金銭的自立を目指す女性：築古戸建
女性にとっては、区分投資の次に手軽に取り組めるのが戸建て投資です。最初のうちは一棟アパートなどハイリスクハイリターンの投資は避けて、まずはローリスクハイリターン、つまりは少ない資金で購入できる高利回りな「築古戸建て」に投資するのがお勧めです。
築古戸建ての立地
戸建て投資の場合、立地についてはより都市部に近いにこした事はありませんが、そうなると当然「仕入れ値」が高くなり、高利回りが実現できません。区分投資などの場合は、利回り６％前後くらいを目安にしますが、築古戸建て投資は最低でも１０％以上の利回りを目安としますから、仕入れ値を低く抑えることがなにより重要なのです。
よって、立地については多少郊外になったとしても、３００?５００万円程度で購入できる戸建てにしましょう。
築古戸建て投資における３つのポイント
①周辺地域の賃貸需要
そもそも築古戸建ては投資用不動産ではありません。もともとはマイホームとして建てられているため、賃貸住宅を想定して市場調査などはされていませんから、賃貸需要が乏しいエリアの戸建てに投資してしまうととんでもない損失を被る事となります。
そのため、築古戸建てを購入する際には、通常の仕入れ以上に徹底した「市場調査」を自分自身で実施する必要があります。
貸家需要の調査方法：現地調査
まずすべきことは現地調査です。手頃な価格の戸建てが見つかったら、実際にその現地まで行ってみて近所にどのような施設があるのかを確認しましょう。
特に重要な点は次の２つです。
１：学校
築古戸建ての主な需要はファミリー層です。
そのため、子供がいるご家庭でも問題なく暮らせるよう、学校などが近くにあるかどうかがポイントとなります。
最近では、離婚したシングルマザーが家賃の安い築古戸建てを借りるケースもありますので、学校など子供に関連する施設がどの程度の距離にあるのかは事前に必ず確認しておきましょう。
２：商業施設
スーパーや量販店などができる限り近くにある事が望まれます。特に日用品を購入するスーパーやコンビニがどこにあるのか、必ず確認しておきましょう。
これらの情報は実際に現地まで行ってみないと分からないため、築古戸建てを購入する際には現地調査は必須と考えましょう。
貸家需要の調査方法：不動産屋に聞く
仮にその戸建てを購入した場合に、賃貸募集を依頼することとなる近隣の不動産屋の店舗で直接賃貸需要について聞いてみましょう。
実はこれ、戸建てに限らず不動産投資全般で失敗しないためには、とても重要な事です。
不動産を買った後に聞く人もいますが、買った後では聞いたとしてもすでに手遅れです。
不動産屋は購入前の段階でも、相談すればちゃんとアドバイスしてくれますので、恥ずかしがらずに素直に聞いてみるのが一番確実な方法です。
②土地の価格
築古戸建て最大のネックは、建物としての価値が非常に低いということです。特に築年数の古い木造戸建ての建物部分は、売値自体がつかない価値のない不動産という認識になります。だからこそ安く仕入れられるというメリットはありますが、リスクヘッジとして将来的に自分が売却することも想定しておかなければなりません。
この際の目安となるのは、その「土地の価格」です。すなわち建物自体の市場価値がない以上、劣化という概念がない「土地」の価格が非常に重要となります。土地の値段と仕入れ値がイコールであれば、たとえ建物部分の価値がゼロだとしても、最終的に損失を出さずに売却することが可能になるのです。
③建物の状態とリフォーム費用
築古戸建て投資最大の注意点は、建物自体の状態チェックです。古い戸建て物件は、ものによっては劣化が激しく、賃貸として利用するためには多額のリフォーム費用がかかるケースがあります。また、昭和５６年以前の戸建ては耐震基準もクリアできていない可能性が高いため、いくら安くても要注意です。
そのため、築古戸建てを購入する際には、必ず物件の現状を細部にわたるまでチェックしなければなりません。ただ、細かな点は素人では分からないため、できれば物件現地を内見する際に、別途費用を負担してでもリフォーム会社に立ち会ってもらって、その場で建物診断とリフォームの見積もりを出してもらうようにしましょう。
以下の点は必ずチェックしてもらいましょう。
１：シロアリ被害について
２：床が抜けたりしないか
３：雨漏りなどはないか（屋根の状態など）
４：建物自体に傾きが生じていないか
これらの点に異常があると、リフォームだけでは建物を再生できない場合があるため、購入は避けましょう。
築古戸建ては「仕入れ値＋リフォーム費用」これが投資額となります。そのためリフォーム代金まで含めて利回りが最低でも１０％以上になるよう見極めましょう。
まとめ
・築古戸建ては、郊外中心のため、賃貸市況は良く調べるように
・築古戸建ては、建物価値はないため、土地価格が売買価格まであること
・建物のチェックは、専門家（大工等）に同席してもらうこと
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