トランクルームのニーズのある場所をどう探すか
トランクルームビジネスは高利回りになりますが、投資する場所はニーズのある場所で始めましょう
大手トランクルーム業者の進出エリアかどうか
大手のトランクルームの事業者であるエリアリンク、キュラーズ等が進出しているエリアなどをまずチェックしましょう。
代表的な協会としては、「レンタル収納スペース協議会」と「日本セルフストレージ協会」があり、これらに加盟している事業者がトランクルームの主要プレーヤーとなります。
【レンタル収納スペース推進協議会】
http://www.rentalspace.org/about/memberlist/
【日本セルフストレージ協会】
http://www.japanssa.org/memberlist.html
自分が投資したいと考えている場所の候補に上記協会の加盟店が進出しているかどうかを確認します。
加盟店が進出しすぎて飽和している可能性はゼロではありませんが、進出が多いところはそれだけの需要を見込んでいることを指しています。
他事業者の賃料設定の確認
賃料の確認は、㎡単価もしくは坪単価で比較しましょう。各社によって㎡で表しているところと坪で表しているところがありますので、下記の換算値を参考にしてください。
【不動産物件の坪・平米・畳換算値」
１坪 ＝ 約 3.3 ㎡
１㎡ ＝ 約 0.3 坪
１畳 ＝ 1.66 ㎡
都心中心部で設備の整った室内型であれば、1㎡単価は1万円以上取れる場所もあります。
都心周辺地区ですと、室内型は１㎡単価で5000円以上、貸コンテナは１㎡単価で3500円以上取れているところがラインになるかと思います。これ以上1㎡単価が低くなりますと、借りる賃料との差額上、収支が合わなくなってきますので、大まかなラインと思ってください。
テナント賃料が安くなるのであれば、室内型でも5000円以下でも勝負はできますが、ネット利回りでどの程度を目指すのかを検討する必要があります。
稼働率の確認
検索サイトに載っているトランクルーム事業者に問い合わせしましょう。できれば具体的に投資場所が決まっている場合は、電話の確認だけでなく、申込者を装って現地確認を実施しましょう。インタネット上では、すべてのタイプを募集していないケースもあり、現地確認で空室状況が確認できます。
間違っても駅前のエイブルやミニミニなどの不動産賃貸会社へ聞かないでください。トランクルームについて自分の会社が貸コンテナやトランクルームを運営していない限り、大手の不動産賃貸会社は、まったく相場観がありません。お金を取ってトランクルームを借りるという発想をあまりもっていません。
周辺状況の確認
設置を予定している市や区の人口密度、賃貸マンションの戸数等を確認してください。
・人口密度の確認
設置場所の人口密度を把握するようにしましょう。もちろん、人口密度は高い都市の方がいいですが、目安としては5000人/k㎡以上あればニーズは確保できるでしょう。1KM範囲内で5000人程度が住んでいるエリアでないと、難しいでしょう。200人に1人程度が借りるとすると、25室くらいが目安となります。
アメリカでは、10世帯に1室を利用するレベルまではいかなくても、30世帯に１室を使うレベルに成長する可能性は秘めておりますが、まだ黎明期の段階では堅めに慎重に判断する必要があります。
・賃貸マンション・アパート、分譲マンションが多いかどうか
1戸建ては、家の中の収納スペースが多く、庭に物置を置くスペースがあるため、トランクルームの利用者としてはほとんどなりません。
狭い分譲マンションで手狭となった家庭で、住み替えは高いから外に収納スペースが欲しくなります。また、賃貸マンションやアパートに住んでいる方は、当初借りる時には、家賃が気になって希望の広さより狭い部屋にしていたり、住んでみたら収納が足りなくて困るというケースがあります。そうなると住み替えのコストを考えるならば、気に入っている今の部屋の収納を拡張する形でトランクルームを利用される方がいます。
他にも老人ホームに入るので取っておきたいものを保管したいや、海外留学生が半年戻るので預けたいなど様々な理由はありますが、賃貸マンション・アパート、分譲マンションに住んでいる方が収納スペースの拡大を目的に借りに来られます。
半径1KMの範囲内に賃貸マンション・アパート、分譲マンションが多いかを確認してください。
・事業所が多いか
事業所の方のニーズも多いです。事務所は引っ越したくないが、毎年増えていくものを保管したいニーズは結構あります。大切な書類は、倉庫業へ行きますが、価値の低い書類や社員の福利厚生のための道具などを保管しておくなどで使われています。工場や飲食でない事業所が近くに多いと、トランクルーム利用者の候補となります。
半径1KMの範囲内に事業所が多いかはよく確認してください。
駅の実力について
人口密度の高いエリアがいいので、当然ながら駅がターミナル駅であったり、快速停車駅は有利となります。駅を利用する人気の高いエリアは、総じて駅近くの物件は狭い部屋が多かったり、事業所が多いのでニーズは特に多くなります。都心部は好条件がそろっていますが、都心から離れた周辺でも、その沿線で中核となる駅はありますので、駅の利用者が多い場所を狙っていきましょう。
総合的な判断の実施
将来的には需要は増えていきますが、まだ認知度が高くないため、200世帯に1室程度の利用者しか見込めません。そのため、人口密度が高く大手トランクルーム業者が参入しているエリアの近くで始めるのがいいでしょう。
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