空室対策 価格設定:物件を安く買うことが最大の空室対策
空室対策に一生懸命になってしまうのは、物件を高く買っているからです。物件を安く買っていれば、値下げにも十分に対抗できます。
安く物件を買う=値下げに対抗できる力あるといこと
比較してみると歴然とした差がでますが、1戸家賃4万円の区分マンションを利回り10%と15%で買った人を比較してみます。
まずは価格を比較します。
購入価格ベースだと480万と320万の差が出ている
- 購入価格(利回り10%):4万円*12か月÷10%=480万
- 購入価格(利回り15%):4万円*12か月÷15%=320万
単純化するため、管理費等は抜かし、返済額で比較します。
物件価格を全額借入、借入期間20年、金利3%とすると
- 購入価格480万(利回り10%):月26620円
- 購入価格320万(利回り15%):月17747円
値下げ余力の幅
値下げ余力の差をローン返済分と考えた時に、値下げ余力に大きな差が出ていることがわかります。
購入価格480万の返済額26620円−購入価格320万の返済額17747円=8873円 の差がでています。
つまり、購入価格320万と高利回りでいれば、他のオーナーが3万以下にしたとしても、まだ30000円-17747円で1万2千以上のキャッシュフローがあります。
他のオーナーが家賃を3万以下に落としたとしても、まだキャッシュフローがでていることになります。
まだまだ、値下げの余力があり、他のオーナーがじり貧となりキャッシュフローが出ない状況であれば、早晩3万円の家賃で維持できなくなり、厳重回復も疎かになり、競争力の差も広がります。
このように値下げ余力とキャッシュフローを維持するためにも、購入価格が高いと空室対策がとしての家賃の値下げが打てないことになります。
大空室時代の賃貸経営の厳しさ
新築建設に制限がかかっていないため、今後も物件供給が続きます。需要が下がっている中で、供給が1つ増えると、確実に既存物件から空室が1つ増える時代です。
つまり、新築が建つと既存物件の空室が増えていくので、パイの奪い合いは、より激化していき、勝ち組と負け組がはっきりする、そんなビジネスの構造になっているということです
空室対策は、仕入れで決まっていると言われる所以
安く物件を購入していると、家賃を下げる余力が生まれるため、破たんリスクが低くなり、家賃勝負になっても負けない状況を作れます。
もちろん、無借金大家は、さらに値下げ余力があるのは、言うまでないでしょう
まとめ
空室対策として家賃を下げることは、本当に嫌なものですが、値下げ余地をもって購入することが破たんしないためにも何よりも重要です。
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