賃貸経営にとって、一番大きな問題となる空室が年々増えており、もはや大空室時代と呼べるようになってきました。なぜ、このようなことが起きるのか、背景と具体的な数字としても捉えておき、不動産投資を始める前に空室対策の基本を身に着け、賃貸経営開始後は、空室対策を即実践できるような力が確実に求められる時代とな...
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不動産投資の空室対策は、物件を取得してから検討していては、実はかなり遅いです。物件を取得する前段階から、この物件はどのようにしたら空室が埋まるのかを分析ができていないといけません。多くの賃貸経営者は、これをほぼ感覚としてわかっているので、意識しているかしていないかは別として、淡々と確認をして、物件購...
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「部屋が埋まらなくて困っている！」という大家さんの声をよくお聞きします。埋まらないのには必ず理由があるということに気づかれる大家さんは少ないのではないでしょうか？「埋まらない理由」は、簡単にいえば、通常のビジネスと一緒で、基本は４つの問題です。難しくしているのは、理由が１つだけではないケースがほと...
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空室対策で有効だと理解されながらも、意外ときちんと手を入れていないのがWeb集客です。管理会社がやってくれている、賃貸募集店がポータルサイトに載せているだけで終わらせていませんか？入居者が部屋を探すときには、必ずポータルサイト経由で見ます。今時、エイブル、ミニミニ、アパマン等の賃貸仲介会社のサイトを...
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賃貸経営で集客するというのは、募集している部屋をWEB検索で見てもらい、問い合わせまで行動を起こしてもらうことです。たくさんの人に見てもらうためには、WEBの露出度を上げていけば、家賃が適正であれば簡単に上がっていきます。そこから、この部屋をみたい＝問い合わせする、というところにハードルがあります。...
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賃貸募集店の営業活動が弱いと空室が埋まりません。優先して強化していくポイントになります。賃貸募集店の営業力強化①：多くの募集店に部屋づけの依頼を行う【自主管理している場合】 空室対策としては、１社に絞ることなく複数の募集店に出しましょう。昔からの付き合いで１社にしているケースもありますが勿体有りませ...
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賃貸募集店の営業力の方法としては、募集店を増やしたり、報酬を上げたり、販売図面を作ったりとありますが、これに営業員を心から味方につけていく必要があります。訪問活動現地の賃貸募集店を訪問：一番時間がかかるものの、一番効果が高い方法です。自分の物件を何度もアピールしながら、色々な事を営業に聞けます。そし...
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競合物件と比較して、募集条件を緩和すると物件を決めやすくなります。礼金・敷金・更新料最近は、礼金・敷金をゼロゼロにする物件が増えてきていますので、対抗するためには、礼金・敷金をゼロにしてみるといいでしょう。更新料も高い地域ですと家賃１か月や家賃の０．５か月分と設定していると思いますが、収入が低い層で...
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家賃は下げたくはないですが、営業力強化や募集条件の緩和をしても空室が減らない場合は、最終手段として家賃の値下げも検討していきましょう。デザインリフォームや間取りの変更等の修繕を行えば家賃を上げて募集することは可能ですが、こちらについては後で見ていきましょう。家賃の見直し募集店の営業力強化や募集条件を...
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空室対策に一生懸命になってしまうのは、物件を高く買っているからです。物件を安く買っていれば、値下げにも十分に対抗できます。安く物件を買う=値下げに対抗できる力あるといこと比較してみると歴然とした差がでますが、1戸家賃4万円の区分マンションを利回り１０％と１５％で買った人を比較してみます。まずは価格を...
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商品価値とは、商品そのものだけでなく、サービスが含まれていることを理解しましょう。みなさんも、商品を買う時に「この商品のアフターサービスは大丈夫かな、問い合わせのサポートがしっかりしているか」、など商品そのものではない価値を感じて購入しているはずです。分譲マンションを購入された方なら想像しやすいでし...
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ワンルームや1Kは15㎡から25￥㎡前後までが中心で間取り自体を変更することはできません。ワンルームの部屋の価値を上げていくには、不人気な設備を無くしていくことが最優先となります。対策①：人気のない3点ユニットバスをセパレート化する3点ユニットバスは、人気がないこと、1980年代後半から90年代前半...
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1R・1Kでは、3点ユニットのセパレート化が最も効果がありますが、セパレート化が難しい、もともとセパレート化されている物件を差別化していく方法です。ワンルームで必須になっている設備（最低限）・TVモニターフォン：単身設備としては、TVモニターフォーンは、標準になっているので、ついていないようであれば...
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デザインリフォームを始める前には現状を把握して、デザインを行うことでターゲットが部屋を決めてもらえるどうかを検討しないといけません。闇雲に管理会社の提案通りにやっても決まらないことがあります。◎現状把握する属性を考える意外ときちんと把握している人が少ないので、自分の物件に住んでいる人はどんな属性かを...
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築古のワンルームをリフォームするときにはセオリーがあるのですが、セオリーを無視したリフォームがされているケースが大半です。セオリーとはどんなことかを解説していきます。築古を都会（アーバン）スタイルにするのは本来はずれている新築物件を建築する際には、アーバンスタイルが流行っています。都会の洗練されたイ...
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