大家、不動産オーナー、賃貸経営の相続対策、相続、節税、遺産分割、相続評価、納税資金

大家の味方:不動産投資・空室対策・リフォーム・火災保険・法人保険・バイク駐車場・トランクルーム・節税

安易なタワーマンション節税は厳しくなる

相続対策の情報は世の中にたくさんありますが、難易度の低いもの高いもの、リスクが高いもの低いもの、実効性が高いもの低いもの、色々あります。中には効果があるかどうか微妙なものもありますから、実際に実行するにあたっては専門家の指示を仰ぐのは必須です。

 

今回は不動産オーナーとして陥りがちな相続対策の失敗例と、最近に何かと話題のタワーマンションを用いた相続対策の是非を見ていきます。

 

 

アパートを購入したが、空室だらけで評価減よりも資産価値が落ちた失敗例
元々投資やアパート経営などを手掛けていて、経験やノウハウがある方であればそれほどリスクは高くないのですが、それまでアパート経営などをしたことが無い方がいきなり始めると痛手を被る確率が高まります。

 

相続税対策として現預金の不動産化を考えるのは決して間違ったことではなく、十分な計画の元、さらに専門家の助力の元で行う場合は効果が高い手法となります。しかしコンサルティング料や委託料などを削減するために素人が単独で実行すると、途端に失敗のリスクが高まり、またその結果のダメージが大きくなる手法でもあります。

 

近年は少子化などの影響で地方都市のマンションは空室が目立ち、物件購入にかかった借入金の返済もままならないケースが増えています。

 

大ヒットしたアメリカの著名な不動産投資家ロバートキヨサキ氏の著書「金持ち父さん 貧乏父さん」シリーズの影響もあって、安定した家賃収入で老後に備えるという行動に出た方も多くいらっしゃいますが、経験やノウハウの無い方は大半が経営に苦慮してるようです。

 

予定した入居者数を確保できないため、資産の不動産化による評価減の恩恵よりも負債の方が膨らみ、かといって売るに売れずに首が回らないという悲鳴に似た相談もよく受けます。

 

不動産経営は素人が手を出すと痛い目を見る可能性が非常に高いものですが、うまくできればその効果は抜群です。興味がある方はご自身でよく研究して、実行に移す場合はさらに実績のあるコンサルタントや業者さんを味方に付けて行うようにしましょう。

 

タワーマンションを用いた相続対策について
近年、都心部などのタワーマンションの上層階を購入することで相続対策とする事例が爆発的に増えました。

 

本来土地の価値は路線価などから、また家屋であれば固定資産税評価額など、市場価値とは異なる公的な指標から算出し相続税の計算の基礎にするのですが、タワーマンションの場合上層階に行くにしたがって市場価値が雪だるま的に膨れ上がり、また相続税評価額としてはその市場価値ほど上がらないため、その差異が反映されない分、お得に節税できるというのがタワーマンションを利用した相続税対策のイメージです。

 

このお得感を利用した不動産業者の大々的な広告宣伝効果もあって、タワーマンションを購入する資産家が爆発的に増えたのです。明らかに相続税逃れを狙ったこの行為に、国の税収を確保しなければならない国税当局は焦りました。

 

そして実際にタワーマンションを用いた相続税対策をけん制するために、今後相続税評価を上げて相続税対策としての恩恵を薄める施策を講じる他、ある事例ではタワーマンション購入による相続税の減税分を否認し、これに反発した納税者との争いでも裁判上で勝訴しました。

 

国税当局によって阻止されたタワーマンションによる相続税対策
相続税の対策はどうしても被相続人となる方が死亡する時期に近い期日で実行することになります。生前贈与などもそうですが、相続発生前3年間にされた贈与は相続財産に組み戻されて計算されます。これは相続税対策の効果を薄めるためですね。

 

タワーマンションの事例の場合、被相続人の死亡日に近接した時期に購入したタワーマンションの効果を利用して相続税の税額を下げることができても、その後すぐに売却してしまうと投機的な性格が強く、また「不当な相続税逃れである」と当局に判断され、税務調査を経て将来的に追徴課税を課せられてしまうということが実際に起こり得るのです。

 

税務署は相続財産の評価方法についてある程度裁量権をもっており、基本的な指針となる財産評価基本通達によらずとも「他の合理的な方法による評価」が許される余地があります。

 

「合理的」とは税務署にとっては都合がよく、要するに「より多く税金を徴収できる」方法を用いることができるということです。

 

これをより確実なものにするため、平成27年10月にはタワーマンションを用いた相続税対策を考えている人に向けて注意喚起の記者発表を行ったほか、タワーマンションの特に上層階など市場価値と相続税評価額の落差が大きい物件についてはその評価方法自体を改めることを検討しています。

 

国税当局によるこうした一連の対応によって、タワーマンションを用いた相続税対策は今後その恩恵がさらに薄くなっていくことが予想されます。

 

まとめ
・経営視点のない相続対策のアパート経営は失敗しやすい
・タワーマンション節税は、国税が本気で取締りをする方向で安易な取り組みはしないこと

無料メルマガ登録:大家の味方

メルマガ登録ページへ

安易なタワーマンション節税は厳しくなる 関連ページ

賃貸経営者・地主を悩ませる相続
賃貸経営者にとって納税資金確保が最優先
普通の人でも相続は争いになりやすい
相続対策は認知症になるとできなくなる
基礎:相続税の税率と大きい配偶者控除
基礎:相続税のその他控除
基礎:法定相続人や法定相続分
基礎:相続人が相続できない場合もある:欠格・廃除
基礎:相続財産の棚卸が重要
基礎:マイナス資産の引き継ぎと相続税の計算例
基礎:不動産を平等に相続するのは難しい
基礎:包括承継と特定承継について
基礎:遺産分割の手続き
基礎:遺産分割で気になるポイント
不動産評価:土地・貸地の評価
不動産評価:小規模宅地の特例
不動産評価:広大地評価
不動産評価:建物・借家の評価
節税対策(減らして対策):暦年課税贈与
節税対策(減らして対策):教育資金贈与・結婚・子育て資金の一括贈与
節税対策:小規模宅地の特例とアパート建設
節税対策:退職金・弔慰金を活用する
節税対策:賃貸アパートの建築で大きく評価を下げる
節税対策:賃貸アパートの建設で失敗したケース
節税対策:収益物件の建物を贈与する/3年内売却の効果
節税対策:土地値が上昇する場合は、相当の地代方式もあり得る
節税対策:市街化区域になる前の田の贈与
節税対策:役員借入金への対応は必須
節税対策:資産管理法人の評価引き下げ
節税対策:低解約保険を使った評価の引き下げ
節税対策:逓増定期保険を使った対策
相続対策:事業用資産の買い換え特例を使う
納税資金確保:外貨建て終身保険で備える
納税資金確保:連年贈与と生命保険を活用するスキーム