大地となっています。

 

面積基準の一例を記載しますが、これは、自治体等によく確認してください。

 

【面積基準】
・市街化区域 三大都市圏 ⇒ 500平方メートル

 

・それ以外の地域 ⇒ 1,000平方メートル

 

・用途地域が定められていない非線引き都市計画区域 ⇒3,000平方メートル

 

【広大地評価の計算方法(路線価がある場合)】
広大地の価額は、路線価がある場合は下記となります。

 

広大地の価額=広大地の面する路線の路線価×広大地補正率×地積
広大地補正率=0.6−0.05×(広大地の地積÷1,000平方メートル)

 

※計算方法はややこしいので、税理士の先生にお願いすること

 

広大地に該当しないケース
いくら、敷地が大きいからといって、すべてが広大地に該当するわけではありません。

 

該当しないケースとしては、
・既に開発済みの土地で、店舗やマンションが既に建築されている土地

 

・公園等の公益の用途に使える部分がないような広大地

 

・マンション建設が適切となっていて、公園等の公益等の提供する土地がない場合

 

などです。これは、税理士によく確認してほしいのですが、簡単にいえば、現在の土地の敷地の一部を公益に使う用途がない場合は、広大地認定されないということです。

 

まとめ
・広大地を持っている不動産オーナーは不動産に強い税理士に評価をお願いすること

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