不動産投資の空室対策では、家賃を下げるの最終手段

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空室対策　価格設定：最終手段として家賃を下げる

家賃は下げたくはないですが、営業力強化や募集条件の緩和をしても空室が減らない場合は、最終手段として家賃の値下げも検討していきましょう。
デザインリフォームや間取りの変更等の修繕を行えば家賃を上げて募集することは可能ですが、こちらについては後で見ていきましょう。

 

家賃の見直し
募集店の営業力強化や募集条件を緩和しても決まらないということは、家賃がお客様の視点より高いということなります。つまり、家賃を引き下げないと決まらない物件ということです。
何カ月も空けて募集するよりは、適正家賃にして数か月以内に部屋決めした方がいいでしょう。
家賃5万円の部屋で3年間の収益を例にしましょう。3年間としているのは、単身のサイクルが30〜40カ月を想定しています。※単純化するため広告費等は省き、家賃のみの収益でみます

 

　・1年間空室した後に決まった場合：5万＊（36カ月-12か月分の空室）＝120万

 

　・家賃を5千円下げて、2か月後に決まった場合：（4万5千円）＊（36カ月-2ヶ月分の空室）=153万

 

家賃を下げても、「153万-120万」で33万円分の収益のプラスが期待できます。

 

上記はあくまでも計算例であり、どれくらい空室期間が続くのかを考慮しないといけませんが、家賃を下げても決まりやすい方が、機会損失がなく収益にプラスが出る場合があります。

 

収益の根幹をなす家賃の見直しはしたくないのはわかりますが、適正家賃もしくは、それより下げていかないと空室時代ではなかなか勝てないのが実態です。

 

家賃の下げ方
適正家賃を業者に確認し、適正家賃より２０００円〜３０００円の幅で下げると反応が非常によくなることが経験上確認できています。

 

その場合は、
家賃のみ下げる：共益費を取っている物件は、共益費を下げず、家賃のみ下げるという意味です。ポータルサイトでは、家賃と共益費の込で順番を表示はしますが、家賃の絶対額が安い方が反響が取れます。

 

家賃をきりのいい数字より１０００円下げる：ポータルサイトの特性上、４００００円未満のような機能があるので、家賃を３９０００円に下げると反響が取れやすくなります。家賃40000円、共益費3000円であれば、家賃39000円、共益費4000円にして募集しましょう。

 

これは、細かいテクニックですが、インターネットの表示項目上、家賃が目立つようになっているため、共益費が高くてもそれほど見られないこと、数字のテクニックとして万の単位を1000円下げることで、安さを目立つようにしましょう。

 

特別なプランの作り方

 

・家賃を半年間または１年間は半額とする：家賃の絶対額は下げず、最初の入居期間の半年や１年間は、半額などにするとものすごいお得間がでるので、決めやすくなります。実質の値下げではあるものの、長く住んでもらえれば、高い家賃で住んでもらえるため、効果の高い手法です

 

・フリーレントを長期で設定する：１か月のフリーレント等はもはや当たり前になっていますが、フリーレントを３か月や４か月と設定することで、実質家賃の値下げ効果を狙うものです。３か月、４か月フリーレントがあると、初期費用が実質ゼロになり、入居者に喜ばれます

 

まとめ
家賃の値下げは、収益が悪化するのであまり取りたくない手法ですが、周りの競合物件が値下げしてきたときには、対抗せざるを得ない部分があります。空室対策として家賃を維持・高めていく方法もありますが投資がかかってくるので、投資余力がない場合は、最終手段として家賃を下げることも、効果があります。

 

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