市街化調整区域から市街化区域になる田畑について

実家が農家だったりすると、資産として「農地」を保有している可能性があります。もちろん農地も相続が発生した際には相続税の課税対象財産となりますが、農地の評価額は農地が存在する場所によって大幅に変わってきます。

そのため、一定の場合については、相続ではなく生前贈与によって農地を子供などに贈与した方が、税制上有利となる場合が出てきます。

農地の種類について
一口に農地と言っても、都市近郊にある農地と農村地にある農地では、その評価額に大きな差が生じる事になります。そもそも農地の評価区分は次の４つに分類されて、それぞれ評価されます。

１：純農地
２：中間農地
３：市街地周辺農地
４：市街地農地

簡単に言うと４に近づくに従って、農地の評価額が高くなります。この原則を頭に入れた上で、次に進んでみましょう。

「市街地周辺農地」と「市街地農地」の違いによる節税対策
例えば、今現状において「市街地周辺農地」を保有しているとします。そのまま相続が発生すれば、特段相続税の課税段階において不利な点はありません。但し、近隣地域に大型商業施設の建設計画などが持ち上がると、その地域が都市計画区域における「市街化区域」に指定される可能性が出てきます。

市街化区域とは、優先的かつ計画的に市街化を進める区域のことをいい、既に市街化されているか、概ね１０年以内に計画的に市街化をするかのいずれかの区域となります。

万が一将来的に所有している農地が存在する地域が「市街化区域」に指定されると、「市街地周辺農地」ではなく「市街地農地」の分類に変わる事になり、相続が発生した際の評価額に違いが生じてくる事になるのです。

【市街地農地の評価方法】
市街地農地の評価方法は、その土地を宅地に転用したらいくらの評価額になるのか、という考え方が基準となります。

つまり、その農地の宅地としての価額を算出し、そこから農地を宅地に転用する場合に必要となる、地ならしや盛土などのいわゆる「宅地造成費用」を控除した金額が、市街地農地の評価額となり、相続した場合はこの金額を基準に相続税が課税される事となります。

これの評価方法を「宅地比準方式」といいます。

【市街地周辺農地の評価方法】
これに対し市街地周辺農地の評価方法は、先ほどの「市街地農地の評価額の８０％の金額」となります。つまり、市街地周辺農地の評価額の方が２割も低くなるのです。

そのため、将来的に都市化が進められる可能性が高い地域に農地を所有している場合は、評価額が低い市街地周辺農地のうちに次の世代に贈与することで、相続税を節税することができるのです。

ただし、この際には農地に贈与税が課税されますが、一定の要件を満たす場合については相続時精算課税制度を選択することができ、２５００万円までの贈与については贈与税が非課税となります。

農地の生前贈与の際には、相続時精算課税制度の適用を合わせて検討すると、より一層節税効果が高まるでしょう。

まとめ
・市街化区域になりそうな場合は、相続時精算課税を使いながら早めに贈与しておくことも効果がある

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