金銭的自立を目指す女性:低年収の場合の目標設定
不動産投資というと年収800万円以上くらいの「収入が高い人」でなければできないことだと考えていませんか。確かに投資を始めるうえで、年収が高いにこした事はありません。ただ、だからと言ってそうでなければ不動産投資ができないというわけはないのです。
むしろ、年収が比較的低い女性の方でも、不動産投資を活用することで、給与以外の収入をつくることができ、結果的に金銭的に「自立」する事も十分に可能なのです。
そこで今回は、年収500万円以下の女性が不動産投資を活用して資産形成するスキームと考え方について解説したいと思います。
ステップ1:適切な目標を立てる
不動産投資をするうえで、最も重要となるのが「目標設定」です。つまり、不動産投資によってどの程度のキャッシュフローを実現したいのか、その目標設定によってすべき事が変わってきます。
ここでのポイントは、よくある不動産投資本にありがちな「年収1億円」なんていうような高いハードルではなく、まずは確実にクリア可能な低いハードルを設定し、そこから一つクリアするごとに徐々にハードルを上げていくという考え方が重要となります。
年収500万円以下の女性の最初のステップとしては、月額ベースで「20万円」のキャッシュフローを目標とすると良いでしょう。この金額であれば、誰でも一定の時間をかければほぼ必ず達成できるはずです。
ステップ2:初期投資額を貯蓄する
目標設定をしたら、次は初期投資額を貯蓄していきましょう。年収が低い女性の場合は、いきなり銀行から多額の融資をひいてくることが難しいため、まずは「自己資金」で不動産投資を始める事を前提に考えましょう。
ただ、だからと言って1000万円単位のお金を準備する必要はありません。不動産投資は最低300万円程度あれば、全額自己資金で始める事が可能です。ですから、まずは「貯金300万円」を目標に貯蓄してみましょう。毎月5万円を貯金に回すだけで5年後には300万円になります。
ステップ3:不動産投資を開始する
さて、自己資金300万円が貯蓄できたらいよいよ不動産投資のスタートです。ここでのポイントは、300万円を使ってなにに投資するかの「選択」です。少額からスタートできる不動産投資には以下の3つがあります。
@古い一戸建て
都心から少し離れた郊外の一戸建ては、多少築年数を落とせば300万円程度でも現金購入が可能になります。なぜなら、これらの一戸建てはもともと投資目的の不動産ではないため、価格設定が非常に低いのです。そのため、仮に家賃設定をして賃貸すると仮定すると、20%以上の利回りが想定できる場合もあります。
また、一戸建ては賃借人が決まると長く住む傾向にありますので、投資としても非常に安定性があります。しかし、一戸建ては、建物の状態が良くないものもあるため、建物の見極めが一番重要です。大工さんなどリフォーム会社と一緒に、現地へ訪問し、最低限住める状態にするのに、どのくらいの費用がかかるかを確認してから購入しましょう。
A区分マンション投資
区分所有タイプのワンルームマンションで、築年数が古いものであれば300万円程度でも始める事が可能です。東京都内が難しくても、大阪、福岡、名古屋などのエリアであれば、300万円程度でも十分に投資可能な物件が出てくるでしょう。
ただ、区分マンションの場合は、古くなると毎月の管理費や修繕積立金が割高なため、実質の利回りが低くなる恐れがあります。管理費や修繕積立金を考慮して、実質の利回りが高くできるのは、家賃設定が高くできる東京都内の物件もお勧めです。ただ、東京都内は、500万円程度の自己資金がないとなかなか買える物件がでてこないでしょう。
都内の区分マンションであれば、通常売りにくいという評判のある中古区分マンションですが、実際には売却はスムーズにできることが多いのもメリットです。
Bトランクルーム・バイク駐車場投資
少額で始められる不動産投資の中で、最もお勧めなのがこれです。トランクルーム投資は、100万円~300万円以内で投資が始められるので、女性の不動産投資としても有望な投資のひとつといえるでしょう。トランクルームやバイク駐車場は、建物を建造する必要がないため、初期投資額が少なく、結果として非常に高い利回りが期待できる点が魅力です。
ただ、ノウハウの知識獲得が必要な投資法のため、しっかりと知識武装してから取り組む投資法です。安易に参入しても仕入れができないので、ある程度のテクニックは必要です。
これらの投資を活用して、まずは自己資金を使って不動産投資の経験を積みながら、安定的な不動産収入を確保することが望ましいでしょう。
ステップ4:同じ事を3回程度繰り返す
最初の投資を開始した後についても、すぐに仕事を辞めるのではなく、そのまま仕事を続けてさらに貯蓄しましょう。不動産を1つ所有したくらいでは、金融機関からの信用は対して変わりません。金融機関から投資家や事業家として認めてもらって融資を引き出すためには、さらに投資を拡大する必要があります。
さらにそこから数年~5年程度かけて、貯蓄と投資を繰り返せば、キャッシュフロー20万円は達成できるはずです。
ステップ5:目標の再設定
当初の目標であるキャッシュフロー20万円を達成したら、目標を再設定しましょう。今度は、ノウハウが身についてくれば、キャッシュフロー50万円程度の目標でも十分実現可能です。このあたりから、銀行からの信用力が増してくる段階です。
ステップ6:融資を活用しながらさらに投資を拡大
自己資金による投資を繰り返してキャッシュフローを構築し、年収ベースで給与と不動産収入合わせて600万円を超えてこれば、ここでやっと金融機関からの融資が見えてきます。つまり、1棟アパートのような大型の投資が可能になるため、ここで一気にキャッシュフローを増やすことができるようになるわけです。
ここまでこれば、あとは一気に加速することができるでしょう。
まとめ
・女性が金銭的な自立を目指すならば、不動産投資も選択のひとつとして考える時代
・収入が少ない人はすぐに諦めてしまいますが、小規模な投資からコツコツ始めること
・最初の一歩は、あくまでも現金投資から始めること
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