公務員の不動産投資:家族信託を使う(借入有りの場合)
公務員は家族信託を活用することで、副業禁止規定がよりクリアしやすくなります。ただ、家族信託を活用して不動産投資をする場合、すでにローンが完済しているか、現金一括で購入するケースではとくに問題はないのですが、銀行から融資を受けて購入する収益物件に対しては、その難易度が一気に高くなります。
そこで今回は家族信託を利用し、かつ、銀行から融資を受けて収益物件を購入する際のポイントについて解説したいと思います。
家族信託とする旨を銀行に相談する
家族信託は、通常と形態が異なる運用方法のため、これを利用して銀行から借入をするためには、事前に銀行側にその旨の確認をしておく必要があります。また、家族信託を利用する場合は、銀行側からその理由を確認されますので、しっかりと準備しておきましょう。
配偶者が「連帯債務者」となる必要あり
家族信託を活用して銀行から借入をするには、受託者となる配偶者の強力が必要不可欠となります。
まず、融資の審査自体は本人が公務員であれば、その属性を基準に審査され、あとは収益物件の積算評価などが問題なければ、融資がつく可能性はあるでしょう。ただし、この際、配偶者の方にも借入に対する「連帯債務者」となるよう銀行から条件を出されます。
【連帯債務者とは?】
連帯債務者とは、本人と連帯してローンという債務を返済する責任を負う人のことを言います。
例えば1億円の融資に対して、公務員である夫が借入れをし、妻が連帯債務者となった場合、妻も1億円の債務を直接的に負担することとなります。
これと似たような言葉に「連帯保証人」というものがありますが、これはあくまで契約者である夫を「保証」するという立場のため、実務上はまず本人に対して請求がいき、速やかに支払がされない場合に連帯保証人に連絡がいきます。
これに対し連帯債務者は、夫を保証するのではなく、妻自身が主体となって借金を背負うことになるため、銀行側は万が一ローンの返済が滞った場合、いきなり連帯債務者である妻に請求することができることになります。よって、責任としては非常に重くなります。
【なぜ配偶者を連帯債務者にさせられるの?】
公務員が副業禁止規定をクリアするための手段として家族信託を活用する場合、通常は受託者を配偶者とするからです。
受託者はその不動産の管理運営権限を握る事実上の所有者のような立場の人間となります。利益を受ける受益者自体は夫ですが、この場合銀行が押さえておきたいのは、本人よりもむしろ配偶者と言っても過言ではありません。
そのため、家族信託を利用して借入をするためには、受託者である配偶者についても連帯債務者になるよう迫られることになります。
売買契約時の流れについて
仮に家族信託を使った場合において、銀行の融資がついた場合、不動産登記手続の流れとしては以下のようになります。
1:売買契約の締結
2:売主の抵当権抹消登記(売主が借入をしている場合のみ)
3:決済日に残代金の精算とともに所有権移転登記をする(抵当権抹消と同日に行なう場合もある)
4:銀行の抵当権設定登記
5:家族信託設定登記
信託契約の内容について
家族信託を活用して銀行から借入をする際には、銀行側から信託契約の内容についても指摘を受けることがあります。特に信託内容の中に「収益物件の売買ができる」といった文言を入れるよう要求される場合もありますので、事前に覚えておきましょう。
銀行融資と家族信託を同時に利用するには、上記のようなポイントをしっかりと押さえることが重要です。
ハードルとしては通常の融資よりも高くなりますが、ポイントさえ押さえておけば、融資がつく確率もグンと高くなりますので、まずは思いきってチャレンジしてみましょう。
まとめ
・借入する場合の物件を家族信託するのは難易度があるが、きちんと話せば銀行側も理解してもらえる
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