金銭的自立を目指す女性：区分投資
女性が最も取り組みやすいのが、区分投資です。区分投資とは、アパートやマンションを一棟丸ごと所有するのではなく、一部屋ごとに小分けにして区分登記をしたマンションに投資することを言います。比較的少額からでも投資ができるのと、リスク分散がしやすいため、初心者の不動産投資方法として非常にお勧めです。
では、区分投資をするにあたって物件を仕入れる際には、どのような点について注意をすれば良いのでしょうか。
区分投資は何より「立地」が重要！必ず都心部の物件を選ぶべき
区分投資において最も重要なのは「立地」です。立地と聞くと、公示地価の高いエリアを想像するかもしれませんが、ここで重要なのは土地自体の価格帯ではなく「賃貸需要」です。例えば、高級住宅街としても有名な田園調布ですが、実は区分投資にはあまり向いていません。
区分投資は一般的に「ワンルームマンション」であるため、ターゲットとしては「単身者」となります。けれども田園調布は富裕層向けの町づくりとなっているため、スーパーも比較的高級品を扱うお店が多く、学生や新社会人が一人暮らしをするには向いていません。
つまり、「地価が高い＝投資向き」ではないということです。
区分投資で有効な立地として代表的なのが「学生街」で、具体的には高田馬場、早稲田、などの新宿区、東大前などの文京区が有名です。これらの地域は「学生」という確たる需要が存在し、非常に客付けが有利なのと、最低でも４年間は住むケースが多いため、入退室が激しいこのご時世でも安定的な家賃収入が見込めます。
その他、賃貸需要のある地域を見極める手っ取り早い方法としては、エイブル、アパマンショップ、ミニミニなどの大手不動産仲介会社が店舗を出店している駅を一つの目安にすると良いでしょう。不動産屋の店舗が多い駅は、必然的に賃貸需要が多いと思ってほぼ間違いないでしょう。
区分投資は「低価格帯」である３００?７００万円が狙い目
立地の次に重要となるのが「価格帯」です。都心部の区分マンションは、新築になると２０００万円を超えてくるため、利回り計算をするとネットで４％以下になってしまうこともあります。新しい区分マンションは見た目もきれいなのでつい購入したくなりますが、投資という面からすると、あまりお勧めできません。
むしろ、３００?７００万円程度の築古物件を現金一括で購入し、高利回りを目指す方が良いでしょう。平成以降に建てられたような区分マンションは、築１０年以上経過していても見た目は十分きれいですし、新築のころから続いた家賃の下落もちょうど下げ止まっているケースが多いため、購入時に想定していた通りの利回りが継続的に確保できる可能性が高いのです。
そのため、１０００万円の物件を１戸購入するのであれば、５００万円の物件を２戸購入する方が、区分投資としては効率が良いのです。
間取りは「ワンルーム」が圧倒的に有利
次に投資する際の物件の間取りですが、これは圧倒的にワンルームが有利になります。築古ワンルームマンションの多くは２０㎡前後ですが、２０㎡のワンルーム相場が６万円の地域において、６０㎡のファミリー物件が３倍の１８万円とはならないのです。
また、原状回復費用についても部屋が広ければ広い程、その都度高額になりキャッシュフローを悪化させる危険性があります。そして何よりポイントなのは「空室リスク」です。
ワンルームは、万が一夏場など人の動きが少ない時期に空室になったとしても、単身者の場合はもともとの需要が多いため、比較的すぐに決まる事もありますが、ファミリー物件の場合は、「購入するか、賃貸するか」という論点で悩んでいる人たちも多く、単身者のように、不動産屋に一度来店したくらいでは契約してくれません。
つまり、ファミリー物件は一度空室になると、ワンルームよりも空室期間が長引く傾向にあるのです。これは家賃収入が利益の根幹である不動産投資において致命的なリスクとなります。そのため、区分投資の場合は、利回りとキャッシュフローのバランスから、圧倒的にワンルームがお勧めなのです。
「修繕積立金」は月額と残高の両方を必ずチェックすること
区分投資をするうえで忘れてはならないのは、毎月、管理費と修繕積立金という「経費」がかかるという点です。管理費とはマンションの共用部分を管理する管理会社に対して支払うお金で、修繕積立金とは、マンションの管理組合が毎月各戸から徴収して積み立てているお金です。
これらのお金は区分投資の利回りやキャッシュフローに大きく影響するため注意が必要です。
①管理費について
管理費の金額は、マンションの規模や築年数によっても変わってきます。ワンルームの場合、管理費が毎月１万円を超える場合は割高な傾向がありますので注意しましょう。
②修繕積立金について
投資用として販売されている区分マンションは、新築当初利回りをよく見せるために、わざと修繕積立金を低く設定しているものが大半です。そのため、マンションが古くなってきた１０年目、１５年目くらいから一気に値上がりが始まります。酷い場合だと、当初の１０倍以上の金額になることもあります。
そうなると、たとえ購入時に修繕積立金が安かったとしても、積立金残高が十分ではなければ、将来的には必ず値上げとなります。場合によっては、大規模修繕が目前に迫っているような場合は、値上げでは間に合わないため「一括拠出金」として各戸１００万円程度の現金負担を求められることも十分考えられます。
そうなってしまうと、当初の利回り計算は大きく狂ってしまう事になります。つまり、修繕積立金については、毎月の金額だけ見て安易に判断せず、積立金残高が十分にあるのかどうかを良く見極めて判断するようにしましょう。
修繕積立金リスクは区分投資特有のリスクですので、特にしっかりとチェックし、投資対象を選定するよう徹底しましょう。
まとめ
・区分投資は都心を狙うこと
・価格帯は、300万から700万くらいを狙うこと
・初心者は、まずはワンルームから始める
・管理費や修繕積立金の負担が大きいのでよく確認すること
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