不動産投資前から始める空室対策:電話確認
不動産投資の空室対策は、物件を取得してから検討していては、実はかなり遅いです。物件を取得する前段階から、この物件はどのようにしたら空室が埋まるのかを分析ができていないといけません。
多くの賃貸経営者は、これをほぼ感覚としてわかっているので、意識しているかしていないかは別として、淡々と確認をして、物件購入に活用しています。
では、不動産投資前から始める空室対策とはどのようなものか解説していきたいと思います。
対象不動産の間取りの空室率といくらで決まるかを電話確認する
対象不動産のエリアが、実際のどれくらいの空室率とどのくらいの家賃帯で決まるかを確認します。この確認方法で一番正確に確認できるのが、賃貸募集店です。「HOME'S不動産投資」でもある程度の確認できますが、これは参考程度にしてください。「HOME'S不動産投資」は、調査対象年が古いので、現在の賃貸マーケットと状況が異なる場合があります。
したがって、賃貸募集店の担当者もしくは、店長に近隣エリアの空室率をきちんと確認してください。新築の場合は、建築する前に、自分の作ろうとしている間取りをベースに確認することになります。
【電話確認項目例】
@対象間取りと近い間取りの空室率
A対象間取りと近い間取りの決まる家賃帯
駅から5分以内
駅から10分以内
駅から15分超 等
Bワンルームは、「トイレバス別」と「トイレバス一緒」を確認する
今の入居者は、トイレバス別を希望します。トイレバス一緒は、家賃帯がどんどん落ちていますので重点的に確認しましょう。
Cペット可にした場合の家賃の水準を確認する
特に、ファミリー物件のペット可はとても少ないので、ペット可にした時の競争力の確認はしておきましょう。
D駐車場の有無が、決まりやすさにどれくらい影響するか確認する
地方であれば、1台なのか、2台なのか
E @〜Dを、構造別に確認する
木造アパート
鉄骨造
鉄筋コンクリート
F最近の傾向
どの間取りの空室が増えているのか
どの設備が人気があり、不人気か
1Kタイプの物件であれば、確認する対象は、ワンルーム、1K、1DK、1LDKまでです。単身者が住む間取りはすべて確認するようにしてください。なぜなら、1Kが現在埋まっていても、ワンルームが埋まっておらず、賃料が下がっていると、その影響を受けて1Kの空室率が上昇したり、家賃下落の可能性が高くなるからです。
そのため、投資対象物件の間取りがワンルームであれば、ワンルーム全体の間取り、ファミリータイプであれば、2DK、2LDK、3LDK、4LDKなどが対象になるでしょう。
このように、対象物件の間取りを確認していくと、空室の状況が手に取るようにわかるようになります。これをしっかりやると、対象物件の空室対策に必要な項目が粗いレベルですがでてきます。
・空室が埋まりやすいかどうか:空室を原状の家賃で埋めることができるか
・空室が出た時に家賃を下げる必要があるかどうか:収益の悪化リスクがどれだけあるか
・リフォームをすれば、家賃を上げることができるか:改修費用の見積もりが必要かどうか
・ペット可やトイレバス別にすれば、決まりやすくなるか:改修費用の見積もりが必要かどうか
・インタネット無料を入れたほうがいいかどうか:設備投資が必要かどうか
などです。これらを詳しく知ることが、不動産投資前にやるべき空室対策の基本となります。
そしてこの空室対策の基本ができるようになると、購入するときの価格決めに、空室リスクを織り込み、買付ができるようになります。
まとめ
・空室対策の基本は、調査すること ※この手間を省く人がとても多い
・賃貸募集店に電話確認すれば、7割から8割のことはわかる
・調査項目を丹念に確認することが投資および空室対策の第一歩
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