不動産投資の減価償却では、築古木造が有利について

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減価償却の税のコントロールは築古木造が有利

減価償却では、築古の木造がお勧めとなります。不動産所得で黒字になってくると、減価償却が大きく取れる中古の木造を購入して、利益を圧縮していくことができます。

 

構造については、理解されている方が多いと思いますが、法定耐用年数の長いRC47年、重量鉄骨34年等ではなく、法定耐用年数の短い木造22年がポイントになります。法定耐用年数を超えた木造アパートは、4年間で減価償却できます

 

中古(築古)木造アパートの節税シミュレーション(個人)
具体的に見ていきますと、土地5000万、建物5000万の合計1億円の木造アパートを購入したとします。

 

【条件】
・物件:木造アパート
・築年数:築22年
・価格:1億円(土地5000万、建物5000万)
・利回り:現況8%
・経費率:収入の20%
・保有期間:5年(個人の長期譲渡所得になる5年とする)
・売却価額:8000万(2割減価)

 

【1年目から4年目の不動産所得】
・収入:800万
・経費:160万
・減価償却:5000万*0.25=1250万
・不動産所得:800万-160万-1250万=▲610万

 

【5年目の不動産所得】
・収入800万
・経費:160万
・減価償却:0万
・不動産所得=800万-160万=640万

 

【6年目に売却】
・売却価額:8000万
・帳簿価格:土地5000万
・売却益:(8000万-5000万)*長期譲渡益税約20%=600万

 

 

【節税額】※個人の実効税率55%の場合
・1年目から4年目:610万*55%*4年=1342万 節税額
・5年目:640万*55%=352万 納税額
・6年目:600万 納税額

 

合計の節税額:1342万−352万−600万=390万

 

今回のシミュレーションでは、6年間で約400万の節税ができる可能性があります。1年目から4年目は、損益通算をしないといけませんので、他の所得があることが前提とはなります。

 

このシミュレーションをみてもわかる通り、1年目から4年目までに大きな節税を行い、課税を先送りにしています。この時に最大のポイントになるのは、建物価格となります。上記の例では、土地と建物を50%ずつにしていますが、建物割合がより大きくできると、さらに節税効果が高まります。

 

売主へ建物割合を交渉する
土地と建物を一体で取得する場合には、売主へ建物割合を交渉することができます。売買契約書の中には、売買金額の総額表示と土地と建物の個別の金額を記載することができます。

 

但し、税務リスクも高いところですので、税理士とよく話あって交渉することが重要です。税務署から租税回避を目的に不当に建物価格を高く設定しているということがあれば、必ず否認されてしまうからです。

 

土地と建物の価格を決める上で下記のようにいろいろあります。
・固定資産税評価(相続税評価)で土地と建物を按分する:これは、国が定めた価格をベースにしているの確実な方法です

 

・建物の取得価格を出し、残りを土地する:建物の取得価格を算出し、売買価格−建物取得費=土地価格として算出します。ただし、耐用年数を超えた建物の評価というのはかなり難しく主観も入るところになります。。。

 

・交渉して売主と建物価格を調整売買契約書に記載してもらう:売買契約書に記載があれば、なんとかなるでしょうが、税務署から否認されない程度にしましょう

 

その他にもいろいろな算出方法がありますが、多くの方は、売主と交渉して建物価格を上げてもらうように交渉しているケースが多くあります。但し、他の算出方法からも大きく差がないようにはしておきましょう。

 

但し、売主が消費税の課税業者の場合は、建物売却時の消費税負担があるため、建物価格を高くすることはほぼ無理です。売主が消費税の課税業者ではない個人の方しか対応してくれませんので、売主の属性をよく確認しましょう。

 

注意ポイント
中古の築古木造アパートは、下記デメリットがあります。
・部屋づけが鉄筋コンクリートや鉄骨造などと比べると難しいこと
・融資が付きにくいこと
・借入期間が短くキャッシュフロー出にくいこと
・売却時に売却価額−帳簿価格が利益となり、課税されること

 

そのため、減価償却を取るために、賃貸経営でリスクも抱えることになります。利益が十分に出て節税することで、メリットが見いだせる段階でトライすると良いでしょう。売却の出口戦略も個人であれば、5年超まで待たないと意味がありません。

 

法人は税率が変わるわけであはありませんが、今後の法人税率の下げる政府の方針を見ながら課税の時期を先送りするなどの戦略が必要になります。

 

まとめ
木造築古アパートの減価償却で課税の先送りができますが、売却の時期や売却で得た利益を圧縮するための別の収益物件もしくは応用編の車を使った減価償却や法人保険なども組み合わせしていくことが求められます。

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