金銭的自立を目指す女性：女性は数字に強くなる
不動産投資をするということは、投資家であると同時に、不動産賃貸経営の「経営者」になるということでもあります。これをよく理解したうえで不動産投資を始めないと、ほぼ確実に失敗してしまいます。
女性の場合は家計簿を管理したりなど、男性よりも「数字に強い」という一面もあるため、その特性を不動産賃貸経営に応用すれば、より多くの利益をあげることも決して夢ではありません。そこで今回は、不動産賃貸経営における基本的な収支の考え方や基礎知識について解説したいと思います。
不動産賃貸経営における「家賃」の重要性を認識しよう
不動産賃貸経営における「収入」は、その不動産から生じる「家賃」です。この家賃収入が不動産投資における収入の根幹となります。裏を返せば、不動産を保有している間の収入源は家賃のみであり、万が一家賃が途切れると、収入がゼロになってしまうのです。
そのため、不動産投資をするうえで最も重要な事は、できる限り各部屋を「満室」の状態でキープし続けて、常に家賃が発生する状況をつくることなのです。
「満室収入」と「現況収入」の違いを知る
収益物件の募集チラシなどに「満室利回り」などという文言が記載されていることがあります。これは、仮に総戸数１０戸で家賃５万円のマンションだと仮定すると、その１０戸全部が満室で月５０万円の収入（これが満室収入）があると想定した場合の利回りのことを言っています。
ここで注意が必要なのは、あくまでそれは「満室時の想定利回り」であって、今現在がその利回りではないということです。
１０戸のマンションを保有していると、年間ベースで少なくとも２?３部屋程度の入居者の入退室が発生します。都内の物件だったとしても、一度空室になると時期によっては１?２ヶ月間空室が続く可能性は十分あります。
仮に１戸が１ヶ月間空室だったとすると、収入は４５万円（これが現況収入）になってしまい、一気に５万円もショートしてしまうのです。さらにもう一部屋退去してしまったら、毎月１０万円もの赤字になってしまうのです。そうなると、満室利回りからは大きく減ってしまう事となります。
このように、実際の空室状況を反映した利回りを「現況利回り」といいます。例えば、チラシに「現況利回り」と記載があれば、それは今現在の空室状況を反映して計算した利回りという事になります。
そのため、収益物件を購入する際に、「満室利回り」をベースに投資判断をしてしまうと、購入後いきなりその利回りを下回ってしまうこともあり得るのです。
例えば、１０戸中５戸が空室の状態でその物件が売りに出ていたとします。購入直後の家賃収入はたったの２５万円しかありません。満室利回りを参考に購入してしまうと、購入直後の利回りは大幅に低くなってしまい、ローンを組んでいる場合などはいきなりピンチになってしまいます。
そのため、収益物件を購入する際には、まずは「現況収入」をよく確認したうえで、将来的な目安として「満室収入」を参考に投資判断をすると良いでしょう
「表面利回り」と「実質利回り」の使い分けが重要
表面利回り（グロス利回り）とは、年間家賃収入を物件購入価格で割って算出した利回りのことを言います。
仮に、年間家賃収入が１００万円として、物件購入価格が２０００万円であれば、表面利回りは、
【１００万円÷２０００万円＝５％】
となります。
これに対し、実質利回り（ネット利回り）とは、年間の家賃収入１００万円から賃貸経営にかかった「経費」を差し引いた金額を用いて計算します。
例えば、必要経費として２５万円かかったとすると、実質利回りは以下のようになります。
【１００万円?２５万円＝７５万円 ７５万円÷２０００万円＝３．７５％】
このように、同じ物件に対する利回り計算でも、表面利回りか実質利回りかでその数値は大きく変わってきます。表面利回りは実際の経費を一切無視して計算しているため、購入を検討する際に「他の物件と比較」するための一つの目安として用います。
あくまで実際に手元に残る金額をベースに計算した利回りではないため、実際にローン返済のシミュレーションをする際には、必ず「実質利回り」によって計算しましょう。
賃貸経営の「経費」ってどの程度かかるの
賃貸経営は、実際にやってみるとさまざまな「経費」がかかります。目安としては、収入全体の２５％以内に収まるよう最低限努力しなければなりません。具体的には以下のような費用が経費としてかかります。
１：管理費
不動産会社に賃貸管理を依頼した場合は、別途管理費がかかります。相場としては、概ね家賃収入の３?５％が目安となります。
２：固定資産税
毎年１月１日時点での不動産の所有者に対して、市町村（東京２３区は東京都）が課税する税金です。固定資産税の金額は購入前に必ず確認しましょう。
３：火災保険、地震保険
保険プランにもよりますが、満室時の家賃収入の２％程度内が目安です。
４：リフォーム修繕費用
入退室時の内装工事やリフォーム費用については、満室時家賃収入の５?７％程度に抑えるようにしましょう。
５：広告費
不動産会社に募集を依頼した場合は、多くのケースで広告費を請求されます。相場としては決まった部屋の家賃額の５０?１００％が目安となります。
「キャッシュフロー」と「利益」の違いとは
キャッシュフローとは、不動産投資によって実際に手元に入ってきた「現金」のことを意味します。これに対し、利益とは「帳簿上」の儲けのことを意味します。
例えば、家賃滞納が発生した場合でも、帳簿上は「売り上げ」として計上しなければなりませんが、現金は手元にありません。このように不動産投資においては、帳簿上と実際のお金の動きに「ズレ」が生じるため注意が必要です。
まとめ
・賃貸経営の最低限の収支としては、「収入と経費」、「利回り」の考え方を知っておく
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