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不動産評価:小規模宅地の特例

相続事案では多くの場合不動産資産が次世代に承継されることになりますが、相続税の支払いが必要な場合で現預金など流動性の高い資産が足りなくなる事例もあります。こうなると承継した不動産を売却して納税資金に充てなければならないことになり、それまで住んでいた自宅を手放さなくてはならなくなったという悲しい事実も多く存在します。

 

相続税の課税によって住処を奪われるというような事態は税施策としても望んでいるわけではないので、宅地として利用される土地の場合は相続税の課税の為の計算の際に、その価値を計算上小さくして見積もることで税負担を減らしてあげよう、というのが「小規模宅地の評価減の特例」です。

 

近年法改正があり、この特例の利用範囲が広がり税負担の軽減効用が高まりました。まずは自宅を建てて住んでいるという方が利用できる「特定居住用宅地」の特例から見ていきましょう。

 

特定居住用宅地の特例
この特例を利用できると、宅地の面積のうち330uまでは土地の評価を80%減で見積もることができます。例えば本来1億円の評価となるところを2000万円の評価で済むことになりますから、税率をかける対象になる数字が小さくなり有利なわけです。

 

これに該当すればその評価減の割合が80%と大きいので、相当の助けになるはずです。相続人が配偶者となる場合は無条件でこの特例の利用ができますが、それ以外の場合は相続後に実際に継続して居住用の土地として使い続けなければならなかったり、相続税の申告期限まで売却してはならないなどの一定の要件を満たさなければなりません。

 

【小規模宅地等の特例が受けられる場合】
@ 被相続人と同居している配偶者が土地を取得

 

A被相続人と同居している親族(息子・娘等)がその土地を取得(相続税の申告期限まで保有し、居住)

 

B被相続人と同居していない親族が、その土地を取得した場合は、下記3つが満たされること
 ‐被相続人に配偶者や同居していた親族がいないこと
 ‐相続開始前3年以内に自己または自己の配偶者が所有する家屋に居住していない(賃貸住宅)
 ‐その土地を相続税の申告期限まで保有していること

 

@とAはわかりやすく、配偶者や息子や娘が相続した場合です。Bは、賃貸住宅に住んでいて、相続が発生してから、賃貸住宅を解約し、相続した家屋に住んでいる場合、ということになります。

 

また、二世帯住宅については、同居とみなされる範囲が広くなり、建物内部で行き来ができない場合などでも同居とみなされるようになりますので、税理士によく確認してみましょう。

 

小規模宅地等の特例が受けられない場合
自己もしくは配偶者に持ち家がある場合は、相続した家屋を小規模宅地等の特例は使えません。また、二世帯住宅で、区分登記をしている場合の、相続人が保有する部分に対応する土地については、特例が受けられません。

 

よくあると思いますが、、同居していない子供が、親が住んでいた土地を取得する場合で、すでにその子供が自分で家を買っていた場合など@は、この規定の適用を受けることができません。

 

二世帯住宅で1階が親名義で登記、2階が子名義で登記されていると、子名義に建屋に対応する土地分は対象外となるということです。そのため、区分登記をしない方がベターではありますが、ローンの関係上難しい場合もありますので、税理士に確認しておくことが大事です。

 

また、相続税が発生しない場合でも小規模宅地等の特例は申告をしないと適用されません。したがって、この制度を使って相続税が発生しなくなる場合でも、申告は必ずしてください。

 

まとめ
・小規模宅地等の特例が受けられると、その土地の相続税評価が下がるので、該当しそうな場合は、税理士によく確認すること

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