不動産投資の経費である修繕費について

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経費を制する:修繕費

アパートやマンション経営を行なう上でよく問題になるのが、修繕やリフォームの費用をいかに処理するかが難しいところです。修繕費になるのか、資本的支出として減価償却の対象となるのか、それによって節税の幅が大きく変わってきます。

 

 

科目 経費計上できるもの 減価償却の対象
修繕費

・原状回復のための支出:壁紙を貼り替えたり、ペンキを塗ったり、またエアコンを修繕、交換、したり設備機器が故障した際の修繕費用

 

・形式基準により経費と扱える場合:1件あたりの支出額20万未満等

・資本的支出:3点ユニットをセパレートにしたり、間取り変更したりなどの大幅なリニューアル費用、給水ポンプを交換したりエントランスの集合ポストを全交換するなど資産の価値を高めるための費用

 

・形式基準により減価償却費となる場合

 

 

修繕費
建物、附属設備のうち通常の維持管理や災害により毀損した場合の原状回復のための支出は、必要経費に算入されます。

 

修繕費といわれるものでも良い材質を使い資産の使用可能期間を延長させたり、資産の価額を増加(グレードアップ)させたりする部分の支出は資本的支出とされ、修繕費とは区別されます。
資本的支出とされた金額は、事業所得や不動産所得の計算上、減価償却の方法により各年分の必要経費に算入します

 

修繕費と資本的支出の定義

 

修繕費:建物や設備の修理、維持管理、原状回復のための支出で、資産を元にあった状態に戻すもの

 

資本的支:建物や設備の耐久性を増したり、価値を高めるような支出で、資産を元あった状態以上に価値を高めるもの

 

修繕費と資本的支出(減価償却)の判断基準

 

@原則として資本的支出となるもの
・建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額

 

・店舗から住宅等の用途変更のための模様替えなど、改造又は改装に直接要した金額

 

・エレベータなどの機械の部品を品質や性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの金額を超える部分の金額

 

A修繕費の判断

 

STEP1:20万円未満または支出の周期が3年以内→修繕費
  おおむね3年以内の期間を周期として行われる修理、改良などであるとき、又は一つの修理、改良などの金額が20万円未満のとき。
                            ?
STEP2:60万円未満または取得価額の10%以下→修繕費
 一つの修理、改良などの金額のうちに資本的支出か修繕費か明らかでない金額がある場合で、その金額が60万円未満のとき又はその資産の前年末の取得価額のおおむね10%相当額以下であるとき。
                            ?
STEP3:割合区分法を採用していて下記に該当→修繕費 ※あまり採用しているケースは少ないと思われる
 支出金額の30%を修繕費、70%を資本的支出とする基準を採用している場合
 または、修繕費が前期末取得価額(建物や設備)の10%未満のいずれか少ない金額
                            ?
STEP4:実質的に判定する →修繕費

 

STEP3の割合区分法はやや複雑なため、実務上は、STEP1とSTEP2で判定することが多くなります。

 

現状回復費用の目安
入居付けに必要な現状回復はきっちり行う必要があります。とはいえ、どこまでお金を掛ければいいか迷うところかと思います。現状回復費は、家賃の2ヶ月分〜4か月分に収まる範囲であれば問題ないと思います。たまに、見かけるのですが、家賃の8か月分〜10か月分を現状回復に掛けている方がいますが、それでは、経費率が高く、節税ができてもキャッシュフローがでず、手出しになる可能性があります。
単身入居であれば30か月〜40か月が入退去のサイクルのため、その10%程度のコスト負担を目安にしてください。

 

 

まとめ
やや難しい概念が入ってきますが、賃貸経営上、原状回復やリフォームが必ず発生します。
実務運用上で判断するのは、20万未満であれば、すべて修繕費にし、60万未満であれば、原則として資本的支出になるようなものや明らかな資本的支出でなければ、修繕費にして概ね問題ないかと思います。
節税したいときには、グレードアップではなく、材料の品質を建築時と同グレードで修繕していった方がいいでしょう。

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